【正文】 因此，物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商已建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開(kāi)發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開(kāi)發(fā)商，盡可能在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質(zhì)量，又便于日后管理。包括開(kāi)發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。例如，招標(biāo)書(shū)上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意招標(biāo)人與該專業(yè)服務(wù)公司 是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)人的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的競(jìng)投優(yōu)勢(shì)，因此，必須認(rèn)真對(duì)待，考慮其支出費(fèi)用、自身的技術(shù)力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。 ②特殊服務(wù)要求。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境；服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色，它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，其服 23 務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化，除了 日常清潔、安全、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等；寫字樓管理重點(diǎn)則應(yīng)放在了“安全、舒適、快捷”上，其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于以下方面：加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全，開(kāi)辟商場(chǎng)、酒家、娛樂(lè)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系。 （ 4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 1）招標(biāo)物業(yè)條件分析 ①物業(yè)性質(zhì)。投標(biāo)公司要根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來(lái)分析資金來(lái)源結(jié)構(gòu) （ 3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來(lái)源渠道主要有資金積累和銀行貸款。 （ 2）籌措資金 物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過(guò)程及中標(biāo)后的管理需要。 1． 2． 2 物業(yè)管理投標(biāo)程序 1．物業(yè)管理投標(biāo)的準(zhǔn)備階段 （ 1） 取得從業(yè)資格 從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必須具備的條件，也是物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。所謂真實(shí)性，即投標(biāo)書(shū)內(nèi)容要真實(shí)，不能弄虛作假。 1． 2 物業(yè)管理投標(biāo) 1． 2． 1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則 物業(yè)管理投標(biāo) 是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動(dòng)。 (十一 )宣傳、貫徹執(zhí)行 (《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 )及其實(shí)施細(xì)則方式和設(shè)想 (十二 )整治鹿丹村環(huán)境的方案。 (九 )便民服務(wù)項(xiàng)目 按有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)兩部分逐項(xiàng)分列。 19．維修服務(wù)回 訪率。 17．住房有效投拆率與處理率。 15．火災(zāi)發(fā)生率。 13．小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率。 11．停車場(chǎng)、單車棚完好率。 9．排水管、明暗溝完好率。 21 7．道路完好率及使用率。 5．綠化完好率。 3．維修工程質(zhì)量合格率。 (七 )住宅區(qū)檔案的建立與管理 (八 )各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾 1．房屋完好率。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測(cè)算、增收節(jié)支措施。 (四 )管理工作必需的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況 包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。 (二 )管理人員配備 包括：管理處正、副主任簡(jiǎn)歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時(shí)工的比 例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。 2．歡迎社會(huì)各屆對(duì)此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話： 321005 3255815。 2．開(kāi)標(biāo)具體時(shí)間另行通知。 2．市住宅局每年對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行考核評(píng)比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同給予獎(jiǎng)勵(lì)。 (四 )物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰 1．鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 》 (80 分以上 )及標(biāo)書(shū)、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。 11．中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押全 30 萬(wàn)元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級(jí)優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。 9．在做標(biāo)書(shū)時(shí)統(tǒng)一以 1996 年 12 月 1 日為進(jìn)住時(shí)間。 7．我局將在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房 (177 平方米，按福利 房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租 )和商業(yè)用房 (311 平方米，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租 )，待業(yè)主管理委員會(huì)成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會(huì)。 5．在定標(biāo)后三個(gè)月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。 3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。 (三 )有關(guān)說(shuō)明 19 1．中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。 6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。 4．公共生活秩序。 2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所 (地 )(消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝 、渠、池、井、管道、停車場(chǎng)待 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 5．公用設(shè)施及公共場(chǎng)所 (地 )情況： (1)道路：車行道 9646 平方米；人行道 7186 平方米； (2)綠化面積 53920 平方米； (3)污水管長(zhǎng) 1809 米，污水檢查井 286 座；雨水管長(zhǎng) 2367 米，雨水檢查井 261 座，雨水進(jìn)水井71 座； (4)化糞池 6 座； (5)路燈 22 盞； (6)垃圾箱 25 個(gè)； (7)體育設(shè)施：籃球場(chǎng)一個(gè)，占地面積 500 平方米；門球場(chǎng)一個(gè)，占地面積 300 平方米； (8)停車場(chǎng) 3 個(gè)，總占地面積 2081 平方米，車位 72 個(gè)； (9)單車房建筑面積 3739 平方米，其中被改為商店的有 238 平方米 (由管理處出租的有 175 平方米 )，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有 315 平方米，被改為倉(cāng)庫(kù)的有 126 平方米。 18 3．多層住宅樓共 24 棟，單元 式住宅 1036 套 (其中四房二廳 126 套、三房二廳 28 套、三房一廳455 套、二房一廳 427 套 )，公寓 210 間。 (一 )鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況 1．總占地面積 70396 平方米。 [閱讀資料 ] 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書(shū) 鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開(kāi)發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)， 1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。 （ 2）附文 物業(yè)說(shuō)明書(shū)。 6．附件 附件是對(duì)招標(biāo)文件主體部分文字說(shuō)明的補(bǔ)充，包括附表、附文和附圖。此外，合同特殊條款還可以是對(duì)合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。 （ 15）合同份數(shù) （ 16）合同生效 5．合同特殊條款 為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定 。 （ 13）主導(dǎo)語(yǔ)言與計(jì)量單位 語(yǔ)言是漢語(yǔ)還是英語(yǔ)等，計(jì)量單位要統(tǒng)一。 （ 11）合同修改 該條款應(yīng)申明對(duì)于合同的未盡事項(xiàng)，需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書(shū)面的合同修改書(shū)，作為合同補(bǔ)充協(xié)議。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭(zhēng)議的途徑等。 （ 8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。 （ 7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的、人力無(wú)法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不 可能履行合同時(shí)，對(duì)由此引致的法律后果所作的規(guī)定。 （ 6）索賠 索賠條款主要說(shuō)明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時(shí)，招標(biāo)人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。 （ 4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。 （ 2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。 7）履約保證金。 6）合同協(xié)議書(shū)的簽署。 5）授予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力。 3）接受和拒絕任何投標(biāo)的權(quán)力。 2）資格最終審查。 （ 6）授予合同 1）定標(biāo)準(zhǔn)則。 6）評(píng)標(biāo)原 則及方法。即寫明投標(biāo)人在必要時(shí)有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。 3）對(duì)投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定，即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒(méi)有重大偏離和保留。 （ 5）開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo) 包括以下內(nèi)容： 1）對(duì)開(kāi)標(biāo)規(guī)則的說(shuō)明。這些格式通常包括：投標(biāo)書(shū)格式、授權(quán)書(shū)格式、開(kāi)標(biāo)一覽表、投標(biāo)價(jià)格表、項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明一 覽表及投標(biāo)人資格證明書(shū)格式等。如果由于采取邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo)，而沒(méi)有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。 （ 3） 投標(biāo)書(shū)的編寫 投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)投標(biāo)書(shū)編寫的具體要求。具體說(shuō)明如下： （ 1）總則說(shuō)明 主要對(duì)招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費(fèi)用進(jìn)行說(shuō)明。說(shuō)明書(shū)和圖紙應(yīng)在附件部分作詳細(xì)說(shuō)明。對(duì)于各項(xiàng)目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求 ，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。 2．技術(shù)規(guī)范及要求 這一部分主要是說(shuō)明招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體內(nèi)容及服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、要求。如果采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)往往作為投標(biāo)通知書(shū)而單獨(dú)發(fā)給潛在投標(biāo)人；如果采取公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ妗Ｆ渲饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)人名稱、項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡(jiǎn)述、招標(biāo)文件的售價(jià)、投標(biāo)地點(diǎn)、投標(biāo)截止時(shí)間 、開(kāi)標(biāo)時(shí)間地點(diǎn)等。具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。 不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項(xiàng)目其招標(biāo)文件的內(nèi)容各異。評(píng)標(biāo)者可以要求有關(guān)投標(biāo)者予以澄清補(bǔ)充之后仍可參與評(píng)標(biāo)。 ②標(biāo)書(shū) A、 B 可以通過(guò)預(yù)審。因?yàn)樗鼈儧](méi)有提供招標(biāo)文件所要求的重要文件或沒(méi)有就重要內(nèi)容做出說(shuō)明，并且這樣的遺漏很可能導(dǎo)致投標(biāo)者不能按業(yè)主或開(kāi)發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務(wù)。 標(biāo)書(shū) D：沒(méi)有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。 標(biāo)書(shū) B：以固定價(jià)格報(bào)價(jià)，但要求調(diào)整報(bào)價(jià)。在招標(biāo)文件中，開(kāi)發(fā)商明確規(guī)定了標(biāo)價(jià)應(yīng)按確定價(jià)格報(bào)送，而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管驗(yàn)收期間就接管物業(yè)開(kāi)展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人 照料、老年人護(hù)理及兒童上學(xué)放學(xué)接送等特約服務(wù)。這樣，確定出中標(biāo)企業(yè)。一般先選擇報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書(shū)，然后針對(duì)投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書(shū)包括報(bào)價(jià)予以綜合評(píng)議，認(rèn)為合理的，才予以定標(biāo)。 ③定標(biāo)方法。比如，如果投標(biāo)人的標(biāo)價(jià)最低，但經(jīng)審查，其服務(wù)內(nèi)容不符合招標(biāo)項(xiàng)目要求，這樣的標(biāo)書(shū)則不能定標(biāo)。 一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理招標(biāo)人會(huì)選擇報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書(shū)定標(biāo)，但這并不意味著招標(biāo)人一定選擇最低報(bào)價(jià)者。 ②招標(biāo)人再評(píng)審。 C． 主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。如果大多數(shù)投標(biāo)報(bào)價(jià)均與標(biāo)底相差太大，招標(biāo)者則應(yīng)重新審核標(biāo)底，直至查明主要原因。 B． 報(bào)價(jià)及補(bǔ)充說(shuō)明。評(píng)審的內(nèi)容主要是： A．服務(wù)質(zhì)量。定標(biāo)程序包括評(píng)委會(huì)評(píng)審、招標(biāo)人再評(píng)審。 [閱讀資料 ] 表 11 物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)表 （可作為招標(biāo)評(píng)標(biāo)的參考，假設(shè)有 ABCD 四家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)） 項(xiàng)目指標(biāo) 分?jǐn)?shù) 現(xiàn)場(chǎng)打分 備注 A B C D 1．開(kāi)發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理 10 主動(dòng)協(xié)調(diào)，提出建議 10 被動(dòng)接受，調(diào)整服務(wù) 6 不予 參與，獨(dú)立運(yùn)行 2 不能協(xié)調(diào) 0 2．報(bào)價(jià) 10 報(bào)價(jià)較優(yōu) 10 報(bào)價(jià)符合招標(biāo)底價(jià) 7 報(bào)價(jià)可以接受 4 報(bào)價(jià)不盡合理 1 3．管理措施 10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強(qiáng)大，管理設(shè)備先進(jìn) 10 12 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備 8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備 5 管理方法陳舊，技術(shù)力量 薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊 2 4．服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置 10 機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu) 10 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要 8 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求 5 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，不能滿足要求 2 5．日常服務(wù) 30 有類似經(jīng)驗(yàn)，能超質(zhì)量完成 30 有管 理經(jīng)驗(yàn)，能完成要求 20 有較少經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)與要求略有