【文章內(nèi)容簡介】 財務(wù)指標(biāo)分析的三種分類方法 （ 1）．根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分 ，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。 （ 2）．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???????? ?????????? ??? ?????????????? ??投 資 回 收 期借 款 償 還 期還 本 付 息 比 率投 資 利 潤 率投 資 利 稅 率靜 態(tài) 分 析 指 標(biāo)資 本 金 利 潤 率資 本 金 凈 利 潤 率財 務(wù) 分 析 指 標(biāo)資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財 務(wù) 比 率 流 動 比 率速 動 比 率動 態(tài) 投 資 回 收 期動 態(tài) 分 析 指 標(biāo) 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率? ?? ??????????????????????????????????????? ????????????????????財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值投 資 回 收 期 靜 態(tài) 與 動 態(tài)盈 利 能 力 指 標(biāo) 投 資 利 潤 率投 資 利 稅 率資 本 金 利 潤 率資 本 金 凈 利 潤 率財 務(wù) 分 析 指 標(biāo) 資 金 平 衡 能 力 指 標(biāo)借 款 償 還 期清 償 能 力 指 標(biāo) 還 本 付 息 比 率 償 債 保 障 比 率資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財 務(wù) 比 率 流 動 比 率速 動 比 率 （ 3）．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。 各財務(wù)分析指標(biāo)與報表的關(guān)系 從上述有關(guān)財務(wù)分析的內(nèi)容與財務(wù)分析指標(biāo)體系，我們可以看出財務(wù)分析指標(biāo)與財務(wù)基本報表之間的對應(yīng)關(guān)系。見表 612。 財務(wù)分析靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時間價值因素的影響而計(jì)算的盈 利指財務(wù) 分析指標(biāo) 時間性指標(biāo) 投資回收期 借款償還期 價值性指標(biāo) —— 財務(wù)凈現(xiàn)值 比率性指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 資本金凈利潤率 財務(wù)比率 資產(chǎn)負(fù)債率 流動比率 速動比率 標(biāo)。 （ 1）投資利潤率 投資利潤率，是指商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式為： 式中：總投資額 =投資 +貸款利息 實(shí)際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。 計(jì)算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤率（或收益率），說明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高 于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。 （ 2）投資利稅率 投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為： 100%??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額投 資 利 潤 率 總 投 資 額100%??利 稅 額投 資 利 稅 率 總 投 資 額式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。 計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 （ 3）資本金利潤率 資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為： 計(jì)算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平 均資本金利潤率或投資者的目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 （ 4）資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項(xiàng)目所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為： 應(yīng)該說，資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個指標(biāo)，因?yàn)樗从沉送顿Y者自己出資所帶來的凈利潤。 （ 5）靜態(tài)投資回收期 100%??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額資 本 金 利 潤 率 資 本 金100%??稅 后 利 潤資 本 金 凈 利 潤 率 資 本 金 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法： ①當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時： 投 資回收期 =項(xiàng)目總投資 /項(xiàng)目年平均收益額 例如，某投資者投資 100 萬元購買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在 10 萬元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。 根據(jù)公式得：投資回收期 =100/10=10（年） ②當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時： 投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值 /本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評價。 4．動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 動態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時間價值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。 （ 1）財務(wù)凈現(xiàn)值 ①凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可 接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。 式中： NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量； COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期（）。 凈現(xiàn)值可以通過財務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。 ②關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解 在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。 貼現(xiàn)率 ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報率來確定。 0 ( ) (1 )tn tctN P V C I C O i??? ? ?? 項(xiàng)目分析評價人員在確定財務(wù)基準(zhǔn)收益率時，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項(xiàng)目收益增長能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險的大??；項(xiàng)目的壽命期長短等。 ③關(guān)于計(jì)算期 對開發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。 從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時間而非耐用年限。 ③凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng) NPV＞ 0 時，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即 大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng) NPV＝ 0時，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng) NPV＜ 0時，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有 NPV≥ 0時，投資項(xiàng)目在財務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。 （ 2）財務(wù)內(nèi)部收益率 ①財務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向 相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關(guān)系。如圖 64所示： 圖 64 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 凈現(xiàn)值（ NPV） 折現(xiàn)率（ i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 式中 （ CICO） t：第 t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。 ②財務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 其公式為 ： 式中： FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率。 其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表得到），0 ( ) (1 ) 0tn tt C I C O F IR R?? ? ? ??11 2 112()N P VF IR R i i iN P V N P V? ? ??如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時的正值和負(fù)值各一個，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是 ，式中與之差不應(yīng)超過 2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。 ③財務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評價時，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財務(wù)上是否可行。 與 i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： FIRR＞ i ，項(xiàng)目盈利； FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； FIRR＜ i ， 項(xiàng)目虧損。 ic 比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比 的盈利情況： FIRR＞ ic ，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRR＜ ic ，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。 c. 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率） ic 比較，當(dāng) FIRR≥ ic 時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對風(fēng)險的估計(jì)和其它投資機(jī)會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款 的實(shí)際利率或銀行貸款利率 i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率 （ 3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時間。基本表達(dá)式為： 式中： n:為動態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 動態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值 /本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。在項(xiàng)目財務(wù)評價中，計(jì)算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財務(wù)上就是可以考慮接受的。 動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 案例一 : 南京國際商城項(xiàng)目投資價值分析報告 0 ( ) (1 ) 0tn tct C I C O i? ? ? ?? 一、 南京國際商城項(xiàng)目概況 1．發(fā)展商簡介 南京國際集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱公司）于 1993年 6月發(fā)起設(shè)立。目前公司總股本 27123萬股，每股凈資產(chǎn) 元，資產(chǎn)負(fù)責(zé)率 %。 在 NET 系統(tǒng)上定向募集法人股為 ，后 10 送 5，最新定向募集法人股 ，由華夏證券包銷。