【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ...................... 149 四、項(xiàng)目銷售利潤(rùn) .................................................................................................................................................................................................................................................... 151 五、項(xiàng)目盈利能力分析 ............................................................................................................................................................................................................................................ 152 六、項(xiàng)目敏感性分析 ................................................................................................................................................................................................................................................ 153 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 第一章 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 一、長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的良好平臺(tái) 近三年 來 長(zhǎng)沙 GDP保持快速增長(zhǎng)，城市 GDP和人均 GDP都保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度，較快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供 了 良好平臺(tái)。 2020年 1月至 6月，長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn) GDP總值 ，同比增長(zhǎng) %， 整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢(shì)頭。 資料來源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 長(zhǎng)沙 2 0 0 0 2 0 0 6 年人均 G D P （元）124361374715506176382396827853112621 0 . 8 0 %1 1 . 4 0 % 1 1 . 5 0 %1 2 . 6 0 %1 4 . 6 0 %1 3 . 9 0 %1 3 . 3 0 %0500010000150002020025000300002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均GDP 值 同比增長(zhǎng)幅度 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心增長(zhǎng)迅猛，同時(shí)工業(yè)比重也不斷上升 2020 年長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè) GDP 約占全市總量的一半（ ％），第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，在中部地區(qū)處于領(lǐng)先。而第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，導(dǎo)致城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)人群的缺失。第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響長(zhǎng)沙未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心要素?？上驳氖牵L(zhǎng)沙市政府已經(jīng)將發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)作為十一五期間的核心工作，在近兩年內(nèi)長(zhǎng)沙工業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開始逐步穩(wěn)定發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)中 比重上升，第二產(chǎn)業(yè)的加速將促進(jìn)長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)的發(fā)展。 2020 年長(zhǎng)沙市一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)比分析1 2 3 . 2 57 7 4 . 6 68 9 2 . 7 55 . 7 0 %1 5 . 9 0 %1 5 . 3 0 %01002003004005006007008009001000第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %增加值（億元） 增長(zhǎng)幅度2 0 0 5 年長(zhǎng)沙市一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)比分析7 5 2 . 0 46 5 5 . 2 71 1 2 . 5 96 . 9 0 %1 8 . 5 0 %13%0100200300400500600700800第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %增加值（億元） 增長(zhǎng)幅度 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資情況（億元）2 0 2 . 3 22 7 9 . 83 6 2 . 5 74 9 4 . 9 76 6 8 . 0 91 0 8 9 . 8 18 8 1 . 4 423%38%28%37%39%32%23%0200400600800100012002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%投資額 同比增長(zhǎng)幅度資料來源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度有所回落 近七年來，長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資額保持穩(wěn)步、快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度在 2020 年后呈一定下降趨勢(shì)。 資料來源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 長(zhǎng)沙市人口呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)基礎(chǔ) 近年來，隨著長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程加快，長(zhǎng)沙市人口呈現(xiàn)穩(wěn)步、 快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口自然增長(zhǎng)率在 2020年達(dá)到高峰， 2020年人口增長(zhǎng)數(shù)量不大。人口的快速增長(zhǎng)，尤其是城市人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)力有的需求市場(chǎng)保障。 資料來源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 近年來長(zhǎng)沙人口數(shù)量（萬人）5835875966026106396470 . 3 5 % 0 . 3 8 %0 . 2 9 %1 . 1 0 %1 . 4 0 %1 . 6 4 %0 . 4 2 %5405605806006206406602020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %0 . 2 0 %0 . 4 0 %0 . 6 0 %0 . 8 0 %1 . 0 0 %1 . 2 0 %1 . 4 0 %1 . 6 0 %1 . 8 0 %年末人口數(shù) 自然增長(zhǎng)率 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 城市居民可支配收入高，消費(fèi)型城市特征十分明顯 從 2020 年起，長(zhǎng)沙市人均可支配收入突破萬元大關(guān)，此后連續(xù)幾年均保持 10％以上的年增長(zhǎng)率。 與中部六省省會(huì)城市向比較，長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)兩年位居中部六省之首， 2020年人均可支配收入達(dá) ，人均消費(fèi)性支出 ，同樣處于絕對(duì)領(lǐng)先位 置，消費(fèi)型城市特征非常明顯，有利于房地產(chǎn)發(fā)展。 資料來源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 資料來源 :國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng) 20202020年 長(zhǎng)沙市城市居民可支配收入增長(zhǎng)狀況7 5 2 9 . 7 88 2 0 7 . 69 0 2 0 . 6 41 0 0 3 2 . 5 21 1 0 2 0 . 51 2 4 3 3 . 8 9139249 . 4 0 %9 . 0 0 %9 . 9 0 % 1 0 . 1 0 %1 1 . 0 0 %1 2 . 8 0 %1 2 . 0 0 %02020400060008000100001202014000160002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %人均可支配收入（元） 比上年增長(zhǎng)幅度2020 － 2020 年中部城市人均可支配收入（元）139241174011243 1101396841030110476109771243410050121871235912%11%12%9%14%23%0202040006000800010000120201400016000長(zhǎng)沙 武漢 鄭州 太原 南昌 合肥0%5%10%15%20%25%2 0 0 5 年人均可支配收入 2 0 0 6 年人均可支配收入 同比增長(zhǎng) 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 11 二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析 長(zhǎng)沙土地市場(chǎng) 長(zhǎng)沙市歷年普通住宅用地交易狀況 年份 實(shí)際出讓面積 成交金額 單位地價(jià) （萬平方米） （萬元） （元 /平方米） 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合 計(jì) 資料來源 :長(zhǎng) 沙市國(guó)土管理局 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)自 2020 年以來，土地放量大幅上升，單位地價(jià)也呈上升趨勢(shì)，截至 2020年累計(jì)出讓土地面積約 萬余畝，市場(chǎng)土地儲(chǔ)備量較大； 20202020年為長(zhǎng)沙市土地放量集中年，單位 地價(jià)集中于 700 元 /平米左右； 2020年土地出讓面積，出讓金額呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)趨勢(shì)，增幅達(dá)分別達(dá)到 53％和 63％，單位地價(jià)亦實(shí)現(xiàn)千元突破； 2020年 7月長(zhǎng)沙 92 億天價(jià)地王的誕生，進(jìn)一步表明土地供應(yīng)的稀缺性，也 助推著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的快速上漲 。