【文章內容簡介】 簽訂出讓合同；合同簽訂后 1 個月內，必須繳納出讓價款50%的首付款?！钡囊?guī)定僅僅相隔 3 個月。地產(chǎn)專家表示， 10%的土地出讓金的提高幅度，表明土地市場將作進一步調控，這將再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力。 土地出讓金的再次提升對開發(fā)商的資金壓力將進一步增大， 尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時候。在營銷策略上，只有通過加大降價促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計劃。因此，土地出讓金標準的提高，可能會加速樓價下滑的速度。 （二）開發(fā)商利潤越大，土地增值稅稅率越高。 5 月 26 日，國家稅務總局在網(wǎng)站上公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執(zhí)行。 對房地產(chǎn)公司來說，土地增值稅有兩種征收方法，一種是查賬征收，即 在開發(fā)的項目預售過程中，他們每年都要按照預售收入，預繳土地增值稅。一般來說，普通標準住宅按照預售收入的 %，除普通標準住宅以外的其他住宅為 %，其他房地產(chǎn)項目為 %。 到項目開發(fā)銷售完結后，要進行清算，增值額未超過扣除免稅金額 50%的部分，稅率為 30%；超過項目金額 50%、未超過 100%的部分，稅率為 40%；超過扣除金額 100%、未超過 200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 另一種是核定征收，即征收銷售收入的 2%至 8%不等。當扣除項目或者收入總額等 不能正確核算時，會采取這種征收方式。 假設一個樓盤出售共取得收入 3800 萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)成本費，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息費，為轉讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅等共 2800 萬。土地增值部分是總收入 3800 萬元減去蓋房所投入的成本 2800 萬，得到的差額 1000 萬。然后這個項目的增值額與扣除項目金額的比例（ 1000 萬 /2800 萬），從 1000 萬元中收取一定的土地增值稅。而且比例越高，土地增值稅的稅率也就越高。 對于使用 ABC 分析法 控制房價的建議 在 ABC 成本分析法下，根據(jù)“區(qū)別主次，分類管理”的基本原理，房屋造價為 A 類，土地出讓金為 B 類，開發(fā)商利潤為 C 類。房屋造價是成本控制的重點對象。 房屋維修工程預算造價是指發(fā)生在修筑工程施工階段的全部費用，它們構成了房屋修筑工程的預算造價。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費用由直接工程費、間接費、計劃利潤、其他費用和稅金 5 個部分構成。 。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關費用。即維修施工單位的作業(yè)層 (施工項目部 )為完成該工程的施工任務所發(fā)生的費用。由直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接 費組成。其中，直接費包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費 3 個部分；其他直接費包括材料二次搬運費、冬雨季施工增加費、產(chǎn)工具及用具使用費、試驗檢驗費、工程定位復測點交場地清理費、預算包干費、夜間施工增加費；現(xiàn)場經(jīng)費一般包括現(xiàn)場管理費、臨時設施費。 2. 間接費。指維修施工單位為組織施工和進行經(jīng)營管理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務所需的費用。即維修施工單位的企業(yè)管理層為從事整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動所需發(fā)生的費用。包括企業(yè)管理費、財務費用和其他費用 3 個部分。 3. 計劃利潤。按國家規(guī)定，為了適應招標承包制的需要 ，將國營施工企業(yè)原有的法定利潤改為計劃利潤，其實質同企業(yè)管理費、臨時設施費一樣，允許施工企業(yè)在投標報價時向下浮動，以利于公平競爭。計劃利潤按定額人工費 (或定額直接費 )的一定比例計取。 4. 其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發(fā)生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用根據(jù)各地區(qū)實際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調增，殘土運費，維修工程設計費以及根據(jù)施工承包合同條件應該計算的費用等。 5. 稅金。一般維修施工 企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，主要包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育附加費。 主要成本管理方法： （ 1）“兩算”對比。“兩算”對比即實際施工圖預算與投標報價預算 (或設計預算 )的對比，是項目管理中一種常用經(jīng)濟管理方法，也是項目成本控制的主要措施之一。通過對具體工程項目的工程數(shù)量，人工、材料、機械臺班耗用量的差異對比，可能及時發(fā)現(xiàn)問題、找出原因，防止多算、漏算，提高預算準確度，從而使項目經(jīng)理對工程的收支情況做到心中有數(shù)，利于安排工作，制定各種降低成本的措施，以求獲 得更好的經(jīng)濟效益。 （ 2）施工項目成本核算與分析施工項目的工程成本包括直接費和間接費，直接費又包括人工、機械、材料及其他直接費 (即水、電、氣等及材料二次搬運費和冬季、雨季施工費 )。對成本的核算與分析歸納就是對工、機、料及管理費的核算，在“兩算”對比的基礎上，制定初步的經(jīng)濟目標，在工程實施過程中對工、機、料的消耗進行檢查、記錄、對比、分析，每月、每季按施工進度消耗與施工圖定額預算消耗相對比，采取措施節(jié)約支出，減少或消滅浪費現(xiàn)象，以取得盈利。查找超支原因，從而找出降低成本的途徑和措施。挖掘內部潛力，爭取更大的 成本降低額。如：針對具體工程項目的特點，制定相應的項目部組織架構圖，確定職工人數(shù)，工資水平，工資總額及工時利用，對單位工程各類材料消耗量定額執(zhí)行情況進行核算對比，對固定資產(chǎn)折舊、機械設備利用率及完好率按財務有關規(guī)定計算，以確定本工程項目的成本指標。 （ 3） .編制施工成本計劃根據(jù)項目部與企業(yè)簽定的內部承包合同，項目部經(jīng)濟核算結果，施工組織設計、機械設備及利用情況，工程所需材料消耗及勞動效率情況，以往類似工程實際執(zhí)行情況和有關經(jīng)濟指標、完成情況的分析資料等，項目經(jīng)理組織有關技術人員在充分理解本工程的特點、重點 、難點后，研究制定合理可行的降低工程成本的具體措施，并預測采取這些措施后取得的經(jīng)濟效果，以制定降低成本的目標，并不斷測算調整，編制出本工程項目的成本 計劃，并將其細化分解到分部分項工程上去，從而落實經(jīng)濟責任，權力、利益具體化。在具體施工實施過程中，不斷將實際成本與計劃成本相比較，考核工程項目成本計劃的執(zhí)行和完成情況是否與預期目標有偏差，及時調整修正成本指標。 （ 4）施工成本控制與管理在做好項目經(jīng)濟核算工作及制定出成本計劃基礎上，采用科學的管理方法來達到控制工程成本的目的。利用成本分析方法找出計劃成本與實際成本之間的偏差并分析產(chǎn)生偏差的原因與變化發(fā)展趨勢，進而采取相應措施以減少或消除不利偏差。 2. 施工階段管理控制 （ 1）加強工程質量管理在施 工中，返修工程越多，工程費用就越多。必須實行施工現(xiàn)場管理責任制，搞好整修項目的單位工程、分部工程及隱蔽工程的檢查監(jiān)督和質量驗收，否則很難及時發(fā)現(xiàn)和找出問題，以保證工程質量。 （ 2）加強工程進度控制拖延工期時間越長，管理費、人工費等各種費用支出就越大。狠抓管理，控制住合理工期工程造價就有所降低。合理組織施工，正確安排施工工序是保證工期的重要條件。加強施工現(xiàn)場的組織協(xié)調，把大型機械和中小型機械，把機械化和半機械化結合起來，合理確定材料、機械、資金及勞動力等最佳組合方式，搞好物資的合理調運，就可以避免不必要的重 復工作，節(jié)省人力、物耗、降低成本。 （ 3）加強工程變更管理，嚴格控制工程變更做到不準隨意變更批準圖紙，不準隨意提高設計標準。即使是必須進行的變更，也要嚴格按程序進行，避免發(fā)生工程管理人員只管簽證，不管算帳的問題，造成投資失控的嚴重后果。 (1) 疏通信息渠道建立能夠正確及時反映工程材料市場供求關系，高效、靈活、暢通的信息系統(tǒng)。可以通過向主要材料生產(chǎn)基地、材料市場聘請信息員，及時參閱新聞媒介、工程造價管理部門發(fā)布的近期材料價格等多種形式建立自己的信息網(wǎng)絡，有條件的單位盡量使用現(xiàn)代科技 手段，將各種材料價格信息輸入微機，與有關單位進行微機聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息共享。 (2) 逐步推廣材料報價制度施工單位要將工程各個時期的主要材料用量、進貨渠道、時間、價格向建設單位進行通報，由雙方共同制定材料進貨計劃，確定材料價格。實行材料報價制，有利于加強相互監(jiān)督、增強核算意識，防止流通環(huán)節(jié)的不規(guī)范交易，改變“算死帳”、“死算帳”的靜態(tài)的材料價格管理方法?？梢愿鶕?jù)掌握大量材料價格信息，選擇最佳途徑進料時機，有效控制材料價格。 (3) 控制材料價差工程項目竣工后，要嚴把工程結算關，注意搜集整理好結算資料，要認真 審核工程量和套價取費，工程造價中材料價格是一個重要的動態(tài)因素。因此，認真確定材料價格和正確處理好材料價差的調整問題，對合理確定工程造價具有十分重要的意義。 4 對我國企業(yè)應用 ABC 在進行成本管理的特點及建議 惠普公司應用 ABC 失敗的教訓 惠普公司應用 ABC 分析法的合理性與存在問題