【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 簽訂出讓合同；合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)，必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款?！钡囊?guī)定僅僅相隔 3 個(gè)月。地產(chǎn)專(zhuān)家表示， 10%的土地出讓金的提高幅度，表明土地市場(chǎng)將作進(jìn)一步調(diào)控，這將再度增加開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力。 土地出讓金的再次提升對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力將進(jìn)一步增大， 尤其是現(xiàn)在樓市不好賣(mài)的時(shí)候。在營(yíng)銷(xiāo)策略上，只有通過(guò)加大降價(jià)促銷(xiāo)的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開(kāi)發(fā)和正常的再拿地計(jì)劃。因此，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高，可能會(huì)加速樓價(jià)下滑的速度。 （二）開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越大，土地增值稅稅率越高。 5 月 26 日，國(guó)家稅務(wù)總局在網(wǎng)站上公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。專(zhuān)家指出，在“新國(guó)十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺(tái)意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。 對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，土地增值稅有兩種征收方法，一種是查賬征收，即 在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，他們每年都要按照預(yù)售收入，預(yù)繳土地增值稅。一般來(lái)說(shuō)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按照預(yù)售收入的 %，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為 %，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為 %。 到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完結(jié)后，要進(jìn)行清算，增值額未超過(guò)扣除免稅金額 50%的部分，稅率為 30%；超過(guò)項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò) 100%的部分，稅率為 40%；超過(guò)扣除金額 100%、未超過(guò) 200%的部分，稅率為 50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。 另一種是核定征收，即征收銷(xiāo)售收入的 2%至 8%不等。當(dāng)扣除項(xiàng)目或者收入總額等 不能正確核算時(shí)，會(huì)采取這種征收方式。 假設(shè)一個(gè)樓盤(pán)出售共取得收入 3800 萬(wàn)元。企業(yè)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)，專(zhuān)門(mén)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息費(fèi)，為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅等共 2800 萬(wàn)。土地增值部分是總收入 3800 萬(wàn)元減去蓋房所投入的成本 2800 萬(wàn)，得到的差額 1000 萬(wàn)。然后這個(gè)項(xiàng)目的增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（ 1000 萬(wàn) /2800 萬(wàn)），從 1000 萬(wàn)元中收取一定的土地增值稅。而且比例越高，土地增值稅的稅率也就越高。 對(duì)于使用 ABC 分析法 控制房?jī)r(jià)的建議 在 ABC 成本分析法下，根據(jù)“區(qū)別主次，分類(lèi)管理”的基本原理，房屋造價(jià)為 A 類(lèi)，土地出讓金為 B 類(lèi)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為 C 類(lèi)。房屋造價(jià)是成本控制的重點(diǎn)對(duì)象。 房屋維修工程預(yù)算造價(jià)是指發(fā)生在修筑工程施工階段的全部費(fèi)用，它們構(gòu)成了房屋修筑工程的預(yù)算造價(jià)。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費(fèi)用由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、其他費(fèi)用和稅金 5 個(gè)部分構(gòu)成。 。直接工程費(fèi)是直接用于房屋維修工程的有關(guān)費(fèi)用。即維修施工單位的作業(yè)層 (施工項(xiàng)目部 )為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。由直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、其他直接 費(fèi)組成。其中，直接費(fèi)包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接施工機(jī)械使用費(fèi) 3 個(gè)部分；其他直接費(fèi)包括材料二次搬運(yùn)費(fèi)、冬雨季施工增加費(fèi)、產(chǎn)工具及用具使用費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)點(diǎn)交場(chǎng)地清理費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)；現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)一般包括現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 2. 間接費(fèi)。指維修施工單位為組織施工和進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務(wù)所需的費(fèi)用。即維修施工單位的企業(yè)管理層為從事整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)所需發(fā)生的費(fèi)用。包括企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用 3 個(gè)部分。 3. 計(jì)劃利潤(rùn)。按國(guó)家規(guī)定，為了適應(yīng)招標(biāo)承包制的需要 ，將國(guó)營(yíng)施工企業(yè)原有的法定利潤(rùn)改為計(jì)劃利潤(rùn)，其實(shí)質(zhì)同企業(yè)管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)一樣，允許施工企業(yè)在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)向下浮動(dòng)，以利于公平競(jìng)爭(zhēng)。計(jì)劃利潤(rùn)按定額人工費(fèi) (或定額直接費(fèi) )的一定比例計(jì)取。 4. 其他費(fèi)用。其他費(fèi)用是指維修工程施工中實(shí)際發(fā)生的，而在直接工程費(fèi)和間接費(fèi)中均未包括的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用根據(jù)各地區(qū)實(shí)際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預(yù)算價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)，勞保支出，供暖費(fèi)，印花稅，水費(fèi)調(diào)增，殘土運(yùn)費(fèi)，維修工程設(shè)計(jì)費(fèi)以及根據(jù)施工承包合同條件應(yīng)該計(jì)算的費(fèi)用等。 5. 稅金。一般維修施工 企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國(guó)家規(guī)定交納稅金，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)。 主要成本管理方法： （ 1）“兩算”對(duì)比。“兩算”對(duì)比即實(shí)際施工圖預(yù)算與投標(biāo)報(bào)價(jià)預(yù)算 (或設(shè)計(jì)預(yù)算 )的對(duì)比，是項(xiàng)目管理中一種常用經(jīng)濟(jì)管理方法，也是項(xiàng)目成本控制的主要措施之一。通過(guò)對(duì)具體工程項(xiàng)目的工程數(shù)量，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班耗用量的差異對(duì)比，可能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、找出原因，防止多算、漏算，提高預(yù)算準(zhǔn)確度，從而使項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程的收支情況做到心中有數(shù)，利于安排工作，制定各種降低成本的措施，以求獲 得更好的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2）施工項(xiàng)目成本核算與分析施工項(xiàng)目的工程成本包括直接費(fèi)和間接費(fèi)，直接費(fèi)又包括人工、機(jī)械、材料及其他直接費(fèi) (即水、電、氣等及材料二次搬運(yùn)費(fèi)和冬季、雨季施工費(fèi) )。對(duì)成本的核算與分析歸納就是對(duì)工、機(jī)、料及管理費(fèi)的核算，在“兩算”對(duì)比的基礎(chǔ)上，制定初步的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)工、機(jī)、料的消耗進(jìn)行檢查、記錄、對(duì)比、分析，每月、每季按施工進(jìn)度消耗與施工圖定額預(yù)算消耗相對(duì)比，采取措施節(jié)約支出，減少或消滅浪費(fèi)現(xiàn)象，以取得盈利。查找超支原因，從而找出降低成本的途徑和措施。挖掘內(nèi)部潛力，爭(zhēng)取更大的 成本降低額。如：針對(duì)具體工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖，確定職工人數(shù)，工資水平，工資總額及工時(shí)利用，對(duì)單位工程各類(lèi)材料消耗量定額執(zhí)行情況進(jìn)行核算對(duì)比，對(duì)固定資產(chǎn)折舊、機(jī)械設(shè)備利用率及完好率按財(cái)務(wù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算，以確定本工程項(xiàng)目的成本指標(biāo)。 （ 3） .編制施工成本計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目部與企業(yè)簽定的內(nèi)部承包合同，項(xiàng)目部經(jīng)濟(jì)核算結(jié)果，施工組織設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)備及利用情況，工程所需材料消耗及勞動(dòng)效率情況，以往類(lèi)似工程實(shí)際執(zhí)行情況和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、完成情況的分析資料等，項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)技術(shù)人員在充分理解本工程的特點(diǎn)、重點(diǎn) 、難點(diǎn)后，研究制定合理可行的降低工程成本的具體措施，并預(yù)測(cè)采取這些措施后取得的經(jīng)濟(jì)效果，以制定降低成本的目標(biāo)，并不斷測(cè)算調(diào)整，編制出本工程項(xiàng)目的成本 計(jì)劃，并將其細(xì)化分解到分部分項(xiàng)工程上去，從而落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，權(quán)力、利益具體化。在具體施工實(shí)施過(guò)程中，不斷將實(shí)際成本與計(jì)劃成本相比較，考核工程項(xiàng)目成本計(jì)劃的執(zhí)行和完成情況是否與預(yù)期目標(biāo)有偏差，及時(shí)調(diào)整修正成本指標(biāo)。 （ 4）施工成本控制與管理在做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算工作及制定出成本計(jì)劃基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的管理方法來(lái)達(dá)到控制工程成本的目的。利用成本分析方法找出計(jì)劃成本與實(shí)際成本之間的偏差并分析產(chǎn)生偏差的原因與變化發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而采取相應(yīng)措施以減少或消除不利偏差。 2. 施工階段管理控制 （ 1）加強(qiáng)工程質(zhì)量管理在施 工中，返修工程越多，工程費(fèi)用就越多。必須實(shí)行施工現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任制，搞好整修項(xiàng)目的單位工程、分部工程及隱蔽工程的檢查監(jiān)督和質(zhì)量驗(yàn)收，否則很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)和找出問(wèn)題，以保證工程質(zhì)量。 （ 2）加強(qiáng)工程進(jìn)度控制拖延工期時(shí)間越長(zhǎng)，管理費(fèi)、人工費(fèi)等各種費(fèi)用支出就越大。狠抓管理，控制住合理工期工程造價(jià)就有所降低。合理組織施工，正確安排施工工序是保證工期的重要條件。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的組織協(xié)調(diào)，把大型機(jī)械和中小型機(jī)械，把機(jī)械化和半機(jī)械化結(jié)合起來(lái)，合理確定材料、機(jī)械、資金及勞動(dòng)力等最佳組合方式，搞好物資的合理調(diào)運(yùn)，就可以避免不必要的重 復(fù)工作，節(jié)省人力、物耗、降低成本。 （ 3）加強(qiáng)工程變更管理，嚴(yán)格控制工程變更做到不準(zhǔn)隨意變更批準(zhǔn)圖紙，不準(zhǔn)隨意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。即使是必須進(jìn)行的變更，也要嚴(yán)格按程序進(jìn)行，避免發(fā)生工程管理人員只管簽證，不管算帳的問(wèn)題，造成投資失控的嚴(yán)重后果。 (1) 疏通信息渠道建立能夠正確及時(shí)反映工程材料市場(chǎng)供求關(guān)系，高效、靈活、暢通的信息系統(tǒng)。可以通過(guò)向主要材料生產(chǎn)基地、材料市場(chǎng)聘請(qǐng)信息員，及時(shí)參閱新聞媒介、工程造價(jià)管理部門(mén)發(fā)布的近期材料價(jià)格等多種形式建立自己的信息網(wǎng)絡(luò)，有條件的單位盡量使用現(xiàn)代科技 手段，將各種材料價(jià)格信息輸入微機(jī)，與有關(guān)單位進(jìn)行微機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享。 (2) 逐步推廣材料報(bào)價(jià)制度施工單位要將工程各個(gè)時(shí)期的主要材料用量、進(jìn)貨渠道、時(shí)間、價(jià)格向建設(shè)單位進(jìn)行通報(bào)，由雙方共同制定材料進(jìn)貨計(jì)劃，確定材料價(jià)格。實(shí)行材料報(bào)價(jià)制，有利于加強(qiáng)相互監(jiān)督、增強(qiáng)核算意識(shí)，防止流通環(huán)節(jié)的不規(guī)范交易，改變“算死帳”、“死算帳”的靜態(tài)的材料價(jià)格管理方法?？梢愿鶕?jù)掌握大量材料價(jià)格信息，選擇最佳途徑進(jìn)料時(shí)機(jī)，有效控制材料價(jià)格。 (3) 控制材料價(jià)差工程項(xiàng)目竣工后，要嚴(yán)把工程結(jié)算關(guān)，注意搜集整理好結(jié)算資料，要認(rèn)真 審核工程量和套價(jià)取費(fèi)，工程造價(jià)中材料價(jià)格是一個(gè)重要的動(dòng)態(tài)因素。因此，認(rèn)真確定材料價(jià)格和正確處理好材料價(jià)差的調(diào)整問(wèn)題，對(duì)合理確定工程造價(jià)具有十分重要的意義。 4 對(duì)我國(guó)企業(yè)應(yīng)用 ABC 在進(jìn)行成本管理的特點(diǎn)及建議 惠普公司應(yīng)用 ABC 失敗的教訓(xùn) 惠普公司應(yīng)用 ABC 分析法的合理性與存在問(wèn)題