【文章內(nèi)容簡介】 。 伴 隨著 歷城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 和 歷城區(qū)消費 水平 增漲 ,歷城區(qū)的人民對 住房條件 的提高和改善的需要越來越強烈。 （ 3）自 2021 年全運會之后，整個濟南的 城 市 化 發(fā)展水平不斷的提高。同時，對住 房 消費需求 量也逐漸增加。歷城區(qū) 城市 化 水平處于整個濟南市的前列 ,無論是 開發(fā)新城區(qū) 、 規(guī)劃建設(shè) 交通 路線還是改造 舊 城區(qū)都在有條不紊的進行著。這樣使歷城區(qū)的功能 得到了提高 ,歷城區(qū)的范圍變得更加廣闊 ,還有 人口 數(shù)量的增多。據(jù)統(tǒng)計 ,截止到2021 年，歷城區(qū)的 人口 數(shù)量增長了近 10 萬人 ， 住房需求 不斷增加 。 （ 4） 商業(yè) 性 銀行 發(fā)展的推動力之一就是開展 房貸 業(yè)務(wù)。 銀行 的資金 流動性 較強，同時 房貸 業(yè)務(wù)也 被銀行 視為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一?，F(xiàn)如今，在 銀行 資金 流動性過剩的 大市場中 ,購買者考慮到將來價格有增漲 的 趨勢 ,同時 購房 熱情也比較高漲 ,通過 兩 者的影響 ,使銀行 信貸 迅速發(fā)展 。過度 的需求 ,又 促使 房 屋 價 格上漲 。 濟南大學(xué)畢業(yè)論文 4 2. 建筑成本逐年增加 眾所周知，中國的商品住房成本價格越來越高，原因很簡單，首先是城市化加快，住房消費不斷上升；二是建筑材料成本價格的增長；三就是國家政策的調(diào)整（例如說銀行利率的調(diào)整、二套房限制的放寬）。 2021 上半 年，通過歷城區(qū)的黃臺建材市場給的數(shù)據(jù)顯示：今年的建材成本比去年上升了 %； 同時 ,由于《勞動合同法》的制約 ,工廠私企的用工成本也比去年上漲了不少。并且 ,因為國家政策的變化 ,也使住房的建設(shè)費用增長變大。 3. 土地價格上漲 隨著歷城區(qū) 土地使用的市場化，土地的出讓方式 改成招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式，拍賣競價等方式使開發(fā)者擔(dān)負(fù)了過多的土地出讓金。另外開發(fā)商不僅要擔(dān)負(fù)各種因土地買賣而產(chǎn)生的其他費用 ,而且還增加了建筑成本的費用。眾所周知，在某些二線城市 ,因為不合理的規(guī)劃、不全面的制度 ,造成了土地“透支”狀況 ,如趨于緊張的土地供給 ,不斷增漲的土地價格。 濟南大學(xué)畢業(yè)論文 5 三 、 歷城區(qū)住房市場發(fā)展趨勢影響因素 (一 ) 歷城區(qū)住房市場運行特征 歷城區(qū)的 房地產(chǎn)市場運行特點是多樣化的，不可否認(rèn)的是價格是圍繞價值上下波動的、所以歷城區(qū)的房地產(chǎn)市場的運行特點體現(xiàn)了開發(fā)商追 逐市場利潤，土地供求不穩(wěn)定運用宏觀政策調(diào)控。它充分的體現(xiàn)出市場體制里的供求、價值等因素的聯(lián)系和發(fā)展。 1. 歷城區(qū)住房市場成熟漸進性 房地產(chǎn)成熟化的主要體現(xiàn)在市場的多樣性 ,它的表達方法是多層次的。從歷城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)況來說 ,它不僅僅體現(xiàn)出國家政策的調(diào)整；還體現(xiàn)在能夠滿足開發(fā)商、消費者的心理需求。這都有助于歷城區(qū)房地產(chǎn)向成熟化邁進。 （ 1）供給與需求基本相匹配： 2021 年歷城區(qū)的商品房市場出現(xiàn)了價格平穩(wěn)需求量不斷上升、供給與需求兩個方面都很大”的現(xiàn)象。出現(xiàn)這現(xiàn)象的原因 ,首先就是我國政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)，出臺了許 多的救助房地產(chǎn)的政策 ,效果非常的顯著?；菝裾叩膶嵤┖艽蟪潭壬显黾恿讼M群體的信心，歷城區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟明顯回暖。第二 ,歷城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用政府的救市政策在 2021 年上半個季度集中開盤 ,擴大了歷城區(qū)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量。在濟南舉辦的全運會對于本地的基礎(chǔ)建設(shè)起到了推動作用，帶動了住宅項目的發(fā)展。通過多年來不斷出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場價格與數(shù)量同時下跌的問題，目前的項目更多的加強了市場的需求調(diào)研，越來越多的剛需適用房型推入市場，得到好評。房地產(chǎn)在近年來作為第一投資項目得到了全國投資者的認(rèn)可，隨著濟南舊城區(qū)的改造，更 多的原地村民成為房地產(chǎn)的客戶群體，不斷拉動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，供給與需求比例較為匹配，且呈現(xiàn)上升趨勢。 6 （ 2）商品房住房價格上漲幅度基本合理： 08 年全運會之后，歷城區(qū)商品住房的均價呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，隨著近年來消費理性化，上漲態(tài)勢不斷平緩，同時也受到了國家政策的牽制，從 2021 年冬季起，房地產(chǎn)市場過渡到調(diào)整階段。 2021 年之后，歷城區(qū)的房地產(chǎn)價格處于穩(wěn)定時期 ,一季度同比上漲幅度不大 ,無明顯波動。從一定程度止說明市場產(chǎn)市場上的供需平衡的趨勢，總體原因有以下幾個。首先是供應(yīng)充足，國家對市場產(chǎn)行業(yè)還是比較支持的，雖然 加強了土地管理，但理順了土地開發(fā)流程，市場供應(yīng)量將階段性增大。第二，市場需求較為平穩(wěn)，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的年輕人有了承擔(dān)房子的能力，房價的穩(wěn)定，也讓他們更有信心。第三，房地產(chǎn)的價格上升放緩，我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，政府基本投入增加，社會資金不斷涌入，購房者的消費性支出并不多。我國經(jīng)濟增長速度不明顯，受到的影響因素不少，住房的供應(yīng)增加將會對市場造成一定的沖擊。 濟南大學(xué)畢業(yè)論文 6 2. 歷城區(qū)住房市場發(fā)展不均衡性 （ 1）市場上區(qū)域發(fā)展不均衡：總體上說 ,歷城區(qū)住房市場發(fā)展不均衡 ,坊間一直流傳著“買東不買西”的俗語，針 對歷城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域性，主要以東部與西部的發(fā)展占主導(dǎo)地位，尤其是以東部為主， （ 2） 市場上產(chǎn)品發(fā)展不均衡：普通住宅在歷城區(qū)住房市場開發(fā)中占有重要的比例，雖然安居工程近兩年來發(fā)展迅速，但比例仍然無法對普通住宅形成威脅。 （ 3）市場層次結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡：市場供應(yīng)正在結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，大戶型的入市和高價位房子的入市導(dǎo)致房子價格不斷提高。開發(fā)商片面追求大戶型和高檔小區(qū)導(dǎo)致商品房在供應(yīng)環(huán)節(jié)出現(xiàn)滯銷問題。這種不均衡性單單靠市場本身無法做到最完善，所以需要政府進行一定的調(diào)整，主動參與，提出指導(dǎo)意見，充分考慮各方利益，才能夠不斷 完善市場的結(jié)構(gòu)層次。 （二） 歷城區(qū) 住房 市場影響因素 1. 經(jīng)濟因素 一個區(qū)域的房地產(chǎn)受到經(jīng)濟因素的影響最大，經(jīng)濟因素包括此區(qū)域居民的消費能力、收入水平以及政府的財政情況等。對于被征收土地區(qū)域，政府要進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套房地產(chǎn)在進行開發(fā)時，要對當(dāng)?shù)氐你y行的利率水平、當(dāng)?shù)氐奈飪r、建筑人工費用等進行充分考慮，以不斷降低成本。 總體而言，經(jīng)濟的發(fā)展水平對房地產(chǎn)的發(fā)展會產(chǎn)生較強的影響 ,宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)波動呈同向發(fā)展趨勢 ,房地產(chǎn)可以看作是當(dāng)區(qū)域經(jīng)濟不景氣時，政府以宏觀經(jīng)濟發(fā)展方向為指導(dǎo)進行擴張性的刺激政策，帶動房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，最終調(diào)動社會大部資源。 居民的收入水平與儲蓄水平也是影響房地產(chǎn)市場需求的重要因素。隨著居民收入的增加，對房產(chǎn)的需求也將會不斷增加，不同收入水平的居民對市場有著不同的接受度，整體來講，人們的房產(chǎn)消費向著大面積化、配套完善的小區(qū)移動。同時可支配收入的增加 ,人們不但只對住宅進行投資，還對商住兩用的公寓、 LOFT 進行投資，所以來看，收入是影響房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的一項重要因素。 房地產(chǎn)金融環(huán)境也是促進中國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康地發(fā)展的關(guān)鍵因素。資金問題體現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)中，最直觀的感受是購房者對爛尾樓的擔(dān)心 ，一旦開發(fā)商資金斷裂，很有可能會造成難以收拾的殘局。為了融資渠道的多樣化，在產(chǎn)業(yè)投資、信托投資和住房抵押貸款等方面都要進行突破。只有將渠道多樣化才能在房地產(chǎn)“白銀時代”取得基金融資，從而達成三方共贏的局面。 2021 年 ,金融業(yè)完成 增加值 3275 億元 ,增長16%。 2. 社會因素 對于未來的房地產(chǎn)發(fā)展造成主要影響的主要集中于 社會因素 ,政治安定狀況 與治濟南大學(xué)畢業(yè)論文 7 安水平等，只有一個政治穩(wěn)定與社會和諧的環(huán)境。 7人們在當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)投資才會更有信心，城市人口數(shù)量的增加。也正是由于大量的非城市人口涌入到了城市，總體造成城市人口數(shù)量的提高，才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場提出更高的需求。只有在數(shù)量上有需求，才能夠促進房價上漲，房地產(chǎn)的市場也就隨之不斷發(fā)展。 3. 政府因素 （ 1）政府保障的因素：政府在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場中起到了重要的作用，政府利用其規(guī)劃權(quán)力對城市進行整體規(guī)劃統(tǒng)籌安排，這將會對房地產(chǎn)進行大規(guī)模的調(diào)節(jié)。政府對城市的用地規(guī)劃主要以合