本科論文現(xiàn)金流量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響(編輯修改稿)
2025-07-12 05:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一種是企現(xiàn)金流量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 4 業(yè)總部預(yù)計(jì)現(xiàn)金流，第二種是各相對(duì)獨(dú)立的投資項(xiàng)目的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流，第三種是企業(yè)總部實(shí)際現(xiàn)金流，第四種是各相對(duì)獨(dú)立的投資項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)金流。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)過程同大部分生產(chǎn)銷售的企業(yè)相同，都是通過對(duì)將來某種需求的預(yù)測，從而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程 ，不同的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 自身所擁有的特點(diǎn)，決定了企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)。價(jià)值大、開發(fā)周期長、一次性、風(fēng)險(xiǎn)因素多等這些特點(diǎn) ，直接反映到企業(yè)的 現(xiàn)金流上，就表現(xiàn)為： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值大，在資金需求方面無可避免的需要有強(qiáng)力的支持。然而，如果僅僅靠企業(yè)自身的資本資金，將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法展開任何活動(dòng)，企業(yè)就成了無任何用武之地的空殼。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然需要借助金融機(jī)構(gòu)和資本市場進(jìn)行融資 。另一方面 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源具有分散性，在使用上卻明顯的具有大量的集中性，二者相互矛盾，因此更應(yīng)該有大量的現(xiàn)金流入作為支持，不能夠再局限于自身的資本資金。而我國房地產(chǎn)企業(yè)以社會(huì)資源整合為核心 ，“以小博大”的發(fā)展模式對(duì)銀行資金的依賴度長期以來居高不下。在這樣的情景下 ， 中小企業(yè)將因?yàn)橘Y金鏈的斷連而面臨種種嚴(yán)峻的考驗(yàn)，甚至在考驗(yàn)中面臨直接的失敗。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最開始的選擇地皮，開始承建，到最后的建設(shè)完成，竣工驗(yàn)收 ，包括期間的銷售或者出租， 至少需要 35 年的時(shí)間。然而，目前 我國的房地產(chǎn)由于價(jià)值偏大，對(duì)于一般居民而言無法直接消費(fèi)購買，因此銷售方式一般采用 分期付款的方式。不僅如此，租賃經(jīng)營中還需要追加一些固定的費(fèi)用，比如裝修維修物業(yè)管理等等，這些費(fèi)用后續(xù)地相應(yīng)投入 ,導(dǎo)致資金的回收不能一次完成。這樣我們不難推測，房地產(chǎn)開發(fā)的 商品要想收回成本，甚至是開始產(chǎn)生利潤，是需要一定時(shí)間的，或者是需要在數(shù)量上達(dá)到一定量的。從工程投資開始計(jì)算，一直到企業(yè)開始計(jì)算盈利，至少需要三年的時(shí)間。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長的特點(diǎn)，相應(yīng)地，現(xiàn)金的占用周期就會(huì)是一個(gè)很漫長的過程。 我們可以很容易地推算出，從工程初期投資開始，一直到第一筆資金回籠，最少需要 3 年的時(shí)間。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于自身的某些特定條件，使得它的商品屬性與一般的商品具有很大的不同。例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不可移動(dòng)性，導(dǎo)致一旦投入資金開始建設(shè)，就很難因?yàn)橐恍┩獠恳蛩囟l(fā)生改變或調(diào)整，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策等因素，一般對(duì)于房屋建設(shè)很難產(chǎn)生動(dòng)搖性變化，因此現(xiàn)金流的投入就增大了風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期現(xiàn)金流量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 5 性，使得風(fēng)險(xiǎn)的不確定性被無限放大，周期越長、不確定因素隨之增大 ,風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。 三、房 地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理存在的問題 （一）受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和國家宏觀政策調(diào)控的影響 當(dāng)國家為大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而制定相關(guān)政策或市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境大利好時(shí)，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量通常為正。貨幣政策主要是運(yùn)用兩個(gè)沖擊來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行的影響的。其一，是通過對(duì)房地產(chǎn)需求的沖擊來影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量。其二，是通過對(duì)房地產(chǎn)供給的沖擊來影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資和投資活動(dòng)。以上兩個(gè)結(jié)論可以通過分析在貨幣政策制定后，房地產(chǎn)相對(duì)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量與投資活動(dòng)現(xiàn)金流量來進(jìn)行檢驗(yàn)與分析。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流 分為兩個(gè)部分，分別是趨勢與周期變化。其中，企業(yè)的長期產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力是通過趨勢部分來反映的，而周期性部分所衡量的是企業(yè)被外部因素沖擊時(shí)所產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)企業(yè)提供的住房物品等產(chǎn)品的兩種特殊性就在于，其一，它既是終生使用的耐用消耗品，又是一個(gè)適合投資的理想的理財(cái)產(chǎn)品。其二，它既是國家與社會(huì)的共有公共產(chǎn)品，又是個(gè)人在生活中不可或缺的必需品。 通過控制利率來調(diào)控房地產(chǎn)市場需求所產(chǎn)生的作用，明顯比通過控制貨幣的供應(yīng)量來調(diào)控房地產(chǎn)市場需求所產(chǎn)生的效果來得顯著，相反， 也因此 導(dǎo)致不同的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流所產(chǎn)生的影響都有其不同的特點(diǎn)。 （二）全面預(yù)算管理存在的問題 預(yù)算管理對(duì)企業(yè)管理至關(guān)重要，然而現(xiàn)社會(huì)大部分企業(yè)并沒有建立系統(tǒng)的、完善的預(yù)算管理組織體系與預(yù)算管理制度。這使得現(xiàn)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施單位中，對(duì)于預(yù)算的管理還是松散的，管理層的目標(biāo)與底層的實(shí)施無法默契的銜接在一起，層層之間缺乏相互的實(shí)質(zhì)性的交流溝通，導(dǎo)致相互之間無法緊密的合作。其次是預(yù)算內(nèi)容不全面。由于 房地產(chǎn)投資都是投入資金大且開發(fā)周期較長，所以企業(yè)在進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算時(shí)，應(yīng)講相應(yīng)的計(jì)劃定位為中長期，在計(jì)劃中應(yīng)該包括經(jīng)營 生產(chǎn)、對(duì)外銷售、售后服務(wù)、宣傳廣告、組織活動(dòng)、員工的選拔與培訓(xùn)、對(duì)外關(guān)系、產(chǎn)品滿意程度調(diào)查與改進(jìn)以及企業(yè)利潤等等。 企業(yè) 所指定的計(jì)劃在具體實(shí)施時(shí)還要根據(jù)實(shí)際所產(chǎn)生的各種情況進(jìn)行修改調(diào)整。 企業(yè)中 大部分的預(yù)算都只是由財(cái)務(wù)部門在粗略的制定，財(cái)務(wù)部門在制定的時(shí)候所考慮的問題并不全面， 這使得 預(yù)算的內(nèi)容過于短期化，數(shù)字化，簡單化，使得企業(yè)的總體情況不能得到具體的，良好的體現(xiàn)。 不僅如此，預(yù)算數(shù)據(jù)的不合理與不理想，使得 企業(yè)為了趕工程進(jìn)度而在施工的同時(shí)還修改工程圖紙，從而增 加了工程的聯(lián)系單， 這 使得各項(xiàng)預(yù)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原定的預(yù)計(jì)指標(biāo)。同時(shí)，由于缺乏科學(xué)性的 預(yù)算，再加上測算的現(xiàn)金流量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 6 數(shù)據(jù)不足，分析的資料短缺，就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際情況有明顯的差異，這樣的預(yù)算，是沒有有力依據(jù)的，也是沒有實(shí)際意義的。 （三）資金短缺 現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較有限，主要大致有以下方式 : 銀行貸款、信托計(jì)劃、民間貸款和出讓項(xiàng)目股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開始前，一般不對(duì)其進(jìn)行成本計(jì)劃的制定，導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏有效的資金成本管理制度。在項(xiàng)目中期，也忽視了對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的成本控制，所以必然導(dǎo)致了現(xiàn)金使用的不規(guī)范及浪費(fèi)，往往也就是項(xiàng)目虧損的根源?？v觀整個(gè)項(xiàng)目的全 局，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程中，并沒有對(duì)成本進(jìn)行全面地衡量和計(jì)算，因此現(xiàn)金流有許多不必要的流失，不僅導(dǎo)致資金短缺，而且大大增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。除此
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