【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)區(qū)）范圍界定為西至黃興路、南至勞動路、東至車站路、北至面八一路圍合而成該區(qū)域的區(qū)域。長沙高檔寫字樓絕大部分集中在該區(qū)域內(nèi)，為長沙名副其實的 CBD。 長沙寫字樓市場存在一定的復(fù)雜性：在地方政策上，商住樓、寫字樓的性質(zhì)界定存在一定漏洞，目 前長沙不少發(fā)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地塊，在建筑設(shè)計功能上按寫字樓的功能進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)，目前市場上不少中小企業(yè)仍然在購買商住樓、甚至住宅樓進(jìn)行辦公，長沙的寫字樓市場有待進(jìn)一步的規(guī)范。 企業(yè)獲取辦公場所的主要方式包括：租用專業(yè)寫字樓、購買寫字樓、租用住宅樓、購買住宅樓等。 長沙中心區(qū)寫字樓分布： 寫字樓市場銷售價格分析 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 17 從 06 年開始，長沙寫字樓價格開始上揚，寫字樓售價主要集中在 50006000元 /平米 。高檔寫字樓價位正穩(wěn)步上升 ,最高價格已 經(jīng)接近 1 萬元 /平米 ,高端寫字樓價格仍有上漲空間。 總體來說： 目前長沙寫字樓市場總體上仍處于一種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，在需求與價格上沒有發(fā)生爆發(fā)性的快速增長，且部分寫字樓投資活躍，租金收益較高。 長沙寫字樓租金回報率在 711%之間，足具有上漲的空間。 從供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、長株潭融城、城市布局的擴(kuò)張、交通日趨便利的利好因素來判斷，長沙的專業(yè)寫字樓具有很大的發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域發(fā)展日漸明顯，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高檔寫字樓的發(fā)展逐步展開，東部和南部的寫字樓發(fā)展將得到質(zhì)的飛躍。 從總體供求變 化趨勢上看，長沙目前處于需大于求的狀態(tài)，但受混合性商住物業(yè)影響拉低長沙寫字樓的租金水平，目前長沙寫字樓空置率僅 15%，租金 ★ 2020年 2020年典型寫字樓的均價 銷售均價4600 488063007100968048005500020204000600080001000012020湘域中央佳天國際新城中天廣場 運達(dá)國際豪廷大酒店 嘉頓新天地匯富中心銷售均價5500500058005500510046004800500052005400560058006000湖南文化大廈 順天財富中心亞大時代平和堂新世紀(jì)大廈銷售均價★ 2020年以前典型寫字樓的均價對比 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 18 水平也是穩(wěn)步上漲的，因此長沙專業(yè)寫字樓目前處于一個平穩(wěn)發(fā)展期。 長沙專業(yè)寫字樓的發(fā)展趨勢： 長沙目前沒有真正意義上的 5A 甲級寫字樓，甲級專業(yè)寫字樓的開發(fā)將成為主流； 車位要求排在首位，電梯配置飽滿； 物業(yè)管理的前期介入提高了專業(yè)寫字樓的軟件水平； 長沙寫字樓投資市場將整體看好， 5A 級寫字樓物業(yè)將會受長沙市場追捧。 第二部分 開發(fā)模式研究部分 一 、 總部經(jīng) 濟(jì)概論 寫在前面： 城市 白天的繁華與喧鬧，永遠(yuǎn)不會理解夜晚那人去樓空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星為何會墜跌。 這就是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：遠(yuǎn)離市區(qū)、功能單一、生活配套缺乏、工作景致單調(diào)，人們生活與工作的地域截然分離，生活中的時間大部分浪費在通勤之上，生產(chǎn)線上的工 人 連同公司的高管仍迷戀城內(nèi)繁華的生活，工作之地不可能成為人們心中生活的家園；而傳統(tǒng)意義上的中心商務(wù)區(qū)又走到了另一個極端，人們被交通所困，為噪聲所擾 ?? 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 19 我們希望建設(shè)一種園區(qū)產(chǎn)品來改變這種城市現(xiàn)象 …… 在 這里， 是綠色環(huán)繞的獨棟別墅； 園區(qū) 內(nèi)外，咖啡 館、會所、教育設(shè)施、娛樂設(shè)施，以及高中檔物業(yè)、大型購物中心、大型旅游度假區(qū)等，形成 園區(qū) 工作與生活的完美結(jié)合，人性化生活社區(qū)的構(gòu)建，將使 城市 不再獨守夜的黑。 在這個大社區(qū)內(nèi)，管理者將逐步建立由銀行、證券、信托、基金、租賃等組成的現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)，由通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等組成的信息服務(wù)業(yè)，由會計、審計、資產(chǎn)評估、法律服務(wù)等組成的中介服務(wù)業(yè)，由教育、培訓(xùn)、會議、展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流等組成的服務(wù)于科技企業(yè)的服務(wù)支撐體系，實現(xiàn)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)的 “ 自給自足 ” ；同時，通過建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的 交流、資源信息的共享，真正形成實現(xiàn)企業(yè)不斷發(fā)展的科技成長社區(qū)。 我們把這種園區(qū)產(chǎn)品稱之為?總部基地? 總部 經(jīng)濟(jì) 定義 所謂總部經(jīng)濟(jì)，指一個區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū) 或周邊地區(qū) ，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng) 、社會資本效應(yīng)。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府 提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動，加快城市國際化進(jìn)程 ... 總部基地定義 總部基地是地產(chǎn)商根據(jù)總部經(jīng)濟(jì)包裝出來的一種概念，客觀上說是總部經(jīng)濟(jì)理論的一種實踐，體現(xiàn)了合作、服務(wù)、（資源整合下體現(xiàn)）低成本等特點；隨著不斷的實踐，主要表現(xiàn)為中央商務(wù)區(qū)、企業(yè)總部花園兩種形式，其中，總部花園又可理解為商務(wù)花園，是未來企業(yè)總部選址的潮流，也是本報告的研究重點。 總部基地特征分析 總部基地特征 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 20 （ 1） 總部基地是商務(wù)花園和總部經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體。 它克服了 CBD 建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過分重視商務(wù)功能的弊病，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活、獨棟出售、軟件平臺與硬件設(shè)施并重等特點； （ 2）總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，可以享受政府關(guān)于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等各種優(yōu)惠政策； （ 3）總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有強(qiáng)烈的標(biāo)識性和濃郁的企業(yè)個性風(fēng)格； （ 4）總部基地除具有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全的物質(zhì)條件外，通常還蘊(yùn)涵著一定的總部文化，這是其與甲級寫字樓不同的地方； （ 5）總部基地的物業(yè)供應(yīng)方式包括銷 售、租賃、租售結(jié)合等幾種，銷售價格及租金同甲級寫字樓相比具有明顯優(yōu)勢； （ 6）總部基地項目一般采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一招商的項目開發(fā)模式。 總部基地類型 總部基地可分為以下幾種類型： 制造加工型總部基地、物流型總部基地、 研發(fā)及高科技型總部基地 、 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地、后臺服務(wù)型總部基地、聯(lián)合國等國際組織型總部基地。 商務(wù)花園的定義 商務(wù)花園（ Business Park） ,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復(fù)合體。這將是本項目在湖南首家推出的 Business Park 寫字樓模式。 Business Park 的規(guī)劃，需要完全涵蓋 Business Park“獨立性”和“個性化”這兩點特色，所謂“獨立性”是指其具有占天占天，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權(quán)。所謂“個性化”是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個 Business Park 單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正是這兩點特點， Business Park 模式在國外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。而且 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 21 這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。 為了滿足 Business Park 辦公一族生活起居的需要，建設(shè)規(guī)劃中還將同時推出配套的居住園區(qū)，從而在一個步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要， 使其成為同時擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居住樂園。 因此， Business Park 完全可以給科技企業(yè)一個家，使事業(yè)初成一族擁有“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的夢想能夠得以實現(xiàn)。 現(xiàn)代的商務(wù)花園概念是一 個綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。 商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個“自給自足”以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。 二、 可借鑒案例類比分析 ? 北京豐臺總部基地 項目名稱 北京豐臺總部基地 項目簡介 項目是由中關(guān)村 豐臺園與英國道豐集團(tuán)合作開發(fā)，占地 65 公頃，總建筑面積 106 萬平方米，容積率約 ,平均綠化率 50%以上 ,總投資約為 45億人民幣 ,主要為 1000 至 5000 平方米的獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名的總部樓。 地理位置 北京豐臺南四環(huán)西路 188 號 投資商 英國道豐集團(tuán) /中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園科技開發(fā)建設(shè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計 土人景觀 /加拿大 AA 設(shè)計事務(wù)所 占地面積 65 公頃 建筑面積 140 萬平方米 綠化率 50% 容積率 物業(yè)形態(tài) 總部樓 、 金融廣場 、 五星級酒店、 總部公寓、風(fēng)味食堂、東區(qū)地 下商業(yè)街、總部大講堂 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 高新技術(shù)、電子、鋼鐵、物流等 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 22 園區(qū)配套 高級會所、總部官邸、國際商業(yè)街、 全宿制雙語幼兒園 、 健身中心 、 國際醫(yī)療診所 、 信貸 、 銀行 、 郵政 、 超市 、 餐飲 、 娛樂等 。 項目特色與優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 ， 中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項目 ； 獨棟式單體設(shè)計 — 開創(chuàng)獨棟式總部樓新時代 ， 每棟面積 1200 至 6000平米的總部樓 500 余座 ； 園區(qū) 為入駐企業(yè)總部員工特別打造的千余套產(chǎn)權(quán)自主的酒店式公寓。每套公寓面積約 30 平方米，均為景觀較好的精品板樓式設(shè)計，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生 活設(shè)施，全精裝修，配家具，直接入住 ； 各總部樓皆采用 標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)組合，框架式結(jié)構(gòu)，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式。凡購買總部基地總部樓的企業(yè)，會自動獲得該總部樓的冠名權(quán)以最大滿足各企業(yè)總部的形象展示和可識別性需求 ； 總部基地總體綠化率約 50%。庭院式中心綠化、點式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次分明，分級明確。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡潔明快，表現(xiàn)總部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒適的 環(huán)境需求 ； 幾十個面積 200 至 500 平方米的風(fēng)味餐廳； 面積約 萬平方米商業(yè)配套設(shè)施 。 豐臺總部基地的發(fā)展模式借鑒 以企業(yè)為主體的開發(fā)建設(shè) 總部基地 (ABP， Advanced Business Park)所占土地的一級開發(fā)由中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園管理委員會負(fù)責(zé)，具體開發(fā)則由豐臺園科技開發(fā)建設(shè)有限公司與中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。前者屬中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園管理委員下設(shè)公司，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)建設(shè)的主體單位；后者由豐臺園科技開發(fā)建設(shè)有限公司、道豐國際集團(tuán)及道豐國際集團(tuán) 成立的全資子公司北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司三家共同投資組建，投資比例分別為 40%(65 公頃土地變價入股 )、 45%、 15%。 道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司是二級開發(fā)商，主要負(fù)責(zé) “ 中關(guān)村 (豐臺 )總部基地 ” 的房屋開發(fā)、建設(shè)、出租、出售等，整個項目的運行從醞釀、規(guī)劃、論證、定位、運作均由英國道豐國際集團(tuán)主持。 多渠道的招商推廣模式 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 23 總部基地的招商引資主要采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)的方式，由開發(fā)商道豐公司先期完成開發(fā)建設(shè)，再統(tǒng)一招商出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)。基地的招商對象為外地進(jìn)京企業(yè)、大型國有企業(yè)及外資企業(yè) 。目前，總部基地已在沈陽、山西、溫州、寧波、內(nèi)蒙古開設(shè)了招商處，為外省市成熟企業(yè)進(jìn)入北京搭建平臺，創(chuàng)造便捷的咨詢和招商條件。 總部基地的推廣措施主要體現(xiàn)在以下幾個方面 ： 政府方面： 借北京市政府 2020 年提出要發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，為政府招商和區(qū)域發(fā)展鋪路，讓總部基地深受北京市政府和豐臺區(qū)政府的 “ 寵愛 ” ；政府的支持和信任為總部基地帶來了名氣、也帶來了中國建設(shè)銀行 10 億的貸款。 企業(yè)方面： 2020 年一年總部基地的各種廣告費達(dá) 7000 萬元，在三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌；基地投