【文章內容簡介】 ，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 而卻步，轉向其他地區(qū)進行投資，造成銷售率普遍不高。 除龍崗世貿中心、人人購物廣場、國際商場、福臨百貨等一大批大中型商場外，規(guī)?？涨暗娜f鑫五洲風情 MALL 已經落 成開業(yè)，而更近期的商業(yè)規(guī)劃中還有鵬達假日MALL 和星河 MALL 兩個超大規(guī)模的項目。另外，眾多新樓盤中還將產生一個巨量的臨街商鋪，在未來兩年內，龍崗的商業(yè)面積跟全市其他區(qū)域的總和大體相當，數(shù)量極為龐大。 2020 年初才進駐龍崗商業(yè)中心的新一佳超市已經關閉，預示著片區(qū)商業(yè)地產加速洗牌的來臨。反而是遠離中心城，交通規(guī)劃完善的其它區(qū)域存在著商機。 短期而言，龍崗的商業(yè)發(fā)展規(guī)模已超過需求，存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現(xiàn)就是一方面是如火如荼的商業(yè)地產開發(fā)，另一方面則是空置面積的急劇上升和商業(yè)人氣的淡薄。龍崗商 業(yè)圈的真正成型，還需要相當?shù)臅r間。 5） 、房地產購買人群分析 從目前在東莞、惠州等地的多個樓盤資料分析，深圳客戶已經成為不可忽視的一群，隨著城市間經濟聯(lián)系的日漸緊密及城際交通網絡的日漸完備，行政區(qū)劃造成的界限不再分明，城市、城鄉(xiāng)間趨向于融合，城市群居住已成為趨勢所在。當房地產打破行政區(qū)域界限的時候，人們的土地標準和價值觀將隨之改變，今天不被看好的城市邊遠地塊，日后很有可能成為黃金寶地。 由于龍崗地區(qū)商業(yè)發(fā)展速度過快，開發(fā)項目過多、過大，以目前龍崗的經濟、人口、交通而言，遠遠低于其商業(yè)發(fā)展速度，造成商業(yè)氣氛 冷淡，使眾多投資者持觀望態(tài)度，大量投資資金已開始轉向東莞、惠州等房地產正處于迅速發(fā)展的城市。 龍崗區(qū)經濟發(fā)展良好，人民生活水平不斷提高，活躍了消費市場； 著生活水平的提高，人民的消費觀念由以前的自用性消費轉向投資性消費； 近兩年龍崗區(qū)商業(yè)地產發(fā)展過快，經濟發(fā)展未能跟上，導致商業(yè)氣氛冷淡， 商業(yè)人氣的淡薄，令投資者失去信心，資金開始外流； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 項目所在片區(qū) 本項目位于東莞市鳳崗鎮(zhèn)官井頭村， 官井頭村位于東莞市最南端的鳳崗鎮(zhèn)的東南部，東與深圳市龍崗中心城相連，南與深圳市龍崗區(qū)橫崗街道辦相鄰，面積為 平方公里 , 有常住人口 1800 人 , 外來務工人員約 8 萬人 , 是東莞市政冶、 經濟 、 文化強鎮(zhèn)的經濟強村之一。 官井頭村距深圳市市區(qū)不到 30 分鐘車程，地理位置優(yōu)越，省道淡 (惠陽淡水 )平 (深圳平湖 )公路貫穿全境，與深圳機荷高速、水官高速的出入口不到 10 分鐘的車程，到深圳寶安機場僅 30分鐘，通過鳳崗鎮(zhèn)的東深二路到深圳鹽排高速的排滂入口也是 10 分鐘左右，到深圳鹽田深水港碼頭 30 分鐘。在官井頭周圍的高速公路已形成網絡，四通八達十分便利。 官井頭村目前有香港、臺灣、日本、美國、韓國等地的客商在我村建立 “三資 ”和 “三來一補 ”企業(yè) 100多家，國內私營民營企業(yè)近 80 家，其中有實力雄厚香港上市公司投資的毅力集團公司、確時表業(yè)有限公司 ,盛淵工業(yè)發(fā)展公司及大盛照明有限公司 ,這些大型企業(yè)的產品暢銷到世界各國，為官井頭村的制造業(yè)與世界接軌起到了紐帶的作用。 周邊同類物業(yè)項目分析 周邊 在營的商業(yè)為嘉輝商業(yè)廣場， 在售的商業(yè)項目只有“南門商業(yè)步行街”，商業(yè)市場比較空缺，有利于本項目的入市。 ※ 嘉輝商業(yè)廣場 項目名稱 嘉輝商業(yè)廣場 地理位置 龍平公路旁嘉輝豪庭 占地面積 10000 ㎡ 營業(yè)面積 約 40000 ㎡ 經營 檔次 中 檔 經營情況 一般 建筑結構 兩面臨街，呈長方形布局局 經營方式 A區(qū)由華潤萬家主力店進駐兼出租 B 區(qū)銷售并出租 開 間 臨街鋪面開間約 4 米，進深約 4m；層高約 6m 樓 層 及 主 層數(shù) 經 營 類 別 出租率 租金水平 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 要業(yè)態(tài) 一層 沿街主要為 眼鏡、手機、服裝 ，其它為服裝、化妝品、手機、 黃金首飾 等 ，華潤萬家進駐 B區(qū)一、二層 90% 90~150 二層 服裝、皮具 70% 50~70 三層 美食世界 40% 20~40 四層 樂逍遙水療休閑中心 —— —— 交通狀況 緊靠 龍平公路 ，交通便利， 消費群體 以 片區(qū) 居民 及嘉輝豪庭住戶 為主，滿足居民日常生活需要 特色店 華潤萬家 項目小結 優(yōu)勢： 位于 龍平公路旁 ，具有極佳的地理位置 項目兩面臨街，展示性強 項目具有多個出入口，能有效吸引人流 華潤萬家進駐，吸引片區(qū)消費者 該小區(qū)規(guī)劃良好，為片區(qū)居民所熟悉 劣勢： 片區(qū)以工廠員工消費為主，消費能力較低； ※ 南門商業(yè)步行街 項目名稱 南門商業(yè)步行街 地理位置 東莞市鳳崗鎮(zhèn)龍平公路南門步行街 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 產權 70年 層高 一層 米，二、三層 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 建筑結構 11棟共 89間商鋪 銷售情況 目前在售 3棟， 2棟發(fā)展商保留，其余單位約 4月份開盤 布 局 呈田字型布局，一層商業(yè)，二、三層住宅，商鋪開間約 5米，進深約 6米 銷售價格 層 數(shù) 面積 最低價 最高價 銷售情況 一層商鋪 ㎡ 11680 元 /㎡ 16880 元 /㎡ 一、二、三層整體銷售， 3棟共 24套，銷售率 80% 二、三層住宅 120160㎡ 1666元 /㎡ 1666元 /㎡ 付款方式 一次性付款 97折， 6成 10 年按揭 98折 交通狀況 緊靠鳳崗鎮(zhèn)主干道龍平公路 購買群體 主力購買人群為鳳崗鎮(zhèn)政府機關公務員，并有少量私人企業(yè)老板 經營業(yè)態(tài) 2 棟為發(fā)展商保留單位，經營生活百貨超市，其余單位由業(yè)主自行招租，招租主要對象為：服裝、餐飲等。 價格策略 該項目