【文章內(nèi)容簡介】 氣息的鎮(zhèn)街之一。特別是近年來，常平鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府集中財力搞建設，大力實施 “三年見新城 ”計劃，城鄉(xiāng)面貌日新月異。常平鎮(zhèn)把道路建設作為城市建設的龍頭，僅 “十五 ”期間，累計總投資 億元，改造和新建道路里程約 65 公里。 202020 年投入建設的資金超過 6 億元，完成了 18 項道路工程的建設，建設總里程超過 24 公里，鎮(zhèn)內(nèi)外的路網(wǎng)不斷完善。常平鎮(zhèn)把新城區(qū)建設作為拉開城市框架的依托，控制了一塊近 2 平方公里的地塊作為新城市中心所在地，目前已順利通過《常平鎮(zhèn)新城區(qū)規(guī)劃建設方案》，已征 收土地 650 畝。常平鎮(zhèn)把公共基礎設施建設作為完善城市功能的重點，按國家一級劇院的標準建設了常平大劇院，建設了常平醫(yī)院新住院大樓，設立了常平中學新校區(qū)，建成了一批中小學教學樓和宿舍樓，完善了一批供水、排水、排污、電力配套設施，啟動了東部及西部污水處理廠建設，生活和居住的環(huán)境不斷改善。常平鎮(zhèn)把加強防災東莞常平房地產(chǎn)項目可行性研究報告 8 減災工程建設作為一項民心工程， 2020 年投入 870 多萬元對鎮(zhèn)中心區(qū)的排渠進行全面清淤，有效解決了鎮(zhèn)中心區(qū)聯(lián)邦路口等重點部位的內(nèi)澇問題。編制了《常平鎮(zhèn)防洪排澇專項規(guī)劃（ 20202020）》，按輕重緩急對未來幾年的防 洪減災工程作了規(guī)劃，投入 1950 萬啟動先建排澇站擴建工程。常平鎮(zhèn)城市發(fā)展的另一個顯著特色就是現(xiàn)代化樓盤小區(qū)薈萃。從 1992 年起步發(fā)展房地產(chǎn)至今，全鎮(zhèn)發(fā)展的房地產(chǎn)項目近 80 個，銷售商品房累計 8039 套，銷售面積 萬平方米，涌現(xiàn)出萬科城、東田麗園、翠湖灣、金凱水都、世紀康城、金美花園、碧湖花園、新天美地等多個明星樓盤，大大繁榮了商貿(mào)流通，有力改善了城市形象，成為推進常平城市化進程的巨大動力。 （三）項目提出的背景 為加快盤活集團土地物業(yè)資源，經(jīng)與合作方多次認真考察、反復分析論證，認為 項目 所處區(qū)位地理 位置優(yōu)越，區(qū)域已形成 成熟的房地產(chǎn) 市場，區(qū)域商貿(mào)氣氛濃厚，同時本物業(yè)現(xiàn)租金收入較低，通過 房地產(chǎn)開發(fā) ，土地價值獲得極大的提升，根據(jù)價值工程原理，決定對本項目 房地產(chǎn)開發(fā) 進行可行性研究。 經(jīng)過初步分析論證，投資各方均認為： 本項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景良好，尤其是 “廣州 —— 東莞—— 深圳” 經(jīng)濟圈的形成，有效地促進了 東莞 區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展，本項目可享受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 所帶來的成果 ； 東莞常平房地產(chǎn)項目可行性研究報告 9 項目具有收益高，資金回收快，抗風險能力強的特點，不失為一個很好的投資項目。 （四）項目建設設想 項目地塊用地面積為 21277 平方米（ 畝），按照容積率 ，建筑密度 50%作為開發(fā)條件，總建筑面積為 平方米，其中住宅可售建筑面積為 平方米，配套商業(yè) 1000 平方米，公建配套面積 500 平方米。 （五）項目開發(fā)思路 深圳科聚源有限公司對項目用地進行承租，租金為 萬元 /年，租期 20 年。 深圳科聚源有限公司負責對項目用地的用地性質(zhì)和規(guī)劃進行調(diào)整， 在 3 年內(nèi)完成， 為房地產(chǎn)開發(fā)做好準備。 由置業(yè)公司和科聚源公司共同出資成立項目公司進行房地產(chǎn)開發(fā)。 如深圳科聚源有限公司 在 3 年內(nèi) 無法對項目用地的用地性質(zhì)和規(guī)劃進行調(diào)整， 則繼續(xù)承租項目用地，租金為 萬元 /年。 東莞常平房地產(chǎn)項目可行性研究報告 10 二、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況綜述 （一） 東莞土地市場情況 回顧 2020 年，東莞的房價在“ ”新政出臺前一路高歌，東莞樓市可以用熱火朝天來形容。同時一級市場的土地成交價格也在狂飚，地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)某些地塊的樓面地價比房價還高的現(xiàn)象。但在“ ”銀行新政和其他一系列抑制房價上漲的宏觀調(diào)控政策出臺之后 ,東莞的房價和地價都開始雙雙跳水。東莞的土地成交價格開始回歸理性，土地交易市場開始進入一個低迷時期。 從東莞市 08 年第一季度的土地成交情況來 看，整體的交易氣氛持續(xù)冷清，絕大部分的地塊均以超低的價格成交，現(xiàn)場基本無人競拍。第一季度共有 3 宗商住類用地流拍，分別位于橋頭、鳳崗和清溪三個鎮(zhèn)區(qū)。持續(xù)低迷的樓市情況，讓大部分開發(fā)商不敢輕易出手拿地，開發(fā)商拿地會比以前更加的謹慎和理智。 雖然整體的交易氣氛冷淡，但某些地塊的競拍情況還是較為激烈。 08 年 1 月 18 日，位于莞城區(qū)運河東二路的一宗商住地塊進行公開拍賣。當天的拍賣現(xiàn)場共有包括富通、光大等在內(nèi)的 7 家開發(fā)商參加了競拍，經(jīng)過一個半小時共 82 輪的激烈競爭，最終被東莞市城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 9 億 4 千萬元的總價競 得。該地塊的成交地面單價高達 20806 元 /平米，折合樓面地價也去到 3783 元 /平米， 08 年首宗地王于莞城誕生！該地塊位于莞城區(qū)的核心位置，地段較為優(yōu)越。東莞常平房地產(chǎn)項目可行性研究報告 11 其用地面積為 45179平方米，最高容積率為 ，建筑密度不大于 40%，綠地率大于 25%，最高樓層不超過 33 層，起拍價為 億元。據(jù)了解，該地王的競得者城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的背景就是富通地產(chǎn)，富通地產(chǎn)有意將其打造成為莞城區(qū)新的標志性建筑。 莞城地王 3783 元 /平方米的樓面地價，加上建安成本，每平方米成本至少要達到 5500 元，再加上稅費和合理利潤，該項目將來建成后銷售，價格肯定不低，但這樣的樓面地價，也是符合該地塊的價值的。同時該地塊的成功拍出，對周邊樓市將是一種刺激，有利于加強消費者現(xiàn)在置業(yè)莞城區(qū)的信心。 除了莞城區(qū)的地王誕生，另外一宗競拍情況較為激烈的地塊則是3 月 26 日成功拍出的位于黃江鎮(zhèn)常梅公路北岸村段的 2020G013 地塊，兩家競買人經(jīng)過 30 輪的激烈競爭，最后由東莞市興博置業(yè)投資有限公司以 3670 萬元競得該地塊，折合樓面地價 1591 元 /平米。至此，在兩宗地段不錯的商住用地相繼遭遇流拍后，東莞的土地交易市場才稍微顯露出回暖的痕跡，這對于冷清許久的東莞土地市場來說，已經(jīng)是一個不錯的跡象。 （二）商品房市場情況 住宅新增供應面積與 07 年一季度基本持平 08 年第一季度東莞市商品房新增供應面積約 120 萬㎡ ， 同比 07年減少約 14%； 供應套數(shù)約 萬套 ， 與 07 年基本持平 。 08 年第一東莞常平房地產(chǎn)項目可行性研究報告 12 季度商品房新增供應面積的減少主要體現(xiàn)在非住宅的減少 ， 非住宅供應面積 萬㎡ ， 同比 07 年減少近六成 。 08 年第一季度