物業(yè)服務(wù)收費難問題及對策畢業(yè)論(編輯修改稿)
2025-07-10 06:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 （二）、 物業(yè)服務(wù)的模式 隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和物業(yè)服務(wù)行業(yè)法律、法規(guī)的完善，物業(yè)服務(wù)的基本模式也在不斷地發(fā)生變化。目前有獨立的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)模式、隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)模式、政府房屋管理部門服務(wù)模式、企事業(yè)單位自行服務(wù)模式、業(yè)主委員會自行服務(wù)模式。一般都是隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)模式。 （三）、 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)與費用收繳現(xiàn)狀 住宅小區(qū)的 物業(yè)服務(wù)體制是由傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)體制逐步轉(zhuǎn)變成具有較高專業(yè)化、社會化、企業(yè)化、經(jīng)營性特征明顯的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的興起，物業(yè)服務(wù)的覆蓋面、物業(yè)服務(wù)的服務(wù)水平與質(zhì)量要求也在逐步提高，但是當(dāng)前有的住宅小區(qū)還是相對滯后所面臨的物業(yè)收費問題仍是一大難題。小區(qū)環(huán)境綠化不到位、配套設(shè)備未按承諾建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)費不成正比，是業(yè)主不滿意的主要原因?，F(xiàn)在雖說物業(yè)公司興起但是由于收費情況不樂觀導(dǎo)致虧損的企業(yè)也是多之又多：北京目前每月有 30 多家物業(yè)服務(wù)公司成立 ,但北京市七成以上的物業(yè)服務(wù)公司基本為虧損。 南京市 1100 多家物業(yè)服務(wù)公司中有七成處于虧損境地?？梢娢飿I(yè)費的收繳率對物業(yè)公司的經(jīng)營好壞是非常重要的。 二 、物業(yè)服務(wù)收費難的原因分析 當(dāng)前生活中多數(shù)的城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)效果與既定目標(biāo)相差甚遠。總的來說，物業(yè)收費難的原因如下： （一）、 業(yè)主自身問題 因為物業(yè)服務(wù)正在發(fā)展時期還未成熟，受傳統(tǒng)物業(yè)的影響，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認識不是太多或造成一些誤區(qū)，沒有交費的意識，對物業(yè)服務(wù)人員的錯誤定位，認為他們就是為自己服務(wù)的；部分業(yè)主消費理念一直建立在有形的產(chǎn)品上對物業(yè)服務(wù)這種無形的服務(wù)沒有消費 意識；還有就是業(yè)主未理清開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)模式，使業(yè)主混淆物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，從而把一些房屋質(zhì)量上的問題也歸結(jié)到物業(yè)服務(wù)公司頭上，處理不當(dāng)業(yè)主必會對服務(wù)不滿意推脫交物業(yè)費； 部分業(yè)主存在僥幸心理 ，心態(tài)不端正，物業(yè)費能不交就不交；業(yè)主委員會未起到協(xié)調(diào)監(jiān)督作用。 （二）、開發(fā)商的問題 一些急于求利的開發(fā)商為了節(jié)約成本而偷工減料最后建成的一些豆腐渣工程，當(dāng)業(yè)主入住之后會出現(xiàn)許多房屋質(zhì)量問題，就會造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的一些誤區(qū)，導(dǎo)致業(yè)主對服務(wù)不滿意，有糾紛；還有就 是開發(fā)商這邊在賣房子期間對業(yè)主承諾太大，業(yè)主入住后不能兌現(xiàn)，進而會找物業(yè)公司的事；最后是開發(fā)商與物業(yè)公司的附屬關(guān)系不明確，讓人們混淆開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)。 （三）、物業(yè)公司管理不規(guī)范 管理混亂。小區(qū)治安管理秩序差，居民家被撬，自行車、摩托車．甚至汽車被盜案件時有發(fā)生。小區(qū)大門口處的門衛(wèi)形同虛設(shè)，監(jiān)控系統(tǒng)有的為了節(jié)約成本部分未開，造成小偷趁虛而入，而且物業(yè)公司招不來人就沒條件限制導(dǎo)致所招的保安門衛(wèi)年齡過大。車輛交通管理沒有規(guī)范到位使車輛停放混亂造成交通不便等。 服務(wù)質(zhì)量差。物業(yè)服務(wù)服 務(wù)可分為公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)三項。物業(yè)公司未兌現(xiàn)一些承諾服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不高服務(wù)態(tài)度差甚至與業(yè)主爭執(zhí)等使業(yè)主對服務(wù)不滿意，尤其當(dāng)物業(yè)人員上門催繳物業(yè)費時態(tài)度不夠好造成業(yè)主反感。 收費不合理。物業(yè)費的收取應(yīng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)和誰受益誰付費原則。物業(yè)公司提供的服務(wù)與費用不成正比，低服務(wù)高費用的現(xiàn)象致使業(yè)主不滿；物業(yè)收費對象、服務(wù)內(nèi)容、計費起止時間、收費項目、價格、服務(wù)形式、收費依據(jù)等不合理、不公開；還有就是公共服務(wù)與特約服務(wù)費用混在一起，沒有做到一事一結(jié)讓業(yè)主誤會。 (四 )、法律法規(guī)不完善，政府指導(dǎo)力度不大 物業(yè)服務(wù)法制不完善，影響了各方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的界定，因為有的法規(guī)表示不清而存有異議，如廣州先后出現(xiàn)多起物管權(quán)交接糾紛，最終歸結(jié)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)不完善，可操作性差，甚至有的法律法規(guī)連最基本的法律關(guān)系也混淆不清。 華信物業(yè)服務(wù)公司副總經(jīng)理陳榮昌也表示，盡管政府對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過程有明確規(guī)定，但是現(xiàn)行的法律法規(guī)沒涉及新物管如何進場接管以及小區(qū)資料如何移交，舊物管如何退場等 細節(jié) 問題， 讓人們無法下手。物業(yè)服務(wù)本來就是要注意一些瑣事小事，要想解決這些物業(yè)的民事糾紛其中重要的就 是盡快訂立切實可行的法規(guī)。還有就是 政府宣傳力度不到位，致使大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)認識淺面和不尊重等。 三、解決物業(yè)收費困難的對策 （一）、增強業(yè)主誰受益誰付費的消費意識 由于物業(yè)服務(wù)是一個無形的產(chǎn)品，看不見摸不著，一些業(yè)主沒有這個消費意識感覺理所應(yīng)當(dāng)不繳費應(yīng)改變這種消費意識?？梢越⑿麄鳈谔嵝汛蠹冶Ｗo小區(qū)環(huán)境，宣傳一些消防知識和安全知識，明確為業(yè)主提供的服務(wù)，讓業(yè)主感覺到所受到的服務(wù)，把無形的服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛行蔚谋忝穹?wù)。同時宣傳教育相關(guān)的物業(yè)服務(wù)知識增強人們的消費意識。 (二 )、明確業(yè)主委 員會的權(quán)責(zé) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是在物業(yè)服務(wù)活動中代表和維護物業(yè)轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。應(yīng)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)的實施情況，使業(yè)主清楚； (三 )、要做好物業(yè)管理的早期介入和前期物業(yè)管理工作 在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)完成之前物業(yè)服務(wù)企業(yè)就介入開發(fā)建設(shè)過程，要充分考慮到人們對物業(yè)服務(wù)和居住環(huán)境需求的不斷變化
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