【文章內(nèi)容簡介】 面對我國進入老年化社會 ,老年人生活問題已越來越被社 會所關(guān)注。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人 ,尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面 ,并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵 北京和上海一直是中國房地產(chǎn)市場的前沿 ,最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。上世紀的九十年代初 ,在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下 ,中高檔老年公寓一直供不應求 ,排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期 ,北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經(jīng)驗后 ,并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習性 ,從競爭激烈和風險較高的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向老 年公寓的投資建設(shè) ,均取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 二、江油市老年人住宅市場現(xiàn)狀 老年公寓的建設(shè)供不應求 發(fā)達國家進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5%左右。我國目前只有 %的人能夠住進養(yǎng)老機構(gòu) ,部分老齡化特別嚴重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的 1%。 老年公寓的布局不合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃 ,缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā) ,而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物 質(zhì)條件都很好 ,但地點遠離社會、遠離親友。交通不便 。有的居住高層塔樓并密度較高 ,活動空間少等 ,這些都給老年人生活和社會活動造成不便。 大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化 ,設(shè)施不全 一般來說設(shè)備齊全 ,環(huán)境優(yōu)美 ,服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu) ,如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差 ,不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠 目前國內(nèi)對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少 ,老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)普遍存在資金投入不足 ,管理不善的問題。 老年人住宅明顯不足 據(jù)統(tǒng)計 ,江油市 60 歲以上的老年人已經(jīng)達到了 萬人 ,占全市總?cè)丝诘?%。而全市社會福利機構(gòu)僅有 173 所 ,床位 8600 多張 ,平均每百名老人只有 1 張床位 ,養(yǎng)老機構(gòu)床位供需矛盾日益突出。 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等 ,主要為單人間、雙人間和多人間 ,房屋布局不合理 ,功能不全 ,不能滿足老年人住宅特殊功能要求 ,更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 目前江油市的養(yǎng) 老公寓以中小型為主 ,多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院 ,擁有200 個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后 ,生活設(shè)施不完善 ,健身、休閑、娛樂設(shè)施單一 ,醫(yī)療護理、保健不配套 ,服務水平低下 ,缺乏人性化 ,不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 環(huán)境質(zhì)量有待提升 江油市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中 ,絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi) ,噪音和空氣污染大 ,且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房 ,房屋簡陋 ,內(nèi)部安全隱患 突出 ,綠化植被缺乏 ,更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。 服務人員 缺乏專業(yè)培訓 在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工 ,他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓 ,缺乏心理和護理專業(yè)知識 ,對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣 ,而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā) ,提供人性化的全方位專業(yè)服務。 江油市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物 ,多屬行政救助和自助行為。從實際情況看 ,養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所 ,功能相對單一 ,配套設(shè)施、管理水平、服務質(zhì)量落后 ,人居環(huán)境較差 ,更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位?？傊褪械酿B(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè) 施陳舊簡陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 三、老年人住宅市場發(fā)展趨勢 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀江油市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀 ,各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求 ,產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮 ,在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。四川僑亞假日頤樂園也是此類型住宅的典型案例 ,他們的成 功開發(fā)與銷售 ,可以預示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽 ,因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多 ,而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因 ,大多選址于市中心 ,噪音和空氣污染相當嚴重 ,相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高 ,其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢 ,且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年人公寓的檔次之分 ,現(xiàn) 尚無明確界定 ,但可以肯定江油市現(xiàn)有的170 多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應界定為低檔產(chǎn)品 ,而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺 ,有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場 ,但需要升級換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流 ,而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞 隨著居民生活水平的提高 ,老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計 ,終年奔波于城市中間 ,渴望回到自然卻又無法自主 ,退休后如釋重負 ,輕松了 ,無牽掛了 ,迫 切需要回歸自然 ,與山水園林親密接觸 ,過著“桃花源”式的田園生活 ,頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 第四章 項目建設(shè)條件評價 一、自然條件 江油市 xxx 辦事處地處江油市西北近郊 ,是江油市最早 (1958 年 )興建的國營農(nóng)場之一 ,面積 78 平方公里 ,人口 萬。發(fā)展至今 ,農(nóng)、林、牧、漁、工、商、建、運企業(yè)達 40 余家。 江油市 xxx 農(nóng)場自然條件優(yōu)越。地勢北高南低。北部是高低起伏的崗嶺和連綿的群山 ,南部是土壤肥沃的湖積平原。雨量充沛 ,無霜期長。年平均降雨量 毫米 ,年 均日照 2079 小時 ,年均無霜期在 240 天以上。 江油市 xxx 農(nóng)場人杰地靈。遠在新石器時代 ,xxx 就是人群聚集生活的地方 ,世世代代在這里繁衍生息。悠久的歷史文化 ,沉淀了豐厚的人文底蘊。這里曾是舊漢口名噪一時的地皮大王劉歆生 (乳名劉祥 )、辛亥革命先驅(qū)孫武、著名哲學家張世英等近代名人的誕生地?，F(xiàn)有市區(qū)級保護文物 13 處 ,著名的有 xxx 古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。這邊風光獨好 ??壟崗交錯 ,林木蔥郁 ,山青水秀 ,人鳥同醉 ! 隨著改革開放的不斷深入 ,農(nóng)場圍繞建經(jīng)濟強場的奮斗目標 ,變資源優(yōu)勢為經(jīng)濟優(yōu)勢 ,努力創(chuàng)新環(huán) 境 ,確立打“生態(tài)牌”走“生態(tài)路”的新思維 ,舉社會各界之力 ,擴大對外開放 ,全場動員 ,全員上陣 ,全民招商。近幾年來廣東樂百氏集團 ,四川寶利家 ?工程有限公司 (新加坡獨資 )等知名企業(yè) ,紛紛落戶 xxx,引進資金(含協(xié)議資金 )2 億余元。 二、社會環(huán)境條件 xxx 農(nóng)場基礎(chǔ)設(shè)施完備 ,服務功能齊全。 交通 ??農(nóng)場已建成以張 (張公堤 )柏 (xxx)公路為主軸線的覆蓋全場的公路網(wǎng)絡。正在動工建設(shè)的江油市繞城公路和京珠高速公路 (北京 ??珠海 )貫穿農(nóng)場全境 ,從而形成四川繞城公路、京珠高速公路和 107 國道互為一體的大交 通格局。四川繞城公路到天河國際機市政府 17公里。同時 ,金泉大道直通 xxx。 2020年 ,xxx農(nóng)場投資 2020 萬元 ,興建二級公路 20 公里 ,場僅 5 分鐘車程 ,距漢口火車站 8 公里 ,距四川港 25公里 ,距舵落口港 12公里 ,距楚天第一路 ??金山大道 4公里 ,距場內(nèi)路網(wǎng)形成 ,交通四通八達。 供電 ??農(nóng)場電力來自華中電網(wǎng) ,擁有 110kVA 雙回路供電系統(tǒng) ,高壓變電容量 10KVA,并有 xxx 自建熱電廠兩座。 供水 ??農(nóng)場擁有自己投資的水廠 ,可保障 10 萬人的生活用水 ,地下水為國家地礦部鑒定的優(yōu)質(zhì)天然飲用水。 農(nóng)場擁 有設(shè)計 5000 門程控交換電訊系統(tǒng) ,全新的中心小學和完全中學 ,集貿(mào)市場、醫(yī)院、郵政、商場、文化、娛樂等服務設(shè)施一應俱全。 三、項目建設(shè)條件分析 項目所選地區(qū)氣候適宜 ,交通便利 ,經(jīng)濟發(fā)達 ,人民物質(zhì)文化生活水平較高 ,休閑娛樂市場很受歡迎 ,其通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿足項目建設(shè)的需要。