【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì) ,老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社 會(huì)所關(guān)注。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人 ,尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面 ,并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵 北京和上海一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前沿 ,最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。上世紀(jì)的九十年代初 ,在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下 ,中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求 ,排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期 ,北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 ,并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性 ,從競(jìng)爭(zhēng)激烈和風(fēng)險(xiǎn)較高的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向老 年公寓的投資建設(shè) ,均取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 二、江油市老年人住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求 發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5%左右。我國(guó)目前只有 %的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu) ,部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的 1%。 老年公寓的布局不合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃 ,缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā) ,而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物 質(zhì)條件都很好 ,但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便 。有的居住高層塔樓并密度較高 ,活動(dòng)空間少等 ,這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。 大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化 ,設(shè)施不全 一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全 ,環(huán)境優(yōu)美 ,服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) ,如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差 ,不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。 政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠 目前國(guó)內(nèi)對(duì)老年人住宅、購(gòu)房等方面的支持的政策比較少 ,老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入不足 ,管理不善的問(wèn)題。 老年人住宅明顯不足 據(jù)統(tǒng)計(jì) ,江油市 60 歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了 萬(wàn)人 ,占全市總?cè)丝诘?%。而全市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)僅有 173 所 ,床位 8600 多張 ,平均每百名老人只有 1 張床位 ,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等 ,主要為單人間、雙人間和多人間 ,房屋布局不合理 ,功能不全 ,不能滿足老年人住宅特殊功能要求 ,更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 目前江油市的養(yǎng) 老公寓以中小型為主 ,多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院 ,擁有200 個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后 ,生活設(shè)施不完善 ,健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一 ,醫(yī)療護(hù)理、保健不配套 ,服務(wù)水平低下 ,缺乏人性化 ,不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 環(huán)境質(zhì)量有待提升 江油市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中 ,絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi) ,噪音和空氣污染大 ,且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過(guò)的民宅和企事業(yè)單位用房 ,房屋簡(jiǎn)陋 ,內(nèi)部安全隱患 突出 ,綠化植被缺乏 ,更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。 服務(wù)人員 缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工 ,他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的上崗培訓(xùn) ,缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí) ,對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣 ,而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā) ,提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 江油市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物 ,多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看 ,養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所 ,功能相對(duì)單一 ,配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后 ,人居環(huán)境較差 ,更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位?？傊褪械酿B(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè) 施陳舊簡(jiǎn)陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 三、老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 縱觀江油市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 ,各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求 ,產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮 ,在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。四川僑亞假日頤樂(lè)園也是此類型住宅的典型案例 ,他們的成 功開(kāi)發(fā)與銷售 ,可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展主流。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽 ,因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多 ,而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因 ,大多選址于市中心 ,噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重 ,相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高 ,其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì) ,且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對(duì)老年人公寓的檔次之分 ,現(xiàn) 尚無(wú)明確界定 ,但可以肯定江油市現(xiàn)有的170 多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品 ,而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺 ,有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng) ,但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流 ,而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高 ,老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì) ,終年奔波于城市中間 ,渴望回到自然卻又無(wú)法自主 ,退休后如釋重負(fù) ,輕松了 ,無(wú)牽掛了 ,迫 切需要回歸自然 ,與山水園林親密接觸 ,過(guò)著“桃花源”式的田園生活 ,頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、自然條件 江油市 xxx 辦事處地處江油市西北近郊 ,是江油市最早 (1958 年 )興建的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)之一 ,面積 78 平方公里 ,人口 萬(wàn)。發(fā)展至今 ,農(nóng)、林、牧、漁、工、商、建、運(yùn)企業(yè)達(dá) 40 余家。 江油市 xxx 農(nóng)場(chǎng)自然條件優(yōu)越。地勢(shì)北高南低。北部是高低起伏的崗嶺和連綿的群山 ,南部是土壤肥沃的湖積平原。雨量充沛 ,無(wú)霜期長(zhǎng)。年平均降雨量 毫米 ,年 均日照 2079 小時(shí) ,年均無(wú)霜期在 240 天以上。 江油市 xxx 農(nóng)場(chǎng)人杰地靈。遠(yuǎn)在新石器時(shí)代 ,xxx 就是人群聚集生活的地方 ,世世代代在這里繁衍生息。悠久的歷史文化 ,沉淀了豐厚的人文底蘊(yùn)。這里曾是舊漢口名噪一時(shí)的地皮大王劉歆生 (乳名劉祥 )、辛亥革命先驅(qū)孫武、著名哲學(xué)家張世英等近代名人的誕生地?，F(xiàn)有市區(qū)級(jí)保護(hù)文物 13 處 ,著名的有 xxx 古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。這邊風(fēng)光獨(dú)好 ??壟崗交錯(cuò) ,林木蔥郁 ,山青水秀 ,人鳥(niǎo)同醉 ! 隨著改革開(kāi)放的不斷深入 ,農(nóng)場(chǎng)圍繞建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)場(chǎng)的奮斗目標(biāo) ,變資源優(yōu)勢(shì)為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) ,努力創(chuàng)新環(huán) 境 ,確立打“生態(tài)牌”走“生態(tài)路”的新思維 ,舉社會(huì)各界之力 ,擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放 ,全場(chǎng)動(dòng)員 ,全員上陣 ,全民招商。近幾年來(lái)廣東樂(lè)百氏集團(tuán) ,四川寶利家 ?工程有限公司 (新加坡獨(dú)資 )等知名企業(yè) ,紛紛落戶 xxx,引進(jìn)資金(含協(xié)議資金 )2 億余元。 二、社會(huì)環(huán)境條件 xxx 農(nóng)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施完備 ,服務(wù)功能齊全。 交通 ??農(nóng)場(chǎng)已建成以張 (張公堤 )柏 (xxx)公路為主軸線的覆蓋全場(chǎng)的公路網(wǎng)絡(luò)。正在動(dòng)工建設(shè)的江油市繞城公路和京珠高速公路 (北京 ??珠海 )貫穿農(nóng)場(chǎng)全境 ,從而形成四川繞城公路、京珠高速公路和 107 國(guó)道互為一體的大交 通格局。四川繞城公路到天河國(guó)際機(jī)市政府 17公里。同時(shí) ,金泉大道直通 xxx。 2020年 ,xxx農(nóng)場(chǎng)投資 2020 萬(wàn)元 ,興建二級(jí)公路 20 公里 ,場(chǎng)僅 5 分鐘車(chē)程 ,距漢口火車(chē)站 8 公里 ,距四川港 25公里 ,距舵落口港 12公里 ,距楚天第一路 ??金山大道 4公里 ,距場(chǎng)內(nèi)路網(wǎng)形成 ,交通四通八達(dá)。 供電 ??農(nóng)場(chǎng)電力來(lái)自華中電網(wǎng) ,擁有 110kVA 雙回路供電系統(tǒng) ,高壓變電容量 10KVA,并有 xxx 自建熱電廠兩座。 供水 ??農(nóng)場(chǎng)擁有自己投資的水廠 ,可保障 10 萬(wàn)人的生活用水 ,地下水為國(guó)家地礦部鑒定的優(yōu)質(zhì)天然飲用水。 農(nóng)場(chǎng)擁 有設(shè)計(jì) 5000 門(mén)程控交換電訊系統(tǒng) ,全新的中心小學(xué)和完全中學(xué) ,集貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、郵政、商場(chǎng)、文化、娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。 三、項(xiàng)目建設(shè)條件分析 項(xiàng)目所選地區(qū)氣候適宜 ,交通便利 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ,人民物質(zhì)文化生活水平較高 ,休閑娛樂(lè)市場(chǎng)很受歡迎 ,其通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。