【文章內(nèi)容簡介】 200平方米）、健身房 350 平方米、運(yùn)動場（ 20xx0 平方米含籃球場 網(wǎng)球場 門球場 乒乓球臺 ）、員工宿 舍、招待所、棋牌室 、 觀光農(nóng)業(yè)示范區(qū)、寓居別墅、 垂釣場、野生蜂蜜養(yǎng)殖場、燒烤場、農(nóng)家樂飯店等。 （ 6） 項目總 投資 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 2 頁 項目 總投資 為 萬 元。 業(yè)主概況 于 20xx年 3 月組建成立，注冊資金 2096 萬元，開發(fā)資質(zhì)為二級，現(xiàn)有中級以上各類職稱人員 56 人。 公司通過不斷探索，不斷學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗和模式，總結(jié)出了符合銘鼎自身管理實(shí)際的科學(xué)管理制度，我們根據(jù)不同的消費(fèi)群體，不同的業(yè)主構(gòu)成，創(chuàng)造出不同的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)模式。 公司下設(shè)項目開發(fā)部、行政部、財務(wù)部、后勤部、總工辦、銷售部，以?不斷的提高、 不斷的創(chuàng)造?為經(jīng)營理念，以?時時努力、事事關(guān)心?為管理要求，鑄就了一支高起點(diǎn)、高素質(zhì)、創(chuàng)新精神強(qiáng)的員工隊伍，公司正在開發(fā)實(shí)施的?銘鼎 — 江山水岸?小區(qū)占地 200 余畝，計入容積率的面積為 47 萬多平方米。 銘鼎房地產(chǎn)公司依托人才，加大工程建設(shè)的科技含量，向住宅的生態(tài)化、智能化發(fā)展，體現(xiàn)人與自然的完美結(jié)合，為居民提供綠色生態(tài)、智能安全、健康文明的溫馨家園，爭取為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。 編制依據(jù) （ 1） 國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） （ 2） 《老年人建筑設(shè)計 規(guī)范》 JGJ 122— 99 （ 3） 《老年人 居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T 5034020xx 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 3 頁 （ 4） 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》 （ 5） 《中國老齡事業(yè)發(fā)展十 二 五規(guī)劃》 （ 6） 《 重慶市老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?規(guī)劃 》 （ 7） 《重慶市社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20xx～ 20xx 年）》 （ 8） 重慶市南岸區(qū)茶園新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 （ 9） 其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料 （ 10） 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料 編制原則 （ 1） 符合 南岸區(qū)茶園新城區(qū) 總體發(fā)展規(guī)劃； （ 2） 滿足國家對社會福利事業(yè)及老年護(hù)養(yǎng)行業(yè)的要求及標(biāo)準(zhǔn)； （ 3） 建成適宜康復(fù)保健、老年護(hù)理及養(yǎng)老的大型社會福利 性 項目 。 主要研究內(nèi)容 （ 1） 項目建設(shè)背景及 必要性研究 ； （ 2） 項目場址 和建設(shè)條件分析 ； （ 3） 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 （ 4） 組織機(jī)構(gòu)與項目管理 ； （ 5） 投資估算和資金籌措方案 ； （ 6） 財務(wù)分析和項目效益評價 ； （ 7） 項目風(fēng)險性分析 （ 8） 可行性研究結(jié)論 （ 9） 項目建設(shè)中需要注意的其他問題 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 4 頁 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號 項 目 計量單位 數(shù)值 所占比重 (%) 一 項目概況 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 m2 4 容積率 5 綠地率 % 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 萬元 1 工程費(fèi)用 萬元 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 3 預(yù)備費(fèi) 萬元 4 建設(shè)期利息 萬元 三 籌資數(shù)據(jù) 1 業(yè)主自籌 萬元 % 2 銀行貸款 萬元 % 3 民政補(bǔ)貼 萬元 % 4 滾動資金 萬元 % 5 貸款利率（年） % 四 收入與成本數(shù)據(jù) 1 總成本費(fèi)用 萬元 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 5 頁 2 經(jīng)營收入 萬元 3 經(jīng)營稅金及附加 萬元 4 經(jīng)營成本 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 7 稅后利潤 萬元 五 財務(wù)評價指標(biāo) 1 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 年折現(xiàn)率 10％ 3 稅后靜態(tài)投資回收期 年 4 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 5 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 6 投資利潤率 % 7 投資利稅率 % 8 盈虧平衡點(diǎn) % 9 盈虧平衡點(diǎn) 萬元 簡要結(jié)論 本項目的建設(shè) 符合 重慶市以及 南岸 區(qū) 老齡化 的 需求 ， 項目 的建成將 提高 重慶市 社會福利設(shè)施 水平 ， 完善老年保障體系 ，有助于提高老人的生活 居住 水平，有助于和諧社會的建立 。 因此 項目建設(shè)是必要的。 本項目的建設(shè) ，對周圍的 環(huán)境影響 較小 ，對提高社會福利設(shè)施水 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 6 頁 平 具有積極意義， 社會評價良好 ，項目建設(shè)是可行的。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 7 頁 2 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景 中國 和重慶 老齡化 問題及滯后的養(yǎng)老體系矛盾 我國是人口大國，也是老年人口最多的國家。目前，我國 60歲以上的老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?11%， ,這一比重仍有上升趨勢 ；預(yù)計 2020年將達(dá)到 ，占當(dāng)時總?cè)丝诘?16%左右。 全國進(jìn)入老齡化社會，并且老 齡化水平越來越高的趨勢在短期內(nèi)不會改變。在未來25年內(nèi)，目前 35 歲到 60 歲年齡段的人將逐步進(jìn)入老年人口階段 。 然而 ，我國老齡事業(yè)總體 上滯后于人口老齡化 的 要求和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。老年設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)短缺，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的老齡事業(yè)發(fā)展機(jī)制尚待建立和完善。 目前，重慶老年化程度居全國第六位， 60 歲以上老年人口已達(dá) 萬人，占全市總?cè)丝诘?%，老齡化形勢十分嚴(yán)峻 ， 預(yù)計到20xx 年，全市 65歲以上老年人數(shù)將占到人口總數(shù)的 20%，即每 5 個人中就有 1 個老人，這是全市面臨的現(xiàn)實(shí)問題。 截至 20xx年底，全市 有社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 1297 家，共有床位數(shù)近 10 萬張，平均每百名老年人不足 張， 據(jù)抽樣調(diào)查， 需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的人數(shù)占老年人口總數(shù)的 5%左右 ，占老齡人 數(shù)的 5%左右， 需新增床位 15 萬張，才能滿足老年人機(jī)構(gòu)的服務(wù)要求，按每家老年公寓接納 100 位老年人計算，需要新增老年公寓 1500 多家。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 8 頁 中國老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計劃綱要（ 20xx20xx） 《中國老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計劃綱要（ 20xx20xx）》 提出中國老齡事業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)是 ?加快老齡事業(yè)發(fā)展步伐，重點(diǎn) 解決老齡事業(yè)發(fā)展中的突出問題，落實(shí) ‘ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī) 、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ’ ，把老齡事業(yè)推向全面發(fā)展的新階段。同時，要調(diào)動社會各方面的積極性，建立多元化 的 老齡事業(yè)投入機(jī)制。? 同時， 《中國老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計劃綱要（ 20xx20xx）》中還 明確提出主要 任務(wù) ：（ 1） 重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)。建立健全縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)（村）三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，城市街道和社區(qū)基本實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。培育發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)中介組織，引導(dǎo)和支持社會力量開展居家養(yǎng)老服務(wù)。鼓勵社會服務(wù)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，開發(fā)居家養(yǎng)老服務(wù)項目，創(chuàng)新服務(wù)模式。大力發(fā)展家庭服務(wù) 業(yè)，并將養(yǎng)老服務(wù)特別是居家老年護(hù)理服務(wù)作為重點(diǎn)發(fā)展任務(wù)。積極拓展居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務(wù)、緊急救援等方面延伸。 （ 2） 大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)。把日間照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，納入小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃。本著就近、就便和實(shí)用的原則，開展全托、日托、臨托等多種形式的老年社區(qū)照料服務(wù)。（ 3） 統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營 機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設(shè)和管理模式。進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵社會力量參 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 9 頁 與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理。 ? 十二五 ? 期間，新增各類養(yǎng)老床位 342 萬張。 重慶市 社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20xx～ 20xx 年） 重慶市 20xx年 9月出臺的 《 社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20xx～20xx 年） 》提出了發(fā)展目標(biāo)： 到 20xx年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。全市養(yǎng)老服務(wù)床位達(dá)到 19 萬張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到 30 張 ； 居家養(yǎng)老和社區(qū) 養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。 同時提出了主要任務(wù)：大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。重點(diǎn)推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)。每個區(qū)縣（自治縣）至少建有 1個床位 300 張左右，設(shè)施齊備、功能完善的綜合性社會福利中心（含光榮院），優(yōu)先解決五保老人、?三無?老人、孤老優(yōu)撫對象集中供養(yǎng)和低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老人的照護(hù)問題；市級和區(qū)域性中心城市至少建有 1 個具有實(shí)訓(xùn)功能、為失能老人服務(wù)的示范性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮其在養(yǎng)老服務(wù)中的培訓(xùn)指導(dǎo)和示范帶動作用，解決高齡、失能老人的照護(hù)問題。積極支持?公建民營?和?民辦公助?。新建或原經(jīng)營 管理差的公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，可探索以承包、委托運(yùn)營、合資合作等方式，通過公開招標(biāo)，轉(zhuǎn)給社會組織、企業(yè)、個人等經(jīng)營；通過政策和資金扶持，鼓勵社會力量投資興辦檔次有別、形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，滿足多種層次的社會養(yǎng)老服務(wù)需求。完善政府宏觀管理、社會力量主辦、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)管理機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制。促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、品牌化、連鎖化經(jīng)營，提高養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)競爭力。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 10頁 積極支持?公建民營?和?民辦公助?。對新建或原經(jīng)營管理差的公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，我市將探索以承包、委托運(yùn)營、合資合作等方式，通過公開招標(biāo)，轉(zhuǎn)給社 會組織、企業(yè)、個人等經(jīng)營；通過政策和資金扶持，鼓勵社會力量投資興辦檔次有別、形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，滿足多種層次的社會養(yǎng)老服務(wù)需求。而重慶的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)講將全部獲得政府資金支持。 民間資本參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)相關(guān)政策 在日益增長的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求和公辦養(yǎng)老院擴(kuò)容難的雙重擠壓下，中國政府吸引民間資本參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的政策取向由來已久。 20xx年以來，我國陸續(xù)出臺了《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見》《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》等文件。 20xx 年，《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》中明確表示 ，要通過用地保障、信貸支持和政府采購等多種形式，鼓勵民間資本投資興辦養(yǎng)（托）老服務(wù)和殘疾人康復(fù)、托養(yǎng)服務(wù)等各類社會福利機(jī)構(gòu)。 除去語焉不詳或者因為太過籠統(tǒng)而無法落實(shí)到位的優(yōu)惠政策，目前國家和重慶市政府關(guān)于養(yǎng)老院的優(yōu)惠政策主要有： （ 1） 政府部門、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織等投資興辦的福利性、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，手續(xù)齊全可免征自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，有的甚至還免征養(yǎng)老服務(wù)營業(yè)稅、車輛使用稅等。 （ 2） 重慶每年給予 150張床位以上的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)助，社會力量每興辦一個床位，政府給予 4000元的補(bǔ) 貼。 （ 3） 按照法律、法規(guī)規(guī)定，優(yōu)先審批社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地， 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 11頁 采用行政劃撥或有償方式供地。對新辦福利事業(yè)的項目屬于出讓土地的，要適當(dāng)降低土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，減免土地管理費(fèi)。土地規(guī)劃和測量費(fèi)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定給予減免。 （ 4） 按照現(xiàn)行國家稅法和有關(guān)規(guī)定，對社會投資興辦的社會福利院、兒童福利院、精神病院、殘疾人康復(fù)中心、工療站、敬老院、