【正文】 2 銀行貸款 萬元 % 3 民政補貼 萬元 % 4 滾動資金 萬元 % 5 貸款利率（年） % 四 收入與成本數據 1 總成本費用 萬元 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 5 頁 2 經營收入 萬元 3 經營稅金及附加 萬元 4 經營成本 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 7 稅后利潤 萬元 五 財務評價指標 1 稅后財務內部收益率 % 2 稅后財務凈現值 萬元 年折現率 10％ 3 稅后靜態(tài)投資回收期 年 4 稅前財務內部收益率 % 5 稅前財務凈現值 萬元 6 投資利潤率 % 7 投資利稅率 % 8 盈虧平衡點 % 9 盈虧平衡點 萬元 簡要結論 本項目的建設 符合 重慶市以及 南岸 區(qū) 老齡化 的 需求 ， 項目 的建成將 提高 重慶市 社會福利設施 水平 ， 完善老年保障體系 ，有助于提高老人的生活 居住 水平，有助于和諧社會的建立 。老年設施、產品與服務短缺，適應社會主義市場經濟體制的老齡事業(yè)發(fā)展機制尚待建立和完善。鼓勵社會服務企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，開發(fā)居家養(yǎng)老服務項目，創(chuàng)新服務模式。積極推進養(yǎng)老機構運營 機制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設和管理模式。積極支持?公建民營?和?民辦公助?。 20xx年以來，我國陸續(xù)出臺了《關于加快實現社會福利社會化意見》《關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》等文件。 （ 5） 金融機構要加大對社會福利設施、公益事業(yè)設施建設貸款的支持力度。 本項目的實施能夠進一步完善老年保障設施，具有極大的社會意義。 （ 3）三期項目半年到兩年時間：投資人民幣一億五千萬元完成垂釣場、老年體育活動中心、老年書畫院、高檔臨時寓居所等配套附屬設施。 峽口鎮(zhèn)位于南岸區(qū)北部，鎮(zhèn)駐地大興場，轄區(qū)東與廣陽鎮(zhèn)接壤，南鄰迎龍鎮(zhèn)、長生橋鎮(zhèn) ，西連南山街道，北瀕長江，幅員面積 23 平方公里，距區(qū)政府 8 千米。地下礦泉水現有五個采點：雞冠石、黃桷埡清水溪、涂山、黃山和長生橋，皆為偏硅酸 飲用天然礦泉水 ，地下熱水有采點三個：雞冠石慈母山，單井日涌水量 1000噸，水溫 40C176。低山主要分布在南山街道（原南山鎮(zhèn)、黃桷埡鎮(zhèn)）、廣 陽兩個街鎮(zhèn)， 一般海拔在 500米以上，最高峰為春天嶺，海拔 。 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 19頁 5 建設方案設計 建筑設計的指導思想與原則 指導思想 建筑符合適用、安全、衛(wèi)生、經濟、環(huán)保等要求的同時，滿足老年人生理和心理兩方面的特殊居住需求。每兩幢主要建筑之間宜設長廊聯系。 （ 3） 豎向規(guī)劃 項 目區(qū)的場地科學設計，確保匯集的雨水順暢流入縣城排水 管網。不應采用旋轉門。滅火器和標識板等應設置在不妨礙使用輪椅或拐杖通行的位置上。扶手安裝高度為 ～ ，應連續(xù)設置。當設防滑條時，不宜突出踏面。 供輪椅使用者出入的門，距地面 ～ 。 宜采用推拉門或外開門，并設透光窗及從外部可開啟的裝置。坐便器安裝高度不應低于 ，坐便器兩側應安裝扶手。室內墻面采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調用暖色。 各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設置的各類標志和標應強調功能作用，應醒目 、易識別 。 雨水污水系統(tǒng) 均采用暗管 (溝 )排放 ,最大 污水管管徑 d300,最大雨水管徑為 d500。 一般插座回路均設置漏電保護開關，動作電流 30mA。 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 29頁 6 消防 設計依據 （ 1） 中華人民共和國消防法 （ 2） 《建筑設計防火規(guī) 范》 GB5001620xx （ 3） 地方各級主管部門頒布的消防法規(guī)、法令 消防給水 排水 （ 1） 中心消防 按多層建筑設防，室內消火栓用水 標準 15L/s，火災延續(xù)時間 2h,消防用水量 108m3；室外消火栓用水標準 30L/s，火災延續(xù)時間 2h,消防用水量 216m3。 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 31頁 7 節(jié)能 分析 設計依據 節(jié)能設計依據 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 《中華人民共和國清潔生產促進法》 《關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā) [20xx]15 號） 《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資 [20xx]2505 號） 《中國節(jié)能技術政策大綱》 （國家發(fā)改委、科技部 20xx年 12 月） 《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用環(huán)境保護技術》（國家發(fā)改委20xx 年 65 號） 重慶市人民政府關于切實加強節(jié)能工作的實施意見（渝府發(fā)〔 20xx〕 123號 ) 《節(jié)電措施經濟效益計算與評價》 GB/T134711992 《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB50189－ 20xx）； 《重慶市建筑節(jié)能示范工程建設技術要點》。目前，我國已成為世界第二大能源生產國和第二能源消費國。 （ 2） 室外消防 從城市給水干管接 2條水管進入本區(qū)域 。 在二級配電箱及主要配電箱設浪涌保護。 為防止?jié)B漏污染環(huán)境，室外雨污水管用雙壁波紋管，并采用柔性接口。 給水系統(tǒng)采用下行上給方式，最不利處用水器具處的靜水壓不超 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 26頁 過 。 臥室、起居室、活動室采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。 宜設置適合輪椅坐姿 的洗面器，洗面器高度 ，側面宜安裝扶手。 衛(wèi)生潔具的選用和安裝位置應便于老年人使用。 過道的主要地方應設置連續(xù)式扶手；暫不安裝的，可設預埋件。 （ 4） 戶門，門廳 戶門的有效寬度不應小于 1m。扶手端部宜水平延伸 以上。 走廊轉彎處的墻面陽角宜做成圓弧或切角。 安全監(jiān)控設備終端和呼叫按鈕宜設在大門附近，呼叫按鈕距地面高度為 。注重加強項目區(qū)環(huán)境美化、綠化。輔助建筑應與主要建筑聯系方便，避免噪聲及廢氣對主要建 筑的影響。 設計原則 （ 2） 滿足 老年 人居 住 人性化 的功能要求； （ 2） 滿足 老年人生活居住 無障礙設計 的功能要求； （ 3） 滿足消防及日照要求； （ 4） 體現?規(guī)模適度、功能齊備、布局合理?的集約化原則，最大限度地利用現有資源 并 共享； （ 5） 體現內在功能美與外在形式美的有機結合。 線路區(qū)及其周邊無滑坡、泥石流、斷層破碎帶、巖溶等不良地質現象。 ；海棠溪海棠曉月小區(qū)，單井日涌水量 20xx噸，水溫53C176。盛產柑橘、枇杷、各類花卉苗木和多種長江魚 。 屆時，養(yǎng)老護理院將成為現代養(yǎng)生及山水農家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、療養(yǎng)、娛樂、學習、保健、康復、醫(yī)療于一體。在當下國情下，獨生子女越來越多，今后 由兩個獨生子女組成 的小家庭 將越來越多 ， 他們 理論上將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 13頁 從時間上 或是精力上，都 是一個 較艱巨的任務。 項目建設的必要性 是 解決 重慶市人口老齡化趨勢 的 需要 20xx 年 重慶市 65 歲及以上人口所占比例達到 %，比 上 年上升 %個百分點，下表是 重慶市 20xx年 20xx 年人口結構 。 除去語焉不詳或者因為太過籠統(tǒng)而無法落實到位的優(yōu)惠政策，目前國家和重慶市政府關于養(yǎng)老院的優(yōu)惠政策主要有： （ 1） 政府部門、企事業(yè)單位、社會團體及其他組織等投資興辦的福利性、非營利性養(yǎng)老機構，手續(xù)齊全可免征自用房產的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，有的甚至還免征養(yǎng)老服務營業(yè)稅、車輛使用稅等。完善政府宏觀管理、社會力量主辦、養(yǎng)老服務機構自主經營的養(yǎng)老服務業(yè)管理機制和運行機制。 ? 十二五 ? 期間，新增各類養(yǎng)老床位 342 萬張。積極拓展居家養(yǎng)老服務領域，實現從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務、緊急救援等方面延伸。 截至 20xx年底，全市 有社會養(yǎng)老服務機構 1297 家，共有床位數近 10 萬張，平均每百名老年人不足 張， 據抽樣調查， 需要機構養(yǎng)老服務的人數占老年人口總數的 5%左右 ，占老齡人 數的 5%左右， 需新增床位 15 萬張，才能滿足老年人機構的服務要求，按每家老年公寓接納 100 位老年人計算，需要新增老年公寓 1500 多家。 本項目的建設 ，對周圍的 環(huán)境影響 較小 ，對提高社會福利設施水 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 6 頁 平 具有積極意義， 社會評價良好 ，項目建設是可行的。 （ 6） 項目總 投資 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 2 頁 項目 總投資 為 萬 元。 公司下設項目開發(fā)部、行政部、財務部、后勤部、總工辦、銷售部，以?不斷的提高、 不斷的創(chuàng)造?為經營理念，以?時時努力、事事關心?為管理要求，鑄就了一支高起點、高素質、創(chuàng)新精神強的員工隊伍，公司正在開發(fā)實施的?銘鼎 — 江山水岸?小區(qū)占地 200 余畝，計入容積率的面積為 47 萬多平方米。 全國進入老齡化社會，并且老 齡化水平越來越高的趨勢在短期內不會改變。? 同時， 《中國老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計劃綱要（ 20xx20xx）》中還 明確提出主要 任務 ：（ 1） 重點發(fā)展居家養(yǎng)老服務。本著就近、就便和實用的原則，開展全托、日托、臨托等多種形式的老年社區(qū)照料服務。 同時提出了主要任務：大力發(fā)展養(yǎng)老服務機構。對新建或原經營管理差的公辦養(yǎng)老服務機構，我市將探索以承包、委托運營、合資合作等方式，通過公開招標，轉給社 會組織、企業(yè)、個人等經營；通過政策和資金扶持，鼓勵社會力量投資興辦檔次有別、形式多樣的養(yǎng)老服務機構，滿足多種層次的社會養(yǎng)老服務需求。對新辦福利事業(yè)的項目屬于出讓土地的，要適當降低土地出讓金收取標準和拆遷補償費，減免土地管理費。 是 完善老年保障體系 的需要 關注社會弱勢群體的生存狀態(tài)是社會公平的 重要內容，關注老人的生活質量和居住環(huán)境是社會進步的必然。 養(yǎng)老護理院 的建成既能滿足個體需要，又 滿足了當下獨生子女養(yǎng)老模式的需要 ，可見，該項目的實施是非常必要的?？匾?guī)區(qū)域建成區(qū)面積 平方公里，在建區(qū) 平方公里，可用區(qū)面積約 平方公里。 建設條件 水文 地表水資源主要是江河溪流帶來的過境水。 ，無霜期 347天，降雨量 ，霧日 。加上運營的 重慶長江索道 ，將構成 重慶市 最具特色的現代立體交通網。 主要出入口宜設在城市次要道路上，道路設計應簡潔流暢，方便救護車、消防車及輪椅通行。 老年人室外活動場所應地勢平坦，朝陽通風， 并設有座椅 。出入口內外應有不小于 的輪椅回轉面積。扶手單層設置時高度為 ～ ，雙 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 22頁 層設置時高度分別為 和 。樓梯休息平臺的深度應大于梯段的有效寬度。樓梯踏步 寬度不應小于 ，踏步高度不應大于 ，不宜小于 。有門檻時，其高度不應大于 20mm，并設坡面調節(jié)。過道地面應高于衛(wèi)生間地面，標高變化不應大于 20mm，門口應做小坡以不影響輪椅通行。 宜設置適合坐姿的洗面臺，并在側面安裝橫向扶手。 老年人設施的陽臺宜作為緊急避難通道。每人應有 以上的貯藏空間。 排水設計 排水體制 :雨、污水分流制 。10KV 供電電源從 附近 開閉所引來。 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 28頁 其它 零星工程 部分 養(yǎng)老護理院內考慮建設 20 棟左右的寓居別墅，后設小庭院種植瓜果蔬菜，內部自助炊具一應俱全，滿足極高端老人靜養(yǎng)需要，平時可作為農家樂或者招待所的一部分對外出租。各棟建筑按規(guī)范設置室內消火栓，消火栓布置保證兩股水柱同時 到達室內任何部位，小區(qū)各棟室內消火栓系統(tǒng)形成環(huán)狀管網，屋頂設試驗栓，室外設消防水泵接