【正文】 ..................................................................................... 53 環(huán)境管理 ............................................................................................................................. 56 13 風險分析 ........................................................................................................ 57 主要風險因素的識別 ........................................................................................................ 57 風險程度分析 ..................................................................................................................... 58 風險評估 ............................................................................................................................. 59 敏感性分析 ......................................................................................................................... 59 防范和降低風險措施 ........................................................................................................ 60 14 結論及建議 ..................................................................................................... 61 結論 ..................................................................................................................................... 61 建議 ..................................................................................................................................... 61 附表 1：總投資估算表 .................................................................................................................... 62 附表 2：投資計劃與資金籌措表 ................................................................................................... 62 附表 3：建設期利息估算表 ............................................................................................................ 62 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設項 目可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 IV頁 附表 4：貸款償還計劃表 ................................................................................................................ 62 附表 5銷售收入、銷售稅金及附加估算表 .................................................................................. 62 附表 6：總成本費用估算表 ............................................................................................................ 62 附表 5：流動資金估算表 ................................................................................................................ 62 附表 7：利潤測算表 ........................................................................................................................ 62 附表 8：項目投資現金流量表 ........................................................................................................ 62 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 1 頁 1 總論 項目概況 （ 1） 項目名 稱： 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 （ 2） 項目業(yè)主 ： 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 （ 3） 項目地址： 重慶市 南岸區(qū)南山腳下峽口鎮(zhèn)西流村 （ 4） 建設性質 ：新建 （ 5） 建設內容 及規(guī)模 本項目總用地面積約 667000平方米，建筑用地面積約 70000 平方米，建筑面積約 13340 平方米，整個養(yǎng)老護理院容積率約為 ，用三到五年時間分三期完成整個養(yǎng)老護理院項目 。 建設內容主要包括 ： 餐 廳（大 500 平方米、小 100 平方米、另設若干單間）、活動室（ 250平方米）、游泳池（ 1500平方米）、護理院大門、醫(yī)務室（含 10個病床 300平方米）、老人居住室（單間 150 個 *20平方 /間、雙人間 600 個 *30 平方 /間、三人間 500 個 *40 平方 /間、寓居別墅 20棟 *250300 平方米 /棟）、資料室（ 250平方米）、會議室（ 1000平方米多功能廳，小型會議室 2*100平方米）、辦公大樓、洗衣房（ 200平方米）、健身房 350 平方米、運動場（ 20xx0 平方米含籃球場 網球場 門球場 乒乓球臺 ）、員工宿 舍、招待所、棋牌室 、 觀光農業(yè)示范區(qū)、寓居別墅、 垂釣場、野生蜂蜜養(yǎng)殖場、燒烤場、農家樂飯店等。 業(yè)主概況 于 20xx年 3 月組建成立，注冊資金 2096 萬元，開發(fā)資質為二級，現有中級以上各類職稱人員 56 人。 公司下設項目開發(fā)部、行政部、財務部、后勤部、總工辦、銷售部，以?不斷的提高、 不斷的創(chuàng)造?為經營理念，以?時時努力、事事關心?為管理要求，鑄就了一支高起點、高素質、創(chuàng)新精神強的員工隊伍，公司正在開發(fā)實施的?銘鼎 — 江山水岸?小區(qū)占地 200 余畝，計入容積率的面積為 47 萬多平方米。 編制依據 （ 1） 國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） （ 2） 《老年人建筑設計 規(guī)范》 JGJ 122— 99 （ 3） 《老年人 居住建筑設計標準》 GB／ T 5034020xx 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 3 頁 （ 4） 《老年公寓和養(yǎng)老院設計指南》 （ 5） 《中國老齡事業(yè)發(fā)展十 二 五規(guī)劃》 （ 6） 《 重慶市老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?規(guī)劃 》 （ 7） 《重慶市社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 20xx～ 20xx 年）》 （ 8） 重慶市南岸區(qū)茶園新城區(qū)控制性詳細規(guī)劃 （ 9） 其它相關基礎數據和材料 （ 10） 編制人員調查的有關資料、數據和材料 編制原則 （ 1） 符合 南岸區(qū)茶園新城區(qū) 總體發(fā)展規(guī)劃； （ 2） 滿足國家對社會福利事業(yè)及老年護養(yǎng)行業(yè)的要求及標準； （ 3） 建成適宜康復保健、老年護理及養(yǎng)老的大型社會福利 性 項目 。 因此 項目建設是必要的。 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 7 頁 2 項目建設背景及必要性 項目建設背景 中國 和重慶 老齡化 問題及滯后的養(yǎng)老體系矛盾 我國是人口大國，也是老年人口最多的國家。 全國進入老齡化社會，并且老 齡化水平越來越高的趨勢在短期內不會改變。 然而 ，我國老齡事業(yè)總體 上滯后于人口老齡化 的 要求和社會經濟發(fā)展。 目前，重慶老年化程度居全國第六位， 60 歲以上老年人口已達 萬人，占全市總人口的 %，老齡化形勢十分嚴峻 ， 預計到20xx 年，全市 65歲以上老年人數將占到人口總數的 20%，即每 5 個人中就有 1 個老人，這是全市面臨的現實問題。 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 8 頁 中國老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計劃綱要（ 20xx20xx） 《中國老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計劃綱要（ 20xx20xx）》 提出中國老齡事業(yè)發(fā)展的重點是 ?加快老齡事業(yè)發(fā)展步伐，重點 解決老齡事業(yè)發(fā)展中的突出問題，落實 ‘ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī) 、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂 ’ ，把老齡事業(yè)推向全面發(fā)展的新階段。? 同時， 《中國老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計劃綱要（ 20xx20xx）》中還 明確提出主要 任務 ：（ 1） 重點發(fā)展居家養(yǎng)老服務。培育發(fā)展居家養(yǎng)老服務中介組織，引導和支持社會力量開展居家養(yǎng)老服務。大力發(fā)展家庭服務 業(yè)，并將養(yǎng)老服務特別是居家老年護理服務作為重點發(fā)展任務。 （ 2） 大力發(fā)展社區(qū)照料服務。本著就近、就便和實用的原則，開展全托、日托、臨托等多種形式的老年社區(qū)照料服務。按照統籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構建設。進一步完善和落實優(yōu)惠政策，鼓勵社會力量參 重慶銘鼎養(yǎng)老護理院 建設 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產開發(fā)有限公司 第 9 頁 與公辦養(yǎng)老機構建設和運行管理。 重慶市 社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 20xx～ 20xx 年） 重慶市 20xx年 9月出臺的 《 社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 20xx～20xx 年） 》提出了發(fā)展目標： 到 20xx年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務體系。 同時提出了主要任務：大力發(fā)展養(yǎng)老服務機構。每個區(qū)縣（自治縣）至少建有 1個床位 300 張左右，設施齊備、功能完善的綜合性社會福利中心（含光榮院），優(yōu)先解決五保老人、?三無?老人、孤老優(yōu)撫對象集中供養(yǎng)和低收入的高齡、獨居、失能等困難老人的照護問題；市級和區(qū)域性中心城市至少建有 1 個具有實訓功能、為失能老人服務的示范性養(yǎng)老服務機構，發(fā)揮其在養(yǎng)老服務中的培訓指導和示范帶動作用，解決高齡、失能老人的照護問題。新建或原經營 管理差的公辦養(yǎng)老服務機構，可探索以承包、委托運營、合資合作等方式，通過公開招標，轉給社會組織、企業(yè)、個人等經營；通過政策和資金扶持，鼓勵社會力量投資興辦檔次有別、形式多樣的養(yǎng)老服務機構，滿足多種層次的社會養(yǎng)老服務需求。促進養(yǎng)老服務機構規(guī)模化、品牌化、連鎖化經營，提高養(yǎng)老服務機構競爭力。對新建或原經營管理差的公辦養(yǎng)老服務機構，我市將探索以承包、委托運營、合資合作等方式，通過公開招標，轉給社 會組織、企業(yè)、個人等經營；通過政策和資金扶持，鼓勵社會力量投資興辦檔次有別、形式多樣的養(yǎng)老服務機構，滿足多種層次的社會養(yǎng)老服務需求。 民間資本參與養(yǎng)老機構建設相關政策 在日益增長的機構養(yǎng)老需求和公辦養(yǎng)老院擴容難的雙重擠壓下，中國政府吸引民間資本參與養(yǎng)老機構建設的政策取向由來已久。 20xx 年，《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》中明確表示 ，要通過用地保障、信貸支持和政府采購等多種形式，鼓勵民間資本投資興辦養(yǎng)（托）老服務和殘疾人康復、托養(yǎng)服務等各類社會福利機構。 （ 2） 重慶每年給予 150張床位以上的社會養(yǎng)老機構進行