【正文】 各棟建筑按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓布置保證兩股水柱同時(shí) 到達(dá)室內(nèi)任何部位，小區(qū)各棟室內(nèi)消火栓系統(tǒng)形成環(huán)狀管網(wǎng)，屋頂設(shè)試驗(yàn)栓，室外設(shè)消防水泵接合器。10KV 供電電源從 附近 開閉所引來。每人應(yīng)有 以上的貯藏空間。 宜設(shè)置適合坐姿的洗面臺(tái)，并在側(cè)面安裝橫向扶手。有門檻時(shí)，其高度不應(yīng)大于 20mm，并設(shè)坡面調(diào)節(jié)。樓梯休息平臺(tái)的深度應(yīng)大于梯段的有效寬度。出入口內(nèi)外應(yīng)有不小于 的輪椅回轉(zhuǎn)面積。 主要出入口宜設(shè)在城市次要道路上，道路設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔流暢，方便救護(hù)車、消防車及輪椅通行。 ，無(wú)霜期 347天，降雨量 ，霧日 。控規(guī)區(qū)域建成區(qū)面積 平方公里，在建區(qū) 平方公里，可用區(qū)面積約 平方公里。 是 完善老年保障體系 的需要 關(guān)注社會(huì)弱勢(shì)群體的生存狀態(tài)是社會(huì)公平的 重要內(nèi)容，關(guān)注老人的生活質(zhì)量和居住環(huán)境是社會(huì)進(jìn)步的必然。對(duì)新建或原經(jīng)營(yíng)管理差的公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，我市將探索以承包、委托運(yùn)營(yíng)、合資合作等方式，通過公開招標(biāo)，轉(zhuǎn)給社 會(huì)組織、企業(yè)、個(gè)人等經(jīng)營(yíng)；通過政策和資金扶持，鼓勵(lì)社會(huì)力量投資興辦檔次有別、形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，滿足多種層次的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)需求。本著就近、就便和實(shí)用的原則，開展全托、日托、臨托等多種形式的老年社區(qū)照料服務(wù)。 全國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且老 齡化水平越來越高的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。 （ 6） 項(xiàng)目總 投資 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 2 頁(yè) 項(xiàng)目 總投資 為 萬(wàn) 元。 截至 20xx年底，全市 有社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 1297 家，共有床位數(shù)近 10 萬(wàn)張，平均每百名老年人不足 張， 據(jù)抽樣調(diào)查， 需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的人數(shù)占老年人口總數(shù)的 5%左右 ，占老齡人 數(shù)的 5%左右， 需新增床位 15 萬(wàn)張，才能滿足老年人機(jī)構(gòu)的服務(wù)要求，按每家老年公寓接納 100 位老年人計(jì)算，需要新增老年公寓 1500 多家。 ? 十二五 ? 期間，新增各類養(yǎng)老床位 342 萬(wàn)張。 除去語(yǔ)焉不詳或者因?yàn)樘^籠統(tǒng)而無(wú)法落實(shí)到位的優(yōu)惠政策，目前國(guó)家和重慶市政府關(guān)于養(yǎng)老院的優(yōu)惠政策主要有： （ 1） 政府部門、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織等投資興辦的福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，手續(xù)齊全可免征自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，有的甚至還免征養(yǎng)老服務(wù)營(yíng)業(yè)稅、車輛使用稅等。在當(dāng)下國(guó)情下，獨(dú)生子女越來越多，今后 由兩個(gè)獨(dú)生子女組成 的小家庭 將越來越多 ， 他們 理論上將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，無(wú)論 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 13頁(yè) 從時(shí)間上 或是精力上，都 是一個(gè) 較艱巨的任務(wù)。盛產(chǎn)柑橘、枇杷、各類花卉苗木和多種長(zhǎng)江魚 。 線路區(qū)及其周邊無(wú)滑坡、泥石流、斷層破碎帶、巖溶等不良地質(zhì)現(xiàn)象。輔助建筑應(yīng)與主要建筑聯(lián)系方便，避免噪聲及廢氣對(duì)主要建 筑的影響。 安全監(jiān)控設(shè)備終端和呼叫按鈕宜設(shè)在大門附近，呼叫按鈕距地面高度為 。扶手端部宜水平延伸 以上。 過道的主要地方應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手；暫不安裝的，可設(shè)預(yù)埋件。 宜設(shè)置適合輪椅坐姿 的洗面器，洗面器高度 ，側(cè)面宜安裝扶手。 給水系統(tǒng)采用下行上給方式，最不利處用水器具處的靜水壓不超 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 26頁(yè) 過 。 在二級(jí)配電箱及主要配電箱設(shè)浪涌保護(hù)。目前，我國(guó)已成為世界第二大能源生產(chǎn)國(guó)和第二能源消費(fèi)國(guó)。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 29頁(yè) 6 消防 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 中華人民共和國(guó)消防法 （ 2） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī) 范》 GB5001620xx （ 3） 地方各級(jí)主管部門頒布的消防法規(guī)、法令 消防給水 排水 （ 1） 中心消防 按多層建筑設(shè)防，室內(nèi)消火栓用水 標(biāo)準(zhǔn) 15L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h,消防用水量 108m3；室外消火栓用水標(biāo)準(zhǔn) 30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h,消防用水量 216m3。 雨水污水系統(tǒng) 均采用暗管 (溝 )排放 ,最大 污水管管徑 d300,最大雨水管徑為 d500。室內(nèi)墻面采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)用暖色。 宜采用推拉門或外開門，并設(shè)透光窗及從外部可開啟的裝置。當(dāng)設(shè)防滑條時(shí)，不宜突出踏面。滅火器和標(biāo)識(shí)板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙使用輪椅或拐杖通行的位置上。 （ 3） 豎向規(guī)劃 項(xiàng) 目區(qū)的場(chǎng)地科學(xué)設(shè)計(jì)，確保匯集的雨水順暢流入縣城排水 管網(wǎng)。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 19頁(yè) 5 建設(shè)方案設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與原則 指導(dǎo)思想 建筑符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保等要求的同時(shí)，滿足老年人生理和心理兩方面的特殊居住需求。地下礦泉水現(xiàn)有五個(gè)采點(diǎn)：雞冠石、黃桷埡清水溪、涂山、黃山和長(zhǎng)生橋，皆為偏硅酸 飲用天然礦泉水 ，地下熱水有采點(diǎn)三個(gè)：雞冠石慈母山，單井日涌水量 1000噸，水溫 40C176。 （ 3）三期項(xiàng)目半年到兩年時(shí)間：投資人民幣一億五千萬(wàn)元完成垂釣場(chǎng)、老年體育活動(dòng)中心、老年書畫院、高檔臨時(shí)寓居所等配套附屬設(shè)施。 （ 5） 金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)社會(huì)福利設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)貸款的支持力度。積極支持?公建民營(yíng)?和?民辦公助?。鼓勵(lì)社會(huì)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，開發(fā)居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)新服務(wù)模式。 主要研究?jī)?nèi)容 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)背景及 必要性研究 ； （ 2） 項(xiàng)目場(chǎng)址 和建設(shè)條件分析 ； （ 3） 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 （ 4） 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 ； （ 5） 投資估算和資金籌措方案 ； （ 6） 財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) ； （ 7） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析 （ 8） 可行性研究結(jié)論 （ 9） 項(xiàng)目建設(shè)中需要注意的其他問題 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 4 頁(yè) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重 (%) 一 項(xiàng)目概況 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 m2 4 容積率 5 綠地率 % 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 萬(wàn)元 1 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 3 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 4 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 三 籌資數(shù)據(jù) 1 業(yè)主自籌 萬(wàn)元 % 2 銀行貸款 萬(wàn)元 % 3 民政補(bǔ)貼 萬(wàn)元 % 4 滾動(dòng)資金 萬(wàn)元 % 5 貸款利率（年） % 四 收入與成本數(shù)據(jù) 1 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 5 頁(yè) 2 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 4 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 所得稅 萬(wàn)元 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 五 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 年折現(xiàn)率 10％ 3 稅后靜態(tài)投資回收期 年 4 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 5 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 6 投資利潤(rùn)率 % 7 投資利稅率 % 8 盈虧平衡點(diǎn) % 9 盈虧平衡點(diǎn) 萬(wàn)元 簡(jiǎn)要結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè) 符合 重慶市以及 南岸 區(qū) 老齡化 的 需求 ， 項(xiàng)目 的建成將 提高 重慶市 社會(huì)福利設(shè)施 水平 ， 完善老年保障體系 ，有助于提高老人的生活 居住 水平，有助于和諧社會(huì)的建立 。 編制依據(jù) （ 1） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） （ 2） 《老年人建筑設(shè)計(jì) 規(guī)范》 JGJ 122— 99 （ 3） 《老年人 居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T 5034020xx 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 3 頁(yè) （ 4） 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》 （ 5） 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展十 二 五規(guī)劃》 （ 6） 《 重慶市老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?規(guī)劃 》 （ 7） 《重慶市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20xx～ 20xx 年）》 （ 8） 重慶市南岸區(qū)茶園新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 （ 9） 其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料 （ 10） 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料 編制原則 （ 1） 符合 南岸區(qū)茶園新城區(qū) 總體發(fā)展規(guī)劃； （ 2） 滿足國(guó)家對(duì)社會(huì)福利事業(yè)及老年護(hù)養(yǎng)行業(yè)的要求及標(biāo)準(zhǔn)； （ 3） 建成適宜康復(fù)保健、老年護(hù)理及養(yǎng)老的大型社會(huì)福利 性 項(xiàng)目 。培育發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)中介組織，引導(dǎo)和支持社會(huì)力量開展居家養(yǎng)老服務(wù)。每個(gè)區(qū)縣（自治縣）至少建有 1個(gè)床位 300 張左右，設(shè)施齊備、功能完善的綜合性社會(huì)福利中心（含光榮院），優(yōu)先解決五保老人、?三無(wú)?老人、孤老優(yōu)撫對(duì)象集中供養(yǎng)和低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老人的照護(hù)問題；市級(jí)和區(qū)域性中心城市至少建有 1 個(gè)具有實(shí)訓(xùn)功能、為失能老人服務(wù)的示范性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮其在養(yǎng)老服務(wù)中的培訓(xùn)指導(dǎo)和示范帶動(dòng)作用，解決高齡、失能老人的照護(hù)問題。 （ 4） 按照現(xiàn)行國(guó)家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資興辦的社會(huì)福利院、兒童福利院、精神病院、殘疾人康復(fù)中心、工療站、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 （ 2）二期項(xiàng)目一年半時(shí)間：投資一億五千萬(wàn)元人民幣完成院內(nèi)人工湖建設(shè)、沿湖經(jīng)濟(jì)作物公園、野生蜂蜜養(yǎng)殖場(chǎng)、老年娛樂設(shè)施、保健康復(fù)醫(yī)療中心、景 觀園林等。地下水資源 萬(wàn)立方米，其中南泉背斜上的雞冠石 ~~文峰一線最豐富，達(dá) 萬(wàn)立方米，是區(qū)內(nèi)地下水開采的重點(diǎn)地區(qū)。另外規(guī)劃有軌道交通四號(hào)線、軌道交通八號(hào)線和軌道交通環(huán)線等。整體規(guī)劃科學(xué)，布局合理，功能明確，便于管理。 墻面不應(yīng)有突出物。 踏步應(yīng)采用防滑材料。 衛(wèi)生間入口的有效寬度不應(yīng)小于 。 室內(nèi)裝修 整個(gè)項(xiàng)目在建筑裝飾設(shè)計(jì)過程中，對(duì)于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫等基本要求下，建筑內(nèi)部墻體陽(yáng)角部位，做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角 , 下部作 高的防撞板。 雨水量 :按重慶 市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算： q=2822(1+)/(t+) l/ Q=ψ q F 其中設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 p=1年，綜合徑流系數(shù)ψ =，地面集水時(shí)間 10分鐘，估算雨水量為 立方米 /秒。 院內(nèi)單獨(dú)為老人們修建寬 米、長(zhǎng) 500 米左右、蜿蜒曲折的健康步道供老年人散步。特別是近兩年來， 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，我國(guó)能源需求增長(zhǎng)較快，能源緊張業(yè)已成為制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。 綠化部分 不選用高檔植物，重點(diǎn)烘托原生態(tài)、森林氛圍，參與性農(nóng)業(yè)項(xiàng)目以葡萄、李子、杏子、枇杷等產(chǎn)量大的農(nóng)作物為主，兼顧亞 熱帶新奇果樹品種搭配。支管水壓大于 。 （ 8） 陽(yáng) 臺(tái) 應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái) 。 單層扶手的安裝高度為 ～ ，雙層扶手的安裝高度分別為 和 。 不應(yīng)采用螺旋樓梯，不宜采用直跑樓梯。 （ 2） 走 廊 走廊兩端設(shè)有不小于 的輪椅回轉(zhuǎn)面積。 主要用房冬至日滿窗日照有效時(shí)間不應(yīng)少于 3h，養(yǎng)老設(shè)施建筑的間距不得小于建筑物高度的 倍，且最小間距不得小于 12m。 交通 南岸區(qū)交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。 項(xiàng)目場(chǎng)址 項(xiàng)目地點(diǎn)位于南岸區(qū)峽口鎮(zhèn)西流村，緊鄰高速發(fā)展的茶園新區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便 ， 距茶園新區(qū)管委會(huì)僅 10分鐘車程，項(xiàng)目區(qū)域背靠稱之為?重慶肺頁(yè)?的重慶南山風(fēng)景區(qū)。而城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有自身的經(jīng)濟(jì)來源，或退休金 或養(yǎng)老保險(xiǎn)金， 在子女給予 一定 經(jīng)濟(jì) 資助 的基礎(chǔ)上送老年人進(jìn)敬老院，是順理成章被當(dāng)下社會(huì)所接受以及推崇的 。 （ 2） 重慶每年給