【文章內(nèi)容簡介】 意識； 崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合； 全 面考核，做到公開、公平、公正； 建立主要崗位競聘制度，充分發(fā)掘有才能員工的潛能。 十二、工程技術保障方案 根據(jù)春曉花園的設施設備配置情況，充分發(fā)揮設施設備完好運行，是保障住宅區(qū)業(yè)主日常生活的基本條件，也是客戶滿意的主要內(nèi)容。因此公司將充分發(fā)揮公司技術力量的作用，確保住宅區(qū)設施設備的完好率，滿足業(yè)主的生活需求。 （一）管理內(nèi)容： 按住宅區(qū)管理需要，合理配置各類技術工種人員； 定期技術培訓，提高業(yè)務水平； 定期分析故障原因，為排除故障減少時間； 每季定時指導、檢查工程技術人員的操作方法和水平 ，提高操作可行性和運行管理水平； 開展業(yè)務技術、服務態(tài)度，質(zhì)量管理考核，優(yōu)勝劣汰； 及時調(diào)整與各管理部門的橫向聯(lián)系。 （二）管理措施： 制定崗位職責，做到分工明確、職責分明； 制定有效的程序操作規(guī)程，滿足技術人員的操作規(guī)范需要； 資料共享 積極開展業(yè)務研討會，滿足管理需要； 不定時或定時組織考核和督導，提升管理品位； 積極開展內(nèi)部勞動競賽，把設施設備完好率作為評比標準。 十三、小區(qū)精神文明建設 在小區(qū)倡導做文明業(yè)主或使用人，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，積極開展豐富多彩的文化娛樂體育活動 ，有助于加強與業(yè)主、使用人的聯(lián)系和溝通，有助于實現(xiàn)“以人為本”、“以情服務”的管理理念。 （一）管理內(nèi)容： 重視小區(qū)精神文明建設氛圍的營造； 每年組織業(yè)主、使用人參與各項有益于人心健康，文化娛樂活動，以豐富業(yè)主和使用人生活，加強物業(yè)使用人之間的溝通聯(lián)系； 開展經(jīng)常性的健身活動； 組織業(yè)主參加社會公益活動，加強小區(qū)與外界的聯(lián)系； 重大節(jié)日布置，豐富營造節(jié)日氣氛； 發(fā)掘業(yè)主資源，開展多種形式的沙龍聚會； 弘揚正氣、正面宣傳好人好事。 （二）管理措施： 擬訂社區(qū)精神文明建設計劃，主 任負責，專人專項管理，日?；顒优c大型活動相結合； 運用多種形式向業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識，使廣大業(yè)主了解并支持物管工作； 開展走訪和談心工作，加強與業(yè)主、使用人的溝通； 加強聯(lián)絡，搞好協(xié)作，充分利用園區(qū)的各項健身設施，積極開展有償專項文娛體育活動，多渠道籌集活動經(jīng)費。 十四、應急預案的管理 資料共享 物業(yè)管理服務過程中，可能會出現(xiàn)一些意料不到的事故發(fā)生，物業(yè)管理處應當制定相應的應急預案，以防物業(yè)管理過程中的不測。按照春曉花園的實際，可制定以下應急預案的方案： 打架斗毆、流氓滋擾的防范和處理預案 對精神 病、鬧事人員的防范處理預案 搶劫、盜竊、兇殺、綁架等刑事案件應急處理預案 對自殺或企圖自殺事件應急的預案 對突然死亡事件的應急處理預案 對暴力事件的緊急處理預案 對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理預案 對發(fā)生交通意外事故的處理預案 對客戶（業(yè)主或顧客）掛失財物及失竊的處理預案 對業(yè)主（住戶或顧客）遺失物品招領的處理預案 1對自然災害事故的應急處理預案 1對突發(fā)性水浸和室內(nèi)水浸的處理預案 1大范圍停電的處理預案 1發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理預案 1可燃氣體泄漏的處理預 案 資料共享 【機構設置及管理職責】 （一）機構設置： 根據(jù)公司 ISO9000 質(zhì)量標準對大廈實行專業(yè)化管理服務，本著“精干、高效”的原則，科學、合理設置機構和人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定的管理目標： 收費員 客戶服務部 維修隊 服務中心主任 保安隊 資料共享 （二）人員配置： 崗位 /職務 人數(shù) 管理處主任 1 人 客服主管 1 人 維修主管 1 人 保安隊長（主管） 1 人 客服管理員 5 人 維修員 5 人 保安員（含保安班長 3 人） 30 人 保潔員 18 人 合計： 62 人 （三）人員素質(zhì)要求 崗位 職責 具備條件 管理處經(jīng)理 全面負責物業(yè)管理工作 男， 40歲以下，本科以上文化， 3年以上住宅管理經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，較豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理能力強，精通 ISO9000質(zhì)量體系。 客戶服務 采 購 物料管理 收繳費用 房屋管理 房屋租賃 設備維修 保潔管理 綠化管理 車輛管理 治安管理 檔案管理 消防管理 維修服務 設備管理 保安班 資料共享 客戶 主管 負責受理各類投訴，負責業(yè)主維修信息的收集、評審、派工和回訪，負責 ISO9001:2020質(zhì)量體系的維持及改進等 大專以上文化，具 2 年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，實踐經(jīng)驗豐富，有親和力善于溝通協(xié)調(diào)，熟悉 ISO9000質(zhì)量體系。 部門 主管 負責本部門工作，協(xié)調(diào)與其他部門之間的工作。 大專以上文化，具有 2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗， 綜合管理、協(xié)調(diào)能力和技術專業(yè)能力均較強。 物業(yè) （收費） 管理員 負責房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務各項工作。負責為客戶辦理全面托收，參與前期的水電表抄送，統(tǒng)計工作，統(tǒng)籌管理小區(qū)財務收支工作。 大專學歷，財會專業(yè)，具有 2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理、協(xié)調(diào)能力和技術專業(yè)能力均較強。 資料員 負責管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和住宅區(qū)技術檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。 中專學歷，擅長技術資料的分類、整理、管理。 倉管員 負責倉庫管理工作，負責進行物品分類 ，擬定物品采購計劃。 高中以上學歷，正派、廉潔、具多年倉庫管理 經(jīng)驗。 設施維護員 負責小區(qū)日常維修以及公共設備、設施的維護、保養(yǎng)。 持電工上崗證，熟悉高層樓宇的各種供配電、給排水、消防、智能化等系統(tǒng)的日常維護 安管 隊長 負責小區(qū)的治安及車輛的綜合管理工作。 高中以上文化程度，退伍軍人，從事相關工作2年以上，熟悉高層寫字樓宇的安全管理及本市的政策、法規(guī)，有工作經(jīng)驗。 保潔 主管 負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作。 高中以上文化程度，從事相關工作 2年以上，熟悉高層樓宇的環(huán)境衛(wèi)生管理。 （四）各崗位 職責： （一）管理處主任的職責與權限 一、職責： 1. 對上級公司的工作方針、決策、計劃和各項指令的貫徹執(zhí)行不力或出現(xiàn)偏差負責； ，領導不力造成管理費不能及時足額收繳負責，對管理處其他經(jīng)營項目經(jīng)營不善導致管理處經(jīng)濟效益的下降負責。對不能按規(guī)定上交上級管理酬金指標負責； ，領導不力導致服務質(zhì)量降低，造成業(yè)主投訴，嚴重損害公司聲譽的情況負責； 資料共享 失或嚴重削弱負責； 物業(yè)發(fā)生的重大火災和刑事案件負責； 、事前調(diào)研不夠、決策有誤而導致管理費使用不當或造成資產(chǎn)嚴重浪費負責； 、作風不正派、工作不深入造成管理處內(nèi)部管理混亂、紀律松弛、服務質(zhì)量下降負責。 二、權限： ，對緊急重大問題有臨機處置權； ，有建議權； ，對管理處管理服務行政組織的設置和員工人數(shù)的配備 有建議權； ，對不合格員工有辭退建議權； 資的使用； 、制度精神的前提下，有權制定具體的實施細則和落實措施。 （二）客服主管職責 協(xié)助管理處主任處理日常管理事務，監(jiān)督、協(xié)調(diào)小區(qū)的清潔、園藝、保安、物業(yè)維修保養(yǎng)工作，做好檢查記錄及不合格服務的糾正跟蹤； 接待來訪及處理業(yè)主的投訴及詢問； 協(xié)助參與返修驗收接管，入伙手續(xù)辦理，裝修審批及裝修監(jiān)管工作； 協(xié)助處理好與業(yè)主的 關系，公司與政府各職能部門之間的關系； 協(xié)助財務部對物業(yè)管理費用、車位管理費等其他費用的催繳； 協(xié)助開展小區(qū)宣傳工作，主動加強與業(yè)主 /住戶的溝通和聯(lián)系，認 真執(zhí)行定期回訪工作； 協(xié)助建立和管理相關記錄 /檔案； 完成上級交辦的其他任務。 資料共享 （三）管理員職責 負責處理管理處日常人事、行政、后勤、培訓工作； 負責管理處辦公例會的會議記錄，落實管理處經(jīng)理各項工作的安排，并及時向經(jīng)理反饋工作結果； 負責管理處社區(qū)文化活動的計劃、組織工作； 負責辦理管理處人員的錄用、轉(zhuǎn)正、離職手續(xù)； 負責對管理處人員的考勤進行監(jiān)督、檢查； 負責對管理處各班組上報的《物資申購計劃表》進行檢查，并及時上報管理處經(jīng)理審核； 負責管理處各類文件的管理和發(fā)放，并做好記錄。負責公司下發(fā)各類文件的收集、歸檔工作； 負責管理處所需物資的領用、發(fā)放工作； 負責管理處《培訓計劃》的制訂、組織、實施工作； 負責管理處收集、聽取小區(qū)業(yè)主的意見、建議，并及時向管理處經(jīng)理匯報； 1完成上級領導交辦的其它工作任務。 （四）維修部權限與職責 一、維修班權限 貫徹公司決定，執(zhí)行管理處及設備部制定的設備定 期保養(yǎng)工作計劃； 全班人員每日工作服從班長統(tǒng)一安排指揮； 糾正班內(nèi)員工的維修程序及方法，檢查鑒定維修質(zhì)量； 資料共享 審批班內(nèi)員工半天請假； 處理業(yè)主（住戶）一般性的小修申請； 對班內(nèi)員工定期進行培訓及考核； 批準班內(nèi)機具材料使用和外借； 制定設備年、月保養(yǎng)計劃及月維修材料的申報。 二、維修班職責 確保小區(qū)建筑設施完好、機電設備正常運轉(zhuǎn)，為業(yè)主提供安全舒適方便的工作和居住環(huán)境。具體如下： 實行 24 小時值班制度，負責監(jiān)控設備運行，并作好值班記錄； 每天定時巡視一次各部位機電設備運行狀 況，發(fā)現(xiàn)異常及時報修； 對重大突發(fā)性故障，立即通知機電公司搶修； 熱情接受業(yè)主（住戶）的報修并盡快解決，對每月的維修進行統(tǒng)計，填寫《維修統(tǒng)計表》； 節(jié)約材料及電力消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務，對每月水電費通知單進行審核，并作統(tǒng)計分析后報送財務室； 制定每月材料計劃，上報管理處； 按設備實際情況和更好地為業(yè)主（住戶）服務的需要，提出設備局部改造的合理化建議，報機電公司審核并實施； 執(zhí)行公司及管理處工作指示及計劃，遵守公司規(guī)章制度 （五）工程主管職責 承上啟下，團結組織全班員工操作維修管理 處所轄樓內(nèi)全部 資料共享 建筑、機電設備；； 具體布置安排班內(nèi)員工的工作，監(jiān)督檢查安全工作； 以身作則，技術精益求精，作好全班帶頭人；發(fā)動全班人員共同克服工作中的困難，解決問題； 負責制定維修保養(yǎng)計劃，報管理處主任審批； 制定維修材料備品備件計劃，報管理處主任審批； 收集、整理、保存設備技術及維修保養(yǎng)記錄，監(jiān)督檢查班內(nèi)員工作好各項記錄； 作好全班員工的思想工作，提倡“嚴格苛求，自覺奉獻”的工作精神； 遵章守紀，認真負責，嚴把質(zhì)量關。 （六）維修工職責 遵守員工守則和公司各項規(guī)章制度， 認真貫徹“業(yè)主至上，服務第一”、“嚴格苛求，自覺奉獻”的標準； 服從班長調(diào)度和安排，按時按量完成工作任務，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，做到以工作質(zhì)量確保業(yè)主（住戶）滿意； 遵守維修操作技術程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務； 努力學習，不斷總結維修經(jīng)驗，提高思想素質(zhì)和技術業(yè)務水平； 負責小區(qū)公共場所的維修養(yǎng)護； 資料共享 負責業(yè)主（住戶）的報修處理，認真做好記錄； 對業(yè)主（住戶）彬彬有禮，以優(yōu)質(zhì)服務為管理處爭取榮譽； 維修完工后，應作到“工完場清”，注意節(jié)約材料；。 （七）護衛(wèi)主管 職責 負責本管理處物業(yè)范圍內(nèi)的安全管理工作； 負責擬訂安全保衛(wèi)工作計劃、并具體組織實施，對管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大火災事故和刑事案件負責； 負責主持召開護衛(wèi)班長會議，及時傳達貫徹上級和安全部的指示； 對護衛(wèi)各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導、并負責處理護衛(wèi)員執(zhí)勤中遇到的疑難問題； 負責護衛(wèi)員的業(yè)務技能培訓和考核； 負責做好零星安