【文章內(nèi)容簡介】 ，對管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵和約束。對工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“安康物業(yè)公司特別獎”、“優(yōu)秀員工獎”及“特殊貢獻(xiàn)獎”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎勵。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予一至三級的相應(yīng)處分。我們規(guī)定：受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。 同時我們倡導(dǎo)管理處所有員工積極參加物業(yè)管理公司的競爭上崗及雙向選擇。圍繞“質(zhì)量一成本雙否決”的運(yùn)作，定期接受考核，對無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。每年底，對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制，通過補(bǔ)充新的員工，增強(qiáng)內(nèi)部競爭力，從而保持整支隊(duì)伍的活力。 第六章 國際商務(wù)中心 安全防范 lixuefeng 第 25 頁 20201018 前 言 安全 防范 是物業(yè)管理的重要組成部分。 在安全管理方面，我們將充分 借鑒 各類物業(yè) 公司管理服務(wù) 的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水 準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保 國際商務(wù)中心 的安全。 商業(yè)地段 由于人口集中，人員成分復(fù)雜，流動性強(qiáng)，加之建筑內(nèi)樓梯通道、通風(fēng)井道、 豎井、天臺、轉(zhuǎn)換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。 第一節(jié) 安全防范工作計劃 一 、預(yù)測安全狀況： 國際商務(wù)中心 是集經(jīng)營、辦公、商務(wù)為一體的綜合性智能 商圈 ，總建筑面積約 24000萬 余平方米， 人員量 流動量 大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全 ；是一個廣泛對外開放的場所： 開放式 營運(yùn)，接待人員廣泛，而且又有大量的房屋對外出租，人員結(jié)構(gòu)也十分復(fù)雜。 國際商務(wù)中心 消防等級要求高 ，同時又以高層建筑為中心，一旦發(fā)生火災(zāi)， 人員疏散十分困難 ；是一個流動人員、 車輛管理復(fù)雜 的場所。 車輛停放既有商場車輛，又有業(yè)戶辦公人員的車輛，還有外來人員車輛，并且人員 流動頻繁，停車場車輛進(jìn)出頻繁，為此 做好 人員 車輛的管理工作也是安全管理中的重點(diǎn)。 二 、商務(wù)中心安全防范入手點(diǎn)： lixuefeng 第 26 頁 20201018 建立高素質(zhì)的治安隊(duì)伍 ： 高素質(zhì)的治安人員是搞好大廈治安保衛(wèi)工作的根本。為此，在人員招聘時就要嚴(yán)格把關(guān) ， 要注意身體素質(zhì)、文化素質(zhì)，更要注意思想素質(zhì)、道德品質(zhì)，要抓好上崗前的物業(yè)管理基本知識技能培訓(xùn)、法制制度教育、 職業(yè)道德教育、文明執(zhí)勤教育，還要抓好平時業(yè)務(wù)技能的 訓(xùn)練、演習(xí)及嚴(yán)格管理，以保證有一支愛崗敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明、應(yīng)變能力強(qiáng)、行為文明規(guī)范的專業(yè)保安隊(duì)伍。 健全各種安全保衛(wèi)制度 ： 為了使 商務(wù)中心 的治安防范疏密不漏，必須建立健全各種安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密嚴(yán)謹(jǐn)持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應(yīng)建立《保安員上崗執(zhí)勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事 件行動方案》、《機(jī)動車停車場管理規(guī)定》、《摩托車、自行車保管規(guī)定》等規(guī)章制度，要求保安人員嚴(yán)格遵循執(zhí)行 這些制度規(guī)定。同時，要熟悉 中心 常住人口情況及變動情況，在易引起治安事件的時段、地點(diǎn)重點(diǎn)檢查防范，確保大樓安全。 健全技術(shù)防范設(shè)施 ： 技術(shù)防范設(shè)施是治安管理中的硬件，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理水平、管理效率，切實(shí)保障 中心 安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有國內(nèi) 商業(yè)圈 安全管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況，主要包括以下設(shè)施設(shè)備：具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機(jī)治安管理系統(tǒng)，重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子門鎖系統(tǒng)，通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，機(jī)械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)及總值班工作系統(tǒng)等。在此基礎(chǔ)上， 做好對上述設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。 三、安全管理目標(biāo) lixuefeng 第 27 頁 20201018 、舒適 99%以上 四、安全管理原則 堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。 五、安全管理內(nèi)容與方式 安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常辦公、娛樂休閑 購物 環(huán)境井然有序，重大活動順利進(jìn)行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。 （ 2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。 （ 3）交通管理：維護(hù) 國際商務(wù)中心 交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。 （ 4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。 （ 5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 安全管理方式 安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保 安門崗、流動崗哨、機(jī)動應(yīng)急人員，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)休閑 樓安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)lixuefeng 第 28 頁 20201018 則，根據(jù) 國際商務(wù)中心 實(shí)際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點(diǎn)伏擊崗等；流 動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 第二節(jié) 安全管理 要點(diǎn) 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視、 區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo) 檢查 等重點(diǎn) 等的安全管理 。 （ 1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做 好上崗簽名。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 5)禮貌待人，熱情服務(wù)。 （ 2）門崗控制工作要點(diǎn) lixuefeng 第 29 頁 20201018 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 2)維 戶 交通秩序，指揮和疏導(dǎo) 人員進(jìn)出 ，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使 用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 （ 3）安全監(jiān)控工作要點(diǎn) 1)安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立 24 小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視國際商務(wù)中心 內(nèi) （ 外 路口） 的安全狀況。 2)監(jiān)控值班崗實(shí)行 8 小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。 3)密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)跟蹤錄像，在 主要路段、 大廳、 電梯 梯、 商購 區(qū) 、辦公區(qū) 及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。 4)監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。 5)對 閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)備能長期正常地運(yùn)行，確保技防設(shè)備的可靠性。 6)閉路監(jiān)控采取 24 小時錄像，錄像資料保存期限至少為 1 個月（具體與甲方商定）。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達(dá)到技防的效果。 lixuefeng 第 30 頁 20201018 （ 4） 交通 疏導(dǎo)工作要點(diǎn) 1)維持 進(jìn) 口交通秩序，指揮和疏導(dǎo) 人員 進(jìn)出，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 2)遇有運(yùn) 輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 3)進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 4)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 （ 5）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點(diǎn)。 2)巡視范圍包括 國際商務(wù)中心的 商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、各機(jī)房、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管 理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。 lixuefeng 第 31 頁 20201018 （ 7）車輛管理工作要點(diǎn) 對地下停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面： 1)制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保 國際商務(wù)中心購物休閑辦公 環(huán)境。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速 5 公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)標(biāo)識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議， 如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。 4)實(shí)施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點(diǎn)。 5)出入登記管理 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 6)規(guī)范化的人性 化 管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、lixuefeng 第 32 頁 20201018 通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面停車場，配合做好車輛的 防護(hù)工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 7)配合開展重大活動及其它相關(guān)工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 （ 8）消防管理 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 1)消防監(jiān)控設(shè)施管理 國際商務(wù)中心 消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對大樓的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進(jìn)行滅火救災(zāi)。 ①消防監(jiān)控中心值班員 24小時對大樓的消防系統(tǒng)進(jìn) 行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認(rèn)，防止超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進(jìn)行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，lixuefeng 第 33 頁 20201018 恢復(fù)系統(tǒng)。 ②發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講電話通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。 ③定期對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （ 9）防火管理 防火管理是消防工作的重中之重， 國際商務(wù)中心 重點(diǎn)區(qū)域的防火工作如下： 1)業(yè)戶辦公室等：在樓內(nèi)以樓層防火門為分界點(diǎn)設(shè)立防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設(shè)有防火責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)控中心的監(jiān) 控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。 2)日航大酒店 ：是外來人員之場所，活動時人流密度高，其設(shè)備功率大，局部發(fā)熱量較大，是重點(diǎn)的防火區(qū)域。按多個防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。防火區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標(biāo)示牌。活動進(jìn)行前，管理人員提前到位，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面檢查；活動進(jìn)行中，管理人員與設(shè)備維護(hù)人員堅守現(xiàn)場，確保消防通道暢通無阻；活動結(jié)束后，及時全面清理，對不必要使用的用電設(shè)備一律 切斷電源，消除一