【文章內(nèi)容簡介】 ，對管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵和約束。對工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“安康物業(yè)公司特別獎”、“優(yōu)秀員工獎”及“特殊貢獻(xiàn)獎”等榮譽，并給予一定的物質(zhì)獎勵。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予一至三級的相應(yīng)處分。我們規(guī)定：受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。 同時我們倡導(dǎo)管理處所有員工積極參加物業(yè)管理公司的競爭上崗及雙向選擇。圍繞“質(zhì)量一成本雙否決”的運作，定期接受考核，對無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。每年底，對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實施末位淘汰制，通過補充新的員工，增強內(nèi)部競爭力，從而保持整支隊伍的活力。 第六章 國際商務(wù)中心 安全防范 lixuefeng 第 25 頁 20201018 前 言 安全 防范 是物業(yè)管理的重要組成部分。 在安全管理方面，我們將充分 借鑒 各類物業(yè) 公司管理服務(wù) 的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水 準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保 國際商務(wù)中心 的安全。 商業(yè)地段 由于人口集中，人員成分復(fù)雜，流動性強，加之建筑內(nèi)樓梯通道、通風(fēng)井道、 豎井、天臺、轉(zhuǎn)換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。 第一節(jié) 安全防范工作計劃 一 、預(yù)測安全狀況： 國際商務(wù)中心 是集經(jīng)營、辦公、商務(wù)為一體的綜合性智能 商圈 ，總建筑面積約 24000萬 余平方米， 人員量 流動量 大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全 ；是一個廣泛對外開放的場所： 開放式 營運，接待人員廣泛，而且又有大量的房屋對外出租，人員結(jié)構(gòu)也十分復(fù)雜。 國際商務(wù)中心 消防等級要求高 ，同時又以高層建筑為中心，一旦發(fā)生火災(zāi)， 人員疏散十分困難 ；是一個流動人員、 車輛管理復(fù)雜 的場所。 車輛停放既有商場車輛，又有業(yè)戶辦公人員的車輛，還有外來人員車輛，并且人員 流動頻繁，停車場車輛進(jìn)出頻繁，為此 做好 人員 車輛的管理工作也是安全管理中的重點。 二 、商務(wù)中心安全防范入手點： lixuefeng 第 26 頁 20201018 建立高素質(zhì)的治安隊伍 ： 高素質(zhì)的治安人員是搞好大廈治安保衛(wèi)工作的根本。為此，在人員招聘時就要嚴(yán)格把關(guān) ， 要注意身體素質(zhì)、文化素質(zhì)，更要注意思想素質(zhì)、道德品質(zhì)，要抓好上崗前的物業(yè)管理基本知識技能培訓(xùn)、法制制度教育、 職業(yè)道德教育、文明執(zhí)勤教育，還要抓好平時業(yè)務(wù)技能的 訓(xùn)練、演習(xí)及嚴(yán)格管理，以保證有一支愛崗敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明、應(yīng)變能力強、行為文明規(guī)范的專業(yè)保安隊伍。 健全各種安全保衛(wèi)制度 ： 為了使 商務(wù)中心 的治安防范疏密不漏，必須建立健全各種安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密嚴(yán)謹(jǐn)持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應(yīng)建立《保安員上崗執(zhí)勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事 件行動方案》、《機動車停車場管理規(guī)定》、《摩托車、自行車保管規(guī)定》等規(guī)章制度，要求保安人員嚴(yán)格遵循執(zhí)行 這些制度規(guī)定。同時，要熟悉 中心 常住人口情況及變動情況，在易引起治安事件的時段、地點重點檢查防范，確保大樓安全。 健全技術(shù)防范設(shè)施 ： 技術(shù)防范設(shè)施是治安管理中的硬件，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理水平、管理效率，切實保障 中心 安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有國內(nèi) 商業(yè)圈 安全管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況，主要包括以下設(shè)施設(shè)備：具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機治安管理系統(tǒng)，重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子門鎖系統(tǒng)，通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，機械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)及總值班工作系統(tǒng)等。在此基礎(chǔ)上， 做好對上述設(shè)備的維護、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。 三、安全管理目標(biāo) lixuefeng 第 27 頁 20201018 、舒適 99%以上 四、安全管理原則 堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。 五、安全管理內(nèi)容與方式 安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常辦公、娛樂休閑 購物 環(huán)境井然有序，重大活動順利進(jìn)行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。 （ 2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。 （ 3）交通管理：維護 國際商務(wù)中心 交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。 （ 4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。 （ 5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 安全管理方式 安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保 安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)休閑 樓安全崗位設(shè)置以填補技防“盲點”為準(zhǔn)lixuefeng 第 28 頁 20201018 則，根據(jù) 國際商務(wù)中心 實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點伏擊崗等；流 動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 第二節(jié) 安全管理 要點 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視、 區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo) 檢查 等重點 等的安全管理 。 （ 1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做 好上崗簽名。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 5)禮貌待人，熱情服務(wù)。 （ 2）門崗控制工作要點 lixuefeng 第 29 頁 20201018 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 2)維 戶 交通秩序，指揮和疏導(dǎo) 人員進(jìn)出 ，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使 用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 （ 3）安全監(jiān)控工作要點 1)安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立 24 小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視國際商務(wù)中心 內(nèi) （ 外 路口） 的安全狀況。 2)監(jiān)控值班崗實行 8 小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。 3)密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在 主要路段、 大廳、 電梯 梯、 商購 區(qū) 、辦公區(qū) 及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。 4)監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏監(jiān)控點等安保方面的詳細(xì)資料。 5)對 閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行維修和養(yǎng)護，保證設(shè)備能長期正常地運行，確保技防設(shè)備的可靠性。 6)閉路監(jiān)控采取 24 小時錄像，錄像資料保存期限至少為 1 個月（具體與甲方商定）。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達(dá)到技防的效果。 lixuefeng 第 30 頁 20201018 （ 4） 交通 疏導(dǎo)工作要點 1)維持 進(jìn) 口交通秩序，指揮和疏導(dǎo) 人員 進(jìn)出，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 2)遇有運 輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 3)進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 4)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 （ 5）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點。 2)巡視范圍包括 國際商務(wù)中心的 商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、各機房、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管 理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進(jìn)行巡視檢查。 lixuefeng 第 31 頁 20201018 （ 7）車輛管理工作要點 對地下停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面： 1)制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保 國際商務(wù)中心購物休閑辦公 環(huán)境。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對駛?cè)胲噲觥④噹斓能囕v，均限速 5 公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)標(biāo)識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議， 如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。 4)實施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 5)出入登記管理 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 6)規(guī)范化的人性 化 管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、lixuefeng 第 32 頁 20201018 通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面停車場，配合做好車輛的 防護工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 7)配合開展重大活動及其它相關(guān)工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 （ 8）消防管理 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 1)消防監(jiān)控設(shè)施管理 國際商務(wù)中心 消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對大樓的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進(jìn)行滅火救災(zāi)。 ①消防監(jiān)控中心值班員 24小時對大樓的消防系統(tǒng)進(jìn) 行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認(rèn)，防止超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進(jìn)行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，lixuefeng 第 33 頁 20201018 恢復(fù)系統(tǒng)。 ②發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講電話通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。 ③定期對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。 （ 9）防火管理 防火管理是消防工作的重中之重， 國際商務(wù)中心 重點區(qū)域的防火工作如下： 1)業(yè)戶辦公室等：在樓內(nèi)以樓層防火門為分界點設(shè)立防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設(shè)有防火責(zé)任人，加強監(jiān)控中心的監(jiān) 控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。 2)日航大酒店 ：是外來人員之場所，活動時人流密度高，其設(shè)備功率大，局部發(fā)熱量較大，是重點的防火區(qū)域。按多個防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負(fù)荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。防火區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標(biāo)示牌?；顒舆M(jìn)行前，管理人員提前到位，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面檢查；活動進(jìn)行中，管理人員與設(shè)備維護人員堅守現(xiàn)場，確保消防通道暢通無阻；活動結(jié)束后，及時全面清理，對不必要使用的用電設(shè)備一律 切斷電源，消除一