【正文】 結(jié) 構(gòu)性能功能完好。 發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向 業(yè)戶 或 業(yè)戶 委員會報告與建議，根據(jù) 業(yè)戶或 業(yè)戶 委員會的委托，組織維修工作 由維修部負(fù)責(zé)實施； 維修費用每年遞增 10% 建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 霉跡 6 供水設(shè)備 接口及砂眼漏水管道堵塞 固定碼松脫 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由維修部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修 1 、排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)2 、給水管維 護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 上下水暢通，無滲漏 表二 建筑本體定期維修養(yǎng)護(hù)計劃幾實施方案 序號 類別 項目 計劃情況 實施 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實施 效果 1 承重及抗震 局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。 由維修部門在分清責(zé)任后，按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程組織實放了維修 1 、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)范 無積水、無滲漏。 定期總結(jié)，對一個時段 商務(wù)中心 維護(hù)情況做出管理報告。 對于需分包的維修項目，嚴(yán)格的進(jìn)行分包商評審，嚴(yán)格監(jiān)督施工，保證施工質(zhì)量。 科學(xué)規(guī)范的制定各種修繕方案，有效控制成本。 在維修基金使用上將嚴(yán)格按照規(guī)定，?？顚Ｓ?，并按照規(guī)定公布維修基金的使用情況，接受房管局及 業(yè)戶 委員會監(jiān)督。 第三節(jié) 養(yǎng)護(hù)計劃 在商務(wù)中心 公共設(shè)施管理工作中，確立“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護(hù)計劃，精選高質(zhì)量的維修養(yǎng)護(hù)隊伍，采取嚴(yán)密的監(jiān)管措施，保障公司設(shè)備及設(shè)施始終完好如初。 回訪方式多渠道、多方式，保證反饋信息渠道暢通。 lixuefeng 第 49 頁 20201018 實地封閉管理，維修情況月月匯總、分析，提高維修服務(wù)水平。 維修項目實行用戶報修制度。 維修人員應(yīng)在接到維修通知 20 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做到“零修立即處理，急修不過夜，小修 48小時內(nèi)完成”。 裝修項目實行跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)違章施工現(xiàn)象應(yīng)及時糾正。 （一）各建筑及配套設(shè)施 組織各類工程技術(shù)人員對建筑及配套設(shè)施進(jìn)行想盡的調(diào)整分析，科學(xué)合理編制大、中修及維護(hù)保養(yǎng)計劃及可行的施工方案，組織實施并實行質(zhì)量監(jiān)控。按 業(yè)戶 公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面上焚燒垃圾落葉或其他 未按規(guī)定事項 。加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維護(hù)計劃，按合同約定執(zhí)行。 六、避雷接地系統(tǒng) 雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng) 進(jìn)行檢查維修；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題修繕。 五、給排水設(shè)施 化糞池每年清洗兩次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污物，清理后及時清潔現(xiàn)場。 lixuefeng 第 47 頁 20201018 三、油漆粉刷 對 商務(wù)中心 內(nèi)鐵制構(gòu)件 5 年油飾 1 次，木件油飾 8 年油飾 1 次，樓梯間，共用走廊的室內(nèi)墻面每 8 年應(yīng)粉刷一次。 每日巡視 1 次共用部位的門窗、玻璃、路燈等，每年秋季對共用部位用門窗做專項檢查一次。 每半年檢查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向 業(yè)戶 或業(yè)戶 委員會報告與建議，根據(jù) 業(yè)戶 或 業(yè)戶 委員會的委托，組織維修工作。 lixuefeng 第 46 頁 20201018 第九 章 配套設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃 前 言 根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，依照《物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，我公司對 國際商務(wù)中心 的物業(yè)修繕服務(wù)按省級指標(biāo) （等級） 進(jìn)行服務(wù)，具體做到以下幾點： 第一節(jié) 設(shè)施設(shè)備服務(wù)內(nèi)容 一、服務(wù)時限 急修服務(wù) 45 分鐘內(nèi)到位， 24 小時 內(nèi)修復(fù)，若不能，必須有應(yīng)急處理措施，并對 業(yè)戶 （使用人）做出合理解釋，做出限時承諾，小修3 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息日時間順延（居民預(yù)約，雨天筑漏不受 3 日限制）。個人工具自己保管，丟失自己賠償。 補(bǔ)苗、補(bǔ)草 花草、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時補(bǔ)種 盆花更換及擺放 由技 術(shù)人員設(shè)計，按色彩、造型擺放盆花，視生長情況及時更換，保證生長健壯、茂盛。施肥后及時松土、澆透水。 澆水 綠化帶視天氣情況適量澆水，不能有缺水現(xiàn)象。草坪生長按季節(jié)定期修剪，草的高度保持在 6cm 內(nèi)。灌木修剪成形，生長健壯。 lixuefeng 第 45 頁 20201018 綠化養(yǎng)護(hù)工作管理 項目 養(yǎng)護(hù)措施 雜草、垃圾 做到每日清潔，綠化帶內(nèi)無垃圾、雜物、枯枝、落葉、喬、灌木樹盤整潔、疏松。 c. 刺吸性害蟲為害率：＜ 10%。 《綠地等級病蟲害控制指標(biāo)》： ：基本無危害跡象。 g. 環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無垃圾。 e. 雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。 c. 花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整lixuefeng 第 44 頁 20201018 齊，圖案美觀，按時開花?！毒G地等級景觀要求》 a．群落結(jié)構(gòu)：群落合理 完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當(dāng)，整體觀賞效果好。 根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計劃，并按期實施。 【綠化面貌】 綠地內(nèi)清潔、整齊。 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應(yīng)會同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀(jì)錄。 [保潔質(zhì)量三查制度 ] 員工自查：每個員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對自己負(fù)責(zé)分管區(qū)域的保潔項目進(jìn)行自查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，并做好記錄。 每周 1次保潔 外 墻 外立面二米以下無污垢。 每天 1次保潔 排水溝 目視干凈無雜草、雜物。 每周 2次保潔 小便斗、坐便器無黃漬、污漬。 每周 3次保潔 員工衛(wèi)生間 地面干燥、干凈，無垃圾、雜物。 每月 1次保潔 崗?fù)ね饬⒚娓?凈無積灰。 每周 1次保潔 燈桿無臟污、粘附物，燈罩無積灰 每周 1次保潔 保安崗?fù)? 室內(nèi)地面干凈無雜物。 每天巡回保潔 其他設(shè)施 煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無積灰，出風(fēng)口無灰塵、污跡 每周 1次保潔 lixuefeng 第 42 頁 20201018 天臺、平臺 無垃圾雜物，排水口暢通。 每天 2次保潔 小溪水景 目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉 每天巡回保潔 池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔 換水時保潔 池內(nèi)噴水管、照明燈外表無污跡。 每天 2次保潔 墻面無污跡、粘附物。 每天巡回保潔 綠化帶 花園內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。 每天 1次保潔 道路 目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。 每周 1次保潔 目視墻面、管道無灰塵。 每天 1次保潔 監(jiān)控探頭 探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵。 每周 2次保潔 墻面、天頂干凈無浮塵。 每天 1次保潔 會所 游樂設(shè)施表面干凈、光亮無污跡。 每月 1次保潔 門、窗干凈無污漬、浮塵。 每月 2次保潔 扶手、欄桿干凈。 每天 1次保潔 走廊過道 地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土。 每天巡回保潔 轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。 每天 1次保潔 沙發(fā)、茶幾無灰塵、污跡，光亮整潔。 每天巡回保潔 墻面、天頂干凈無污跡、浮塵 每月 3次保潔 照明外殼無積灰、污跡。 （ 4）可回收垃圾：可回收垃圾，由物管處聯(lián)系信譽(yù)好的收費廢站，定期收購。即： （ 1）生活垃圾：各戶袋后由保潔員定時收送到垃圾箱由環(huán)衛(wèi)運走； （ 2）建筑 垃圾：在裝修期間，設(shè)裝潢垃圾臨時存放點，由物管處統(tǒng)一運走，大件垃圾集中堆放，統(tǒng)一運走，費用與 客戶 協(xié)商處理。 垃圾集體封閉，無垃圾處溢、氣味四散、垃圾灑落等現(xiàn)象。 灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮蓋，防止垃圾掉落式飛揚(yáng)引起二次污染。 三、垃圾處 理與衛(wèi)生消殺 一、垃圾收集標(biāo)準(zhǔn)與處理 每日收集生活垃圾 2 次 垃圾桶、果皮箱垃圾每日收集垃圾 2 次，保持垃圾箱清潔、建筑垃圾定點堆放。 （ 4）每月 28 日將整個部門領(lǐng)耗、盤點庫存，填寫庫存登記表，注明當(dāng)月費用上報服務(wù)中心。 （ 2）領(lǐng)用物品時，由部門開取領(lǐng)料單并由部門主管簽字確認(rèn)后方lixuefeng 第 40 頁 20201018 可去倉庫令貨。 第三節(jié) 管理措施 一、員工考核規(guī)定 為提高員工的整體素質(zhì)，為業(yè)主提供一流的清潔服務(wù)，管理處將根據(jù)保潔工作特點，按程序化、規(guī)范化的模式進(jìn)行操作，并在員工工作質(zhì)量上著重對員工 進(jìn)行日常工作質(zhì)量考核。 七、衛(wèi)生消殺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（省標(biāo)三級） 針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)制定具體計劃，滅鼠每年至少進(jìn)行 2 次。 監(jiān)控探頭每兩周擦拭 1 次，擦拭時不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮清凈，探頭外表干凈無灰塵。 每月徹底刷洗消毒 1 次，設(shè)施表面基本干 凈，無灰塵、污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其它安全隱患并報告處理。 三、綠化帶保潔 （省標(biāo)三級） 每日清掃 2次綠化帶，草地上垃圾撿 1次草地，綠化帶上的煙頭、棉簽等雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季度增加清潔次數(shù)，地面基本干凈，無積塵，無污漬，無垃圾，花壇表面潔凈無污漬，地面垃圾滯留地面不超過 2 小時。 二、標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔（省標(biāo)三級） 標(biāo)識、宣傳牌每周擦試 1 次，雕塑每兩月擦拭 1 次 ，清潔后檢查無污漬，無積灰，不損傷被清潔物。痰跡、煙頭、紙屑平均不超過 5 個，無直接 2cm 以上的石子，地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時。執(zhí)行守護(hù)任務(wù)的保安人員，一定要提高警惕，努力提高處理應(yīng)急問題的能力，沉著冷靜、機(jī)智勇敢、及時穩(wěn)妥 地處理好各種問題： 常見突發(fā)事件的處理程序 （ 突發(fā)事件→匯報中心→維護(hù)秩序→協(xié)助處理→記錄歸檔 ） （ 1）火災(zāi)處理 （ 2）刑事案件 （ 3）邪教案件 消滅初火 報警 11疏散人員 匯報中心 維護(hù)秩序、等待救援 記錄歸檔 協(xié)助營救、警惕防范 記錄歸檔 lixuefeng 第 36 頁 20201018 鬧事人員 酌情勸阻 匯報中心 勸離 事態(tài)擴(kuò)大 酒精中毒 記錄 110 120 通知家屬 協(xié)助處理 備案 備案 打架斗毆 酌情勸阻 匯報中心 勸離協(xié)調(diào) 場面失控 記錄 110 協(xié)助處理 備案 偷竊扒竊 設(shè)法約束 匯報中心 監(jiān)視控制 保護(hù)現(xiàn)場 報 110 協(xié)助處理 備案 揀拾失物 匯報中心 主動上交 張貼公告 確認(rèn)失主 認(rèn)領(lǐng)完畢 備案 （ 4）酗酒鬧事 （ 5）打架斗毆 （ 6）偷盜 （ 7）失物招領(lǐng) lixuefeng 第 37 頁 20201018 第七章 國際商務(wù)中心保潔管理 根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，依照《物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》， 對商務(wù)中心 保潔服務(wù)按省標(biāo)三級進(jìn)行服務(wù)。 突發(fā)事件處理 守護(hù)安保工作中，經(jīng)常會遇到各種復(fù)雜的情況、棘手的 事件。 防火管理特色 防火是安全管理工作的重中之重， 消防工作的方針是以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工作必須常抓不懈。消 防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈 ,加強(qiáng)員工的消防意識培訓(xùn)和技能培訓(xùn) ,對大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設(shè)施定期聯(lián)動測試。并利用出入口處設(shè)置的門禁崗?fù)ぃ惶嫜策墸?采取人防與技防相結(jié)合的方法，制定一套 行之有效的安全管理措施，確保安全。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標(biāo)示牌?；顒舆M(jìn)行前，管理人員提前到位，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面檢查；活動進(jìn)行中，管理人員與設(shè)備維護(hù)人員堅守現(xiàn)場，確保消防通道暢通無阻；活動結(jié)束后，及時全面清理，對不必要使用的用電設(shè)備一律 切斷電源，消除一切安全隱患。按多個防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負(fù)荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。 （ 9）防火管理 防火管理是消防工作的重中之重， 國際商務(wù)中心 重點區(qū)域的防火工作如下： 1)業(yè)戶辦公室等：在樓內(nèi)以樓層防火門為分界