【導讀】南長街，總建筑面積約24000平方米。項目特邀國外知名專業(yè)團隊精。幽夜色，流光異彩間，多少風情與魅力令人流連忘返。兩萬平米的規(guī)模統(tǒng)一規(guī)劃設計，將整。體業(yè)態(tài)合理分布，規(guī)劃有序。項目炙手可熱的品牌效應，早已為眾多國際知名品。投資意向和參與熱情。己成定局，一個無錫的商業(yè)航母即將帶來一場時尚的革命。繁榮，國際商務中心采用人防與智能結合式形態(tài)封閉管理，明確責任，結合本公司多年的物業(yè)管理經驗，依據國際商務中心特點，因。和諧發(fā)展，將國際商務中心打造成為我市的商業(yè)文化街區(qū)精品窗口。遵守國家相關法律，按照公司規(guī)。聽取業(yè)戶意見，不定期開展?jié)M意度服務調查，不斷改進創(chuàng)新工作思路，管理服務范圍內不發(fā)生重大火災責任事故，根據物業(yè)施工進度的實際情況，對國際商務中心項目

　　

【正文】 并做好紀錄。 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應會同物業(yè)管理處經理（或陪同上級領導）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀錄。 lixuefeng 第 43 頁 20201018 第八 章 國際商務中心 綠化管理 【 綠化管理 目標 】 綠地更新及時率 98％； 綠化存活率達到 98%以上； 有專業(yè) 人員實施綠化養(yǎng)護管理； 及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果； 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作。 【綠化面貌】 綠地內清潔、整齊。 無明顯病蟲危害，無藥害。 根據實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施。 【景觀要求】 根據管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果?！毒G地等級景觀要求》 a．群落結構：群落合理 完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當，整體觀賞效果好。 b. 樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)，花灌木按時開花結果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應為四季常綠的觀花或觀葉品種。 c. 花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整lixuefeng 第 44 頁 20201018 齊，圖案美觀，按時開花。 d. 草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。 e. 雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。 f. 設備設施： 建筑小品、輔助設施完好無損。 g. 環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無垃圾。 【病蟲害防治控制】 應采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應控制在不影響觀賞效果的指標之內。 《綠地等級病蟲害控制指標》： ：基本無危害跡象。 ：＜ 5%。 c. 刺吸性害蟲為害率：＜ 10%。 d. 蛀干性害蟲為害率：＜ 3%。 lixuefeng 第 45 頁 20201018 綠化養(yǎng)護工作管理 項目 養(yǎng)護措施 雜草、垃圾 做到每日清潔，綠化帶內無垃圾、雜物、枯枝、落葉、喬、灌木樹盤整潔、疏松。盤花內無雜草，干凈光潔 整形、修 剪 喬木樹冠整齊，無枯枝、斷枝、陡長枝，根據具體情況進行整形修剪。灌木修剪成形，生長健壯?；◣藿ㄆ秸⒃煨屯怀?，及時剪除陡長枝、萌蘗枝。草坪生長按季節(jié)定期修剪，草的高度保持在 6cm 內。盆花及時修剪枯枝黃。 澆水 綠化帶視天氣情況適量澆水，不能有缺水現(xiàn)象。 施肥 草地生長視季節(jié)施肥，喬灌木春、秋季施一次有機肥，盆花每月施一次化肥。施肥后及時松土、澆透水。 防病蟲 花灌木、草坪視情況進行打藥，主要以預防為主，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時處理。 補苗、補草 花草、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時補種 盆花更換及擺放 由技 術人員設計，按色彩、造型擺放盆花，視生長情況及時更換，保證生長健壯、茂盛。 綠化設施、工具 維護好噴泉設施、花池、圍欄、綠化牌、水龍頭、園燈、園路、園凳，有損壞現(xiàn)象及時處理。個人工具自己保管，丟失自己賠償。各種工具按操作規(guī)范操作，用后要及時保養(yǎng)。 lixuefeng 第 46 頁 20201018 第九 章 配套設備設施的維修養(yǎng)護計劃 前 言 根據《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，依照《物業(yè)服務等級標準》，我公司對 國際商務中心 的物業(yè)修繕服務按省級指標 （等級） 進行服務，具體做到以下幾點： 第一節(jié) 設施設備服務內容 一、服務時限 急修服務 45 分鐘內到位， 24 小時 內修復，若不能，必須有應急處理措施，并對 業(yè)戶 （使用人）做出合理解釋，做出限時承諾，小修3 日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節(jié)假日和休息日時間順延（居民預約，雨天筑漏不受 3 日限制）。 二、巡檢 每年對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查一次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價。 每半年檢查巡視 1 次房屋主體結構，發(fā)現(xiàn)質量問題及時向 業(yè)戶 或業(yè)戶 委員會報告與建議，根據 業(yè)戶 或 業(yè)戶 委員會的委托，組織維修工作。 在冬、雨和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差、易出問題的部 位重點檢查；每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等疏通雨水口、落水管等。 每日巡視 1 次共用部位的門窗、玻璃、路燈等，每年秋季對共用部位用門窗做專項檢查一次。 巡查要有記錄，并根據檢查情況，編制維修計劃及需大、中修或更新改造的項目報 業(yè)戶 委員會。 lixuefeng 第 47 頁 20201018 三、油漆粉刷 對 商務中心 內鐵制構件 5 年油飾 1 次，木件油飾 8 年油飾 1 次，樓梯間，共用走廊的室內墻面每 8 年應粉刷一次。 四、建筑物外立面 建筑物外立面為瓷磚、仿石、大理石的至少每年清洗 1 次，外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的原則上每 5 年粉飾 1 次，外立面為其他材質的視 材質情況定期清洗，因施工等原因使建筑外立面有明顯污跡的，要及時進行清洗粉飾，委托合同另有約定按合同約定執(zhí)行。 五、給排水設施 化糞池每年清洗兩次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污物，清理后及時清潔現(xiàn)場。 樓面落水管、落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每半年對地下水井清理一次，撈起井內泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通一次，清理結束地面沖洗干凈，清理時地面設警示牌，必要時加護欄，清理后達到水流暢通，井底無沉積物，井蓋上無污跡、污物。 六、避雷接地系統(tǒng) 雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng) 進行檢查維修；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題修繕。 七、道路、停車場及配套設施 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦，整齊，排水暢通。加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維護計劃，按合同約定執(zhí)行。設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時補修。按 業(yè)戶 公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面上焚燒垃圾落葉或其他 未按規(guī)定事項 。 lixuefeng 第 48 頁 20201018 第二節(jié) 管理 修繕 商務中心 修繕管理采取是“一個方針，兩個原則”，即“管養(yǎng)合一”的方針，“計劃、經濟、適用”、“應修盡修、全面保養(yǎng)”的原則，制定合理科學的修繕計劃，規(guī)范修繕工程施 工程序，最大限度地節(jié)省人、財、物，并不斷地更新修繕技術，提高勞動生產率，降低修繕成本，取得更好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 （一）各建筑及配套設施 組織各類工程技術人員對建筑及配套設施進行想盡的調整分析，科學合理編制大、中修及維護保養(yǎng)計劃及可行的施工方案，組織實施并實行質量監(jiān)控。 將建筑及配套設施定期巡查，定期檢查，日常檢查，維護保養(yǎng)的任務量化分解到人，實行專人、專職控制。 裝修項目實行跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)違章施工現(xiàn)象應及時糾正。 （二）零修、急修及時率 以優(yōu)質服務為宗旨，實行 24 小時維修值班 制度。 維修人員應在接到維修通知 20 分鐘內到達現(xiàn)場做到“零修立即處理，急修不過夜，小修 48小時內完成”。 （三）維修工程質量合格率 維修人員嚴格實行持證上崗制度 維修用材料實行驗收檢驗制度，保持維修材料符合質量要求 業(yè)戶 提供的維修產品材質，必須進行安裝前的質量檢驗。 維修項目實行用戶報修制度。 維修安裝過程中因操作不當造成的質量不合格，必須向 業(yè)戶 采取積極的補救措施，滿足 業(yè)戶 的要求。 lixuefeng 第 49 頁 20201018 實地封閉管理，維修情況月月匯總、分析，提高維修服務水平。 （四）維修項目回訪率 嚴格維修回訪制 度。 回訪方式多渠道、多方式，保證反饋信息渠道暢通。 及時對回訪記錄進行統(tǒng)計、分析，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。 第三節(jié) 養(yǎng)護計劃 在商務中心 公共設施管理工作中，確立“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護計劃，精選高質量的維修養(yǎng)護隊伍，采取嚴密的監(jiān)管措施，保障公司設備及設施始終完好如初。 （一）物業(yè)維修養(yǎng)護基金的建立和使用 根據相關 規(guī)定，物業(yè)維修養(yǎng)護基金按總投資一定比例提取，由市房管局統(tǒng)一管理。 在維修基金使用上將嚴格按照規(guī)定，專款專用，并按照規(guī)定公布維修基金的使用情況，接受房管局及 業(yè)戶 委員會監(jiān)督。 （二）物業(yè) 維修養(yǎng)護的管理措施 根據 商務中心 的特點，制定嚴格的零修、中修、大修翻新、綜合維修的管理制度，保證維修質量。 科學規(guī)范的制定各種修繕方案，有效控制成本。 施工盡量不影響 業(yè)戶 生活秩序，如涉及正常的工作秩序時提前書面通知 業(yè)戶 。 對于需分包的維修項目，嚴格的進行分包商評審，嚴格監(jiān)督施工，保證施工質量。 維修工程完工后，組織人員對工程質量進行檢查。 定期總結，對一個時段 商務中心 維護情況做出管理報告。 lixuefeng 第 50 頁 20201018 建筑本體日常維修養(yǎng)護計劃幾實施方案 序號 類別 項目 計劃 情況 實施 方案 標準 實施 效 果 1 房屋承重及抗震結構 局部受損； 施工質量原因造成的結 構 問題； 房屋設備 每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決 2 在冬雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差、易出問題的部位重點檢查 由于使用不當造成結構局部受損較輕，由維修部按修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家會診提出方案，委托專業(yè)公司實施 如因工程質量原因造成結構問題，應報請開發(fā)商處理 1 、房屋修繕標準； 符合有關工程質量要求 安全、正常使用； 功能完好 2 樓頂 防水破損造成屋面滲漏；避雷裝置脫焊、間 斷 雨后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由維修部門在分清責任后，按相應作業(yè)規(guī)程組織實放了維修 1 、房屋修繕標準； 相應修繕作業(yè)規(guī)范 無積水、無滲漏。 2避雷裝置無間斷 3 公共照明 線路的檢修維護燈具的維修及更新 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由維修部按照應作業(yè)規(guī)程實施維修 照明維修保養(yǎng)規(guī)程 線路無亂搭接；照明燈具正常有效工作 4 消防設備 疏散標志的維修及維護；室內消栓（箱）的有效維護 及 檢修； 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護 滅火器狀況 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及 時維修 由維修部按照應作業(yè)規(guī)程實施維修 1 、標識制定及維護管理規(guī)程；2 、消火栓維修操作規(guī)程；消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 設施有效、標志清楚，完好無損 5 通道 樓梯間 每天檢查一次， 由維修部按照應作業(yè)規(guī) 1 、相 整潔、無缺損、無lixuefeng 第 51 頁 20201018 門廳樓梯間 通道部位共用部位 的 門窗、玻璃等 發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 程實施維修 應建筑部分修繕技術規(guī)程。 房屋修繕標準 霉跡 6 供水設備 接口及砂眼漏水管道堵塞 固定碼松脫 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由維修部專業(yè)人員負責維修 1 、排水管維護修繕標準2 、給水管維 護修繕標準 上下水暢通，無滲漏 表二 建筑本體定期維修養(yǎng)護計劃幾實施方案 序號 類別 項目 計劃情況 實施 方案 標準 實施 效果 1 承重及抗震 局部受損施工質量原因造成的結構問題。 房屋主體結構 每年對房屋基礎進行一次檢查 及時發(fā)現(xiàn)隱患，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。 發(fā)現(xiàn)質量問題及時向 業(yè)戶 或 業(yè)戶 委員會報告與建議，根據 業(yè)戶或 業(yè)戶 委員會的委托，組織維修工作 由維修部負責實施； 維修費用每年遞增 10% 建筑物白蟻防治標準； 建筑物完好等級標準。 結構安全，正常使用。 結 構性能功能完好。 2 外墻面 外墻面局部滲漏 外墻面大面積滲漏 外墻面的更新 每 2年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應局部更新防止?jié)B水面積繼