【文章內容簡介】 家庭服務業(yè)誠信服務先進單位”。 2020 年元月，公司被子評為“山東省社區(qū)服務金牌管家”， 2020 年 4 月，公司被山東省建設廳授予“省級優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”。公司總經理吳慶華同志被推選為“全國百佳物業(yè)經理人”。 2020 年 9月公司被威海市精神文明建設委員會、威海 市工商局授予“ 20202020 文明誠信企業(yè)”稱號。 多年來，公司通過對 360 多萬平方米各類型物業(yè)的管理，特別是對辦公寫字樓物業(yè)的管理，積累了大量物業(yè)管理的成功經驗，公司首創(chuàng)的“人性化親情服務”管理模式，在國內物業(yè)管理行業(yè)被廣泛推廣，以“人性化的親情服務”為主要內容的“祥云物管”品牌在山東，乃至全國都有著較高的社會知名度。 公司資金雄厚，專業(yè)人才齊備，培養(yǎng)和建立了一支由物業(yè)管理、工民建、機電設備管理、機械工程、計算機等諸多專業(yè)人才組成的現(xiàn)代化物業(yè)管理隊伍，具備了承接各類型物業(yè)的資格和能力。如果由我公司承接無 棣縣政務中心辦公樓物業(yè)項目的物業(yè)管理，我們將依據 ISO9001 國際質量管理體系，采用科學、規(guī)范的星級酒店式的全天候、全方位、立體化的優(yōu)質服務，在兩年內率先把無棣縣政務中心辦公樓項目做成省優(yōu)物業(yè)管理項目，以此來帶動“祥云物管”品牌的發(fā)展，提升無棣縣縣委、縣政府機關的整體形象和社會知名度 四、政務中心辦公樓重、難點分析與措施 無棣縣政務中心辦公樓配套設施設備有：高低壓變配電室，空調系統(tǒng)、給水設施、消防監(jiān)控室、安全保衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)等。就建筑設計角度來看，其建筑風格考究，莊重典雅，辦公樓項目的落成必將成為無棣縣城市建設 的又一亮點；就辦公樓設施設備的配置來講，辦公樓設施完善，設備精良，屬智能化辦公樓。對物業(yè)管理的要求之高不言而喻。經過我公司物業(yè)管理專家和投標小組多次實地考察和分析論證，現(xiàn)就中國人民銀行威海市中心支行辦公樓物業(yè)管理中的重、難點問題以及解決方案和采取的相應措施列舉如下： 消防管理 針對 無棣縣政務中心 辦公樓智能化消防管理的實際情況，結合公司過去對智能化物業(yè)項目消防管理的成功經驗，利用公司消防管理的成功經驗，對做好政務中心辦公樓的消防工作我們將采取以下措施： (1)、嚴格按照有關消防法規(guī)的要求，協(xié)助做好竣工驗收 和組織實施接管驗收。 (2)、建立健全安全防火規(guī)章制度，簽定《消防責任書》，落實消防責任，分兵把口，責任到人，并制定和實施必要的獎懲措施。 (3)、在消防部門的指導和配合下，建立一支由物業(yè)管理處全體員工和部分政務中心工作人員共同參加的義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系，制定火災應急預案和消防工作計劃并組織實施。 (4)、指定專職消防員每天進行巡邏防火檢查，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種火險隱 患。 (5)、聘請專業(yè)消防人員對物管處的全體員工進行消防業(yè)務培訓，使物管處的所有人員都能熟悉和掌握辦公樓消防設施設備的使 用方法，并能及時發(fā)現(xiàn)并消除各種火險隱患，處理各種火災事故。 (6)、實行責任人制度，定期檢測消防設施、器材的安全系數(shù)，做好檢查保養(yǎng)記錄，確保消防設施設備時刻處于良好狀態(tài)。 (7)、加強消防監(jiān)控中心的管理工作，全天候 24小時監(jiān)控消防系統(tǒng)的運行狀態(tài)，確保辦公樓的消防安全。 機電設備管理 辦公樓機電設備包括高低壓變配電房、空調主機房，治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等。這些機電設備的良好運行是保證辦公樓業(yè)主正常辦公的最根本條件。事實證明，一支高素質的專業(yè)保養(yǎng)隊伍，不僅能保證設備的正常運轉，更能夠延長設備的使用壽命， 控制和有效地降低運行成本。 祥云物業(yè)服務有限公司在對類似物業(yè)的管理過程中，逐步積累和探索出一套機電設備管理模式，我們將在移植這些先進的管理模式的基礎上，針對辦公樓機電設備的實際情況，在確保辦公樓機電設備安全運行的前提下，采用更加科學規(guī)范的管理模式，達到設備保值，延長壽命，節(jié)能降耗的目的。為此，我們承諾在達到和超過招標方關于機電設施設備綜合要求指標的基礎上，擬采取在物管界廣泛推行的如下管理機制： (1)、定人定機制：通過內部競爭上崗的方式將重要機電設備的管理責任分包到具體的員工身上，將設備保養(yǎng)和運行狀態(tài)與員工 的獎金、工資掛鉤，提高員工的使命感和責任感，以保證設備的運行狀態(tài)。 (2)、時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理，做到及時準確，優(yōu)質高效，以確保辦公樓所有機電設備的正常運行。 (3)、不均衡管理：針對辦公樓的作息時間合理安排設備的維修養(yǎng)護時間，盡可能做到不影響辦公樓的正常辦公，實現(xiàn)“零干擾服務”。 安全管理 安全管理是 無棣縣政務中心 辦公樓物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為各級領導和人們所關注的一項重要工作，必須做到萬無一失。針對辦公樓的物業(yè)特點，在加強公司自身員工管理的基礎上，對辦公樓實行全封閉式管理 。即在人員管理上將進出的人員區(qū)分為貴賓、辦公人員（企業(yè)員工）、訪客、閑雜人員等，嚴格采取“來訪登記”，電話核實來訪人員身份等管理控制手段，確保無危險人員進出辦公大樓；在交通、物品出入管理上，采用“記憶 +規(guī)范”管理法，嚴格物品出入檢查登記制度，以確保車輛和物品的出入安全；針對辦公樓所屬重點部位的特殊性，公司指定專人負責重點部位周邊的巡邏檢查，嚴禁無關人員進出和靠近重點部位，將各種不安全隱患消失在萌芽狀態(tài)；公司將運作成熟的“安全預警制”、“巡樓制”、“不均衡管理法”全面應用于辦公樓的安全管理；同時，公司將加強同 駐地公安機關和縣委、縣政府安全保衛(wèi)部門的溝通協(xié)作，互通信息，并接受公安機關和保衛(wèi)部門的業(yè)務指導，消除安全盲點，以確保辦公樓在安全管理上的萬無一失。 根據辦公樓的特點，我們將對會客室、縣級領導辦公室、接待室等重點部位選派高素質的工作人員實行人性化的管理和親情服務，在充分展示物業(yè)工作人員良好形象的同時，確保為辦公樓的工作人員和來訪的貴賓有一個安全舒適的辦公和工作環(huán)境。 環(huán)境服務管理 環(huán)境服務是形象工程。針對政務中心環(huán)境管理服務的特點，我公司準備采取如下管理方式： (1)、定額檔案制。首先將物業(yè)的衛(wèi)生保潔和綠 化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準，然后依據我公司多年來積累的《勞動定額》標準，通過競爭上崗，配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務質量。 (2)、按照 ISO9001 國際質量管理體系的要求，全面管理政務中心的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔、綠化、公共場地、非市政道路加以管理，而且將環(huán)境服務延伸擴大到噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分檢處理等方面，我們將與機關事務管理局共同協(xié)商配置人性化的衛(wèi)生設施，確保給政務中心的辦公人員一個寧靜、溫馨、優(yōu)雅、潔凈的辦公環(huán)境。 (3)、員工統(tǒng)一著裝，佩帶標識，舉止大方得體，禮儀 迎賓，微笑服務，要使員工服務行為成為形象工程的文明窗口。 節(jié)能降耗 建辦公樓容易，管辦公樓難，能耗開支已成為辦公樓業(yè)主普遍關注的焦點。針對無棣縣政務中心智能化辦公樓運行成本高的實際情況，我公司將節(jié)能降耗做為公司物業(yè)管理工作中的一項重要工作。我們將根據公司物業(yè)管理實踐中積累的節(jié)能降耗的經驗，在保證辦公樓高標準的物業(yè)服務和正常使用功能的前提下，通過有效的節(jié)能降耗措施，最大限度地降低運行成本，為業(yè)主節(jié)約資金。 （ 1）、電梯的節(jié)能管理： A、電梯宜取消返基站功能 B、多梯應采用群控方式，減少不必要的電梯無效空車 運行。 C、根據人流量和實際使用情況合理制定電梯開停時間，保證電梯有較高利用率。 D、加強電梯管理，防止電梯無人空載運行。 E、采用變頻變壓調速系統(tǒng)，達到節(jié)能高效的目的。 F、機房應盡可能利用自然通風，不滿足電梯控制運行條件的機房，可采用空調降溫，應設溫控器控制空笛運行。 （ 2）供配電系統(tǒng)的經濟性運行 A、變壓器的合理切換 在保證變壓器不過載的情況下，應盡可能的減少投入臺數(shù)，注意合理切換變壓器節(jié)約電能損耗所產生的巨大經濟效益。在必要的情況下可對低壓配電部分做技術改造，使各段低壓母線客方便聯(lián)絡，計量不受影響。 B、空調機組的經濟型運行 空調機組投入使用前，必須進行費用測算，以決定是否啟用。制冷機投入的臺數(shù)原則上為一臺可全負荷工作，決不投入第二臺。未使用區(qū)域的冷凍水分支管應關閉，不同主回路上的用戶，當使用一臺制冷機時，宜通過適當?shù)母脑欤瑢⑵溥B接，并可通過閘閥切斷關聯(lián)。 負責巡查的人員，應定時測量各區(qū)域溫度，及時將情況反饋給開機人員，以便調整。室內溫度一般控制在 26 度左右，嚴禁超標供冷。辦公樓等處的大門若不能關閉，應加裝風幕，陰擋冷風外流。辦公樓下班時間應關閉風機盤管、新風機、風柜等。 空調機組季節(jié)性停機時，應及時 報停空調用變壓器可節(jié)約大筆費用。應盡可能少的啟用變壓器，在不超載的情況下，通過低壓柜聯(lián)絡使用。 空調系統(tǒng)是耗能極高的設備，稍有疏忽，就會造成金錢流失。使用的原則應為：在保證服務達標的情況下，盡可能的節(jié)能降耗。這就要求空調管理人員應定期對運行數(shù)據進行分析，摸索規(guī)律，正確制定出機組的運行計劃。 （三）供水系統(tǒng)的經濟型運行與節(jié)水管理 A、須按下達的用水指標對公共用水進行嚴格控制，完善各級計量。 B、有條件的地方，低區(qū)給水應充分利用市政管網壓力直接供水。揚程、流量冗余較大的水泵，可對其進行改造。定期通過水量平衡測 試檢查地下管網是否有滲漏，發(fā)現(xiàn)漏點及時進行維修。 C、供水設備 各類水泵、閥門、供水管道應保證不漏水。 水池的水位控制器、浮球閥工作正常，避免水位過高而溢水。 D、水池清洗 水池每年至少清洗二次，為盡量減少水的浪費，清洗水池前，應關閉水池的進水閥，使用水池的蓄水至到最低水位線，剩余水用水泵抽到需用水的地方。 E、節(jié)約用水教育宣傳 由相關部門組織員工進行節(jié)約用水的培訓，使每個員工養(yǎng)成節(jié)約用水的良好習慣。 清潔綠化人員應掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術技能，節(jié)約用水。 F、按照政府節(jié)能減排的要求，制定節(jié) 能減排措施，并監(jiān)督實行。 五、日常物業(yè)管理服務的分項管理 為了做好政務中心的日常物業(yè)管理服務工作，我公司將在政務中心設政務中心辦公樓物業(yè)管理服務處。根據物業(yè)管理服務需要，在物管處下設公共事務服務中心、機電運行管理部、保潔部、綠化部、公共秩序管理部、質量品質部，按照各部門的職責分工，做好政務中心的日常物業(yè)管理服務工作。 （一）、機電設施設備管理 機電運行管理部的職責范圍和工作職能 機電運行管理部是負責政務中心辦公樓機電設施設備運行管理、維修養(yǎng)護、更新改造的主要職能部門。它的主要任務是保證辦公樓 所需供電、供水、空調、通訊辦公、智能化控制等設備的正常運行，并做好日常維修保養(yǎng)工作，同時還要做好為滿足辦公和節(jié)能降耗的需要而開展的一系列技改施工。 具體的業(yè)務管轄范圍和職能如下： (1)、負責辦公樓供電系統(tǒng)高低壓配電的運行和維護檢修工作，并負責檢測供電系統(tǒng)的運行質量和用電計量。 (2)、負責辦公樓生活、辦公用汽、熱水的供水工作，保證辦公樓消防用水的供應，負責全部供水設備的維護運行和管理。 (3)、負責辦公樓所有污水，雨水的排放工作，保證排水系統(tǒng)的暢通，負責維護排水設施設備的檢查和維修工作。 (4)、負責辦公 樓空調系統(tǒng)設備的運行管理和維護保養(yǎng)工作，保證制冷站設備、各區(qū)域送、排風設備的良好運行。 (5)、負責辦公樓內及周邊的燈飾及公共照明，辦公照明、室外照明的維修養(yǎng)護工作。 (6)、負責辦公樓消防系統(tǒng)設施設備的維修工作。 (7)、負責辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇設備自控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)的運行維護等管理工作。 (8)、負責辦公樓動力設備、機電設備、弱電設備的更新和系統(tǒng)改造工作，負責旨在于節(jié)能降耗，降低維護成本而開展的技術革新和技術改造工作。 (9)、負責各部門設備管理的督察工作，負責設備使用 人員的操作培訓工作。 (10)、負責協(xié)調處理全部與工程設備相關的內部和外部關系。 (11)、負責做好工程技術人才的培養(yǎng)和儲備，提高工程人員的技術能力和職業(yè)素質。 運行管理部主管崗位職責 《機電運行管理部主管崗位責任》 (1)、在物管處經理的直接領導下，全權負責辦公樓工程管理和維修養(yǎng)護工作的統(tǒng)籌安排，保證辦公樓所需動力設備、機電設備、空調設備、弱電設備等的正常運行。 (2)、參加管理處組織的會議，匯報部門工作，接受上級的考核與評估。 (3)、對機電運行管理部人員和設備全權管理和調配。挑選和配備下屬人員，培 養(yǎng)和鞏固骨干隊伍，切實保障機電設備的安全運行，盡最大努力，以最最低的費用開支，保持辦公樓高格調的運行水準。 (4)、制訂所屬部門各崗位規(guī)范和操作規(guī)程，督促檢查部門所屬人員嚴格執(zhí)行崗位責任制，操作規(guī)程及設備檢修保養(yǎng)制度。 (5)、深入現(xiàn)場，掌握人員和設備狀況，堅持每天檢查各崗位交接班日志和設備運行記錄，并根據設備運行參數(shù)，分析設備運行狀況。 (6)、與公司行業(yè)技能培訓中心協(xié)作，做好人員培訓工作。 (7)、與公共秩序管理部協(xié)作，做好安全防范和跟蹤落實工作。 (8)、組織制訂、完善本部門的崗位職責、工作程序與質量 標準、管理制度。 (9)、制定本部門工作計劃，編制工程預算，管理部門庫存和成本控制。 (10)、主持部門每周工作例會，召集組織部門專題會議。 (11)、每月總結部門工程維修質量和管理情況，分析原因，落實整改措施。 (12)、審核部門報表、請示和報告等。 (13)、審核申報部門工程設備備品、維修配件、工程改造材料計劃。 (14)、對部門下屬的工作質量進行督導檢查，作出評估，提高其業(yè)務能力。 (15)、根據工程維修作業(yè)量及涉及的專業(yè)，合