【文章內(nèi)容簡介】 家庭服務(wù)業(yè)誠信服務(wù)先進(jìn)單位”。 2020 年元月，公司被子評為“山東省社區(qū)服務(wù)金牌管家”， 2020 年 4 月，公司被山東省建設(shè)廳授予“省級優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”。公司總經(jīng)理吳慶華同志被推選為“全國百佳物業(yè)經(jīng)理人”。 2020 年 9月公司被威海市精神文明建設(shè)委員會、威海 市工商局授予“ 20202020 文明誠信企業(yè)”稱號。 多年來，公司通過對 360 多萬平方米各類型物業(yè)的管理，特別是對辦公寫字樓物業(yè)的管理，積累了大量物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，公司首創(chuàng)的“人性化親情服務(wù)”管理模式，在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)被廣泛推廣，以“人性化的親情服務(wù)”為主要內(nèi)容的“祥云物管”品牌在山東，乃至全國都有著較高的社會知名度。 公司資金雄厚，專業(yè)人才齊備，培養(yǎng)和建立了一支由物業(yè)管理、工民建、機(jī)電設(shè)備管理、機(jī)械工程、計算機(jī)等諸多專業(yè)人才組成的現(xiàn)代化物業(yè)管理隊(duì)伍，具備了承接各類型物業(yè)的資格和能力。如果由我公司承接無 棣縣政務(wù)中心辦公樓物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理，我們將依據(jù) ISO9001 國際質(zhì)量管理體系，采用科學(xué)、規(guī)范的星級酒店式的全天候、全方位、立體化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在兩年內(nèi)率先把無棣縣政務(wù)中心辦公樓項(xiàng)目做成省優(yōu)物業(yè)管理項(xiàng)目，以此來帶動“祥云物管”品牌的發(fā)展，提升無棣縣縣委、縣政府機(jī)關(guān)的整體形象和社會知名度 四、政務(wù)中心辦公樓重、難點(diǎn)分析與措施 無棣縣政務(wù)中心辦公樓配套設(shè)施設(shè)備有：高低壓變配電室，空調(diào)系統(tǒng)、給水設(shè)施、消防監(jiān)控室、安全保衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)等。就建筑設(shè)計角度來看，其建筑風(fēng)格考究，莊重典雅，辦公樓項(xiàng)目的落成必將成為無棣縣城市建設(shè) 的又一亮點(diǎn)；就辦公樓設(shè)施設(shè)備的配置來講，辦公樓設(shè)施完善，設(shè)備精良，屬智能化辦公樓。對物業(yè)管理的要求之高不言而喻。經(jīng)過我公司物業(yè)管理專家和投標(biāo)小組多次實(shí)地考察和分析論證，現(xiàn)就中國人民銀行威海市中心支行辦公樓物業(yè)管理中的重、難點(diǎn)問題以及解決方案和采取的相應(yīng)措施列舉如下： 消防管理 針對 無棣縣政務(wù)中心 辦公樓智能化消防管理的實(shí)際情況，結(jié)合公司過去對智能化物業(yè)項(xiàng)目消防管理的成功經(jīng)驗(yàn)，利用公司消防管理的成功經(jīng)驗(yàn)，對做好政務(wù)中心辦公樓的消防工作我們將采取以下措施： (1)、嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助做好竣工驗(yàn)收 和組織實(shí)施接管驗(yàn)收。 (2)、建立健全安全防火規(guī)章制度，簽定《消防責(zé)任書》，落實(shí)消防責(zé)任，分兵把口，責(zé)任到人，并制定和實(shí)施必要的獎懲措施。 (3)、在消防部門的指導(dǎo)和配合下，建立一支由物業(yè)管理處全體員工和部分政務(wù)中心工作人員共同參加的義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系，制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案和消防工作計劃并組織實(shí)施。 (4)、指定專職消防員每天進(jìn)行巡邏防火檢查，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種火險隱 患。 (5)、聘請專業(yè)消防人員對物管處的全體員工進(jìn)行消防業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使物管處的所有人員都能熟悉和掌握辦公樓消防設(shè)施設(shè)備的使 用方法，并能及時發(fā)現(xiàn)并消除各種火險隱患，處理各種火災(zāi)事故。 (6)、實(shí)行責(zé)任人制度，定期檢測消防設(shè)施、器材的安全系數(shù)，做好檢查保養(yǎng)記錄，確保消防設(shè)施設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。 (7)、加強(qiáng)消防監(jiān)控中心的管理工作，全天候 24小時監(jiān)控消防系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，確保辦公樓的消防安全。 機(jī)電設(shè)備管理 辦公樓機(jī)電設(shè)備包括高低壓變配電房、空調(diào)主機(jī)房，治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等。這些機(jī)電設(shè)備的良好運(yùn)行是保證辦公樓業(yè)主正常辦公的最根本條件。事實(shí)證明，一支高素質(zhì)的專業(yè)保養(yǎng)隊(duì)伍，不僅能保證設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更能夠延長設(shè)備的使用壽命， 控制和有效地降低運(yùn)行成本。 祥云物業(yè)服務(wù)有限公司在對類似物業(yè)的管理過程中，逐步積累和探索出一套機(jī)電設(shè)備管理模式，我們將在移植這些先進(jìn)的管理模式的基礎(chǔ)上，針對辦公樓機(jī)電設(shè)備的實(shí)際情況，在確保辦公樓機(jī)電設(shè)備安全運(yùn)行的前提下，采用更加科學(xué)規(guī)范的管理模式，達(dá)到設(shè)備保值，延長壽命，節(jié)能降耗的目的。為此，我們承諾在達(dá)到和超過招標(biāo)方關(guān)于機(jī)電設(shè)施設(shè)備綜合要求指標(biāo)的基礎(chǔ)上，擬采取在物管界廣泛推行的如下管理機(jī)制： (1)、定人定機(jī)制：通過內(nèi)部競爭上崗的方式將重要機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，將設(shè)備保養(yǎng)和運(yùn)行狀態(tài)與員工 的獎金、工資掛鉤，提高員工的使命感和責(zé)任感，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 (2)、時效工作制：對所有的維修工作均實(shí)行時效管理，做到及時準(zhǔn)確，優(yōu)質(zhì)高效，以確保辦公樓所有機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行。 (3)、不均衡管理：針對辦公樓的作息時間合理安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)時間，盡可能做到不影響辦公樓的正常辦公，實(shí)現(xiàn)“零干擾服務(wù)”。 安全管理 安全管理是 無棣縣政務(wù)中心 辦公樓物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為各級領(lǐng)導(dǎo)和人們所關(guān)注的一項(xiàng)重要工作，必須做到萬無一失。針對辦公樓的物業(yè)特點(diǎn)，在加強(qiáng)公司自身員工管理的基礎(chǔ)上，對辦公樓實(shí)行全封閉式管理 。即在人員管理上將進(jìn)出的人員區(qū)分為貴賓、辦公人員（企業(yè)員工）、訪客、閑雜人員等，嚴(yán)格采取“來訪登記”，電話核實(shí)來訪人員身份等管理控制手段，確保無危險人員進(jìn)出辦公大樓；在交通、物品出入管理上，采用“記憶 +規(guī)范”管理法，嚴(yán)格物品出入檢查登記制度，以確保車輛和物品的出入安全；針對辦公樓所屬重點(diǎn)部位的特殊性，公司指定專人負(fù)責(zé)重點(diǎn)部位周邊的巡邏檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)出和靠近重點(diǎn)部位，將各種不安全隱患消失在萌芽狀態(tài)；公司將運(yùn)作成熟的“安全預(yù)警制”、“巡樓制”、“不均衡管理法”全面應(yīng)用于辦公樓的安全管理；同時，公司將加強(qiáng)同 駐地公安機(jī)關(guān)和縣委、縣政府安全保衛(wèi)部門的溝通協(xié)作，互通信息，并接受公安機(jī)關(guān)和保衛(wèi)部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，消除安全盲點(diǎn)，以確保辦公樓在安全管理上的萬無一失。 根據(jù)辦公樓的特點(diǎn)，我們將對會客室、縣級領(lǐng)導(dǎo)辦公室、接待室等重點(diǎn)部位選派高素質(zhì)的工作人員實(shí)行人性化的管理和親情服務(wù)，在充分展示物業(yè)工作人員良好形象的同時，確保為辦公樓的工作人員和來訪的貴賓有一個安全舒適的辦公和工作環(huán)境。 環(huán)境服務(wù)管理 環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對政務(wù)中心環(huán)境管理服務(wù)的特點(diǎn)，我公司準(zhǔn)備采取如下管理方式： (1)、定額檔案制。首先將物業(yè)的衛(wèi)生保潔和綠 化劃分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)，然后依據(jù)我公司多年來積累的《勞動定額》標(biāo)準(zhǔn)，通過競爭上崗，配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。 (2)、按照 ISO9001 國際質(zhì)量管理體系的要求，全面管理政務(wù)中心的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔、綠化、公共場地、非市政道路加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)延伸擴(kuò)大到噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分檢處理等方面，我們將與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局共同協(xié)商配置人性化的衛(wèi)生設(shè)施，確保給政務(wù)中心的辦公人員一個寧靜、溫馨、優(yōu)雅、潔凈的辦公環(huán)境。 (3)、員工統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)識，舉止大方得體，禮儀 迎賓，微笑服務(wù)，要使員工服務(wù)行為成為形象工程的文明窗口。 節(jié)能降耗 建辦公樓容易，管辦公樓難，能耗開支已成為辦公樓業(yè)主普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。針對無棣縣政務(wù)中心智能化辦公樓運(yùn)行成本高的實(shí)際情況，我公司將節(jié)能降耗做為公司物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)重要工作。我們將根據(jù)公司物業(yè)管理實(shí)踐中積累的節(jié)能降耗的經(jīng)驗(yàn)，在保證辦公樓高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和正常使用功能的前提下，通過有效的節(jié)能降耗措施，最大限度地降低運(yùn)行成本，為業(yè)主節(jié)約資金。 （ 1）、電梯的節(jié)能管理： A、電梯宜取消返基站功能 B、多梯應(yīng)采用群控方式，減少不必要的電梯無效空車 運(yùn)行。 C、根據(jù)人流量和實(shí)際使用情況合理制定電梯開停時間，保證電梯有較高利用率。 D、加強(qiáng)電梯管理，防止電梯無人空載運(yùn)行。 E、采用變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)，達(dá)到節(jié)能高效的目的。 F、機(jī)房應(yīng)盡可能利用自然通風(fēng)，不滿足電梯控制運(yùn)行條件的機(jī)房，可采用空調(diào)降溫，應(yīng)設(shè)溫控器控制空笛運(yùn)行。 （ 2）供配電系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行 A、變壓器的合理切換 在保證變壓器不過載的情況下，應(yīng)盡可能的減少投入臺數(shù)，注意合理切換變壓器節(jié)約電能損耗所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益。在必要的情況下可對低壓配電部分做技術(shù)改造，使各段低壓母線客方便聯(lián)絡(luò)，計量不受影響。 B、空調(diào)機(jī)組的經(jīng)濟(jì)型運(yùn)行 空調(diào)機(jī)組投入使用前，必須進(jìn)行費(fèi)用測算，以決定是否啟用。制冷機(jī)投入的臺數(shù)原則上為一臺可全負(fù)荷工作，決不投入第二臺。未使用區(qū)域的冷凍水分支管應(yīng)關(guān)閉，不同主回路上的用戶，當(dāng)使用一臺制冷機(jī)時，宜通過適當(dāng)?shù)母脑欤瑢⑵溥B接，并可通過閘閥切斷關(guān)聯(lián)。 負(fù)責(zé)巡查的人員，應(yīng)定時測量各區(qū)域溫度，及時將情況反饋給開機(jī)人員，以便調(diào)整。室內(nèi)溫度一般控制在 26 度左右，嚴(yán)禁超標(biāo)供冷。辦公樓等處的大門若不能關(guān)閉，應(yīng)加裝風(fēng)幕，陰擋冷風(fēng)外流。辦公樓下班時間應(yīng)關(guān)閉風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜等。 空調(diào)機(jī)組季節(jié)性停機(jī)時，應(yīng)及時 報?？照{(diào)用變壓器可節(jié)約大筆費(fèi)用。應(yīng)盡可能少的啟用變壓器，在不超載的情況下，通過低壓柜聯(lián)絡(luò)使用。 空調(diào)系統(tǒng)是耗能極高的設(shè)備，稍有疏忽，就會造成金錢流失。使用的原則應(yīng)為：在保證服務(wù)達(dá)標(biāo)的情況下，盡可能的節(jié)能降耗。這就要求空調(diào)管理人員應(yīng)定期對運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，摸索規(guī)律，正確制定出機(jī)組的運(yùn)行計劃。 （三）供水系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)型運(yùn)行與節(jié)水管理 A、須按下達(dá)的用水指標(biāo)對公共用水進(jìn)行嚴(yán)格控制，完善各級計量。 B、有條件的地方，低區(qū)給水應(yīng)充分利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。揚(yáng)程、流量冗余較大的水泵，可對其進(jìn)行改造。定期通過水量平衡測 試檢查地下管網(wǎng)是否有滲漏，發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時進(jìn)行維修。 C、供水設(shè)備 各類水泵、閥門、供水管道應(yīng)保證不漏水。 水池的水位控制器、浮球閥工作正常，避免水位過高而溢水。 D、水池清洗 水池每年至少清洗二次，為盡量減少水的浪費(fèi)，清洗水池前，應(yīng)關(guān)閉水池的進(jìn)水閥，使用水池的蓄水至到最低水位線，剩余水用水泵抽到需用水的地方。 E、節(jié)約用水教育宣傳 由相關(guān)部門組織員工進(jìn)行節(jié)約用水的培訓(xùn)，使每個員工養(yǎng)成節(jié)約用水的良好習(xí)慣。 清潔綠化人員應(yīng)掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術(shù)技能，節(jié)約用水。 F、按照政府節(jié)能減排的要求，制定節(jié) 能減排措施，并監(jiān)督實(shí)行。 五、日常物業(yè)管理服務(wù)的分項(xiàng)管理 為了做好政務(wù)中心的日常物業(yè)管理服務(wù)工作，我公司將在政務(wù)中心設(shè)政務(wù)中心辦公樓物業(yè)管理服務(wù)處。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)需要，在物管處下設(shè)公共事務(wù)服務(wù)中心、機(jī)電運(yùn)行管理部、保潔部、綠化部、公共秩序管理部、質(zhì)量品質(zhì)部，按照各部門的職責(zé)分工，做好政務(wù)中心的日常物業(yè)管理服務(wù)工作。 （一）、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理 機(jī)電運(yùn)行管理部的職責(zé)范圍和工作職能 機(jī)電運(yùn)行管理部是負(fù)責(zé)政務(wù)中心辦公樓機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造的主要職能部門。它的主要任務(wù)是保證辦公樓 所需供電、供水、空調(diào)、通訊辦公、智能化控制等設(shè)備的正常運(yùn)行，并做好日常維修保養(yǎng)工作，同時還要做好為滿足辦公和節(jié)能降耗的需要而開展的一系列技改施工。 具體的業(yè)務(wù)管轄范圍和職能如下： (1)、負(fù)責(zé)辦公樓供電系統(tǒng)高低壓配電的運(yùn)行和維護(hù)檢修工作，并負(fù)責(zé)檢測供電系統(tǒng)的運(yùn)行質(zhì)量和用電計量。 (2)、負(fù)責(zé)辦公樓生活、辦公用汽、熱水的供水工作，保證辦公樓消防用水的供應(yīng)，負(fù)責(zé)全部供水設(shè)備的維護(hù)運(yùn)行和管理。 (3)、負(fù)責(zé)辦公樓所有污水，雨水的排放工作，保證排水系統(tǒng)的暢通，負(fù)責(zé)維護(hù)排水設(shè)施設(shè)備的檢查和維修工作。 (4)、負(fù)責(zé)辦公 樓空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)工作，保證制冷站設(shè)備、各區(qū)域送、排風(fēng)設(shè)備的良好運(yùn)行。 (5)、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)及周邊的燈飾及公共照明，辦公照明、室外照明的維修養(yǎng)護(hù)工作。 (6)、負(fù)責(zé)辦公樓消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修工作。 (7)、負(fù)責(zé)辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作。 (8)、負(fù)責(zé)辦公樓動力設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、弱電設(shè)備的更新和系統(tǒng)改造工作，負(fù)責(zé)旨在于節(jié)能降耗，降低維護(hù)成本而開展的技術(shù)革新和技術(shù)改造工作。 (9)、負(fù)責(zé)各部門設(shè)備管理的督察工作，負(fù)責(zé)設(shè)備使用 人員的操作培訓(xùn)工作。 (10)、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理全部與工程設(shè)備相關(guān)的內(nèi)部和外部關(guān)系。 (11)、負(fù)責(zé)做好工程技術(shù)人才的培養(yǎng)和儲備，提高工程人員的技術(shù)能力和職業(yè)素質(zhì)。 運(yùn)行管理部主管崗位職責(zé) 《機(jī)電運(yùn)行管理部主管崗位責(zé)任》 (1)、在物管處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全權(quán)負(fù)責(zé)辦公樓工程管理和維修養(yǎng)護(hù)工作的統(tǒng)籌安排，保證辦公樓所需動力設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、弱電設(shè)備等的正常運(yùn)行。 (2)、參加管理處組織的會議，匯報部門工作，接受上級的考核與評估。 (3)、對機(jī)電運(yùn)行管理部人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配。挑選和配備下屬人員，培 養(yǎng)和鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行，盡最大努力，以最最低的費(fèi)用開支，保持辦公樓高格調(diào)的運(yùn)行水準(zhǔn)。 (4)、制訂所屬部門各崗位規(guī)范和操作規(guī)程，督促檢查部門所屬人員嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。 (5)、深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天檢查各崗位交接班日志和設(shè)備運(yùn)行記錄，并根據(jù)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，分析設(shè)備運(yùn)行狀況。 (6)、與公司行業(yè)技能培訓(xùn)中心協(xié)作，做好人員培訓(xùn)工作。 (7)、與公共秩序管理部協(xié)作，做好安全防范和跟蹤落實(shí)工作。 (8)、組織制訂、完善本部門的崗位職責(zé)、工作程序與質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)、管理制度。 (9)、制定本部門工作計劃，編制工程預(yù)算，管理部門庫存和成本控制。 (10)、主持部門每周工作例會，召集組織部門專題會議。 (11)、每月總結(jié)部門工程維修質(zhì)量和管理情況，分析原因，落實(shí)整改措施。 (12)、審核部門報表、請示和報告等。 (13)、審核申報部門工程設(shè)備備品、維修配件、工程改造材料計劃。 (14)、對部門下屬的工作質(zhì)量進(jìn)行督導(dǎo)檢查，作出評估，提高其業(yè)務(wù)能力。 (15)、根據(jù)工程維修作業(yè)量及涉及的專業(yè)，合