【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 認(rèn) 5 戶型設(shè)計(jì)由于戶型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量因此在戶型設(shè)計(jì)上也有特別的 要求保證有良好的采光通風(fēng)為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能的退化使用衛(wèi)生間的次數(shù)會(huì)增多因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間所有房間應(yīng)在同一平面上避免室內(nèi)的階梯保證老年人行動(dòng)的安全室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)第二章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一中國(guó)老年公寓住宅的需求與發(fā)展 我國(guó)自 1999 年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)而且老年人口基數(shù)大發(fā)展速度快來(lái)勢(shì)兇猛因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國(guó)和 各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主主要形式有與子女共居與子女鄰居獨(dú)居除此以外還有托老所福利院臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等老年公寓老年社區(qū)是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)建造的專供老年人居住的住宅它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅老年公寓興起于北歐一些國(guó)家 90 年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域中國(guó)的北京天津大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民生活水平的提高以及觀念的變化老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷 增長(zhǎng) 1 中國(guó)人口老齡化的發(fā)展我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家北京上海天津廣州沈陽(yáng)大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上 60歲以上人口或 7％ 65 歲以上人口時(shí)標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎厮从橙丝诶匣某潭取度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著 1998 年版目前我國(guó) 60 歲以上老年人口已達(dá) 13 億占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上到 21 世紀(jì)中葉將超過(guò) 4 億占全國(guó)總?cè)丝诘?28％即每 4 個(gè)人中就有一位老年人又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó) 65 歲以上老人數(shù)將從 2020 年的 094 億 占總?cè)丝诘?73％增加到 2050 年的 334 億占總?cè)丝诘?226％北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng) 2 觀念的變化中國(guó)養(yǎng)兒防老三四代同堂的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化而小型核心家庭三口之家的比重在不斷上升而且目前四二一的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加使中間代所承受的壓力很大家庭矛盾也隨之增加同時(shí)隨著老年人觀念的變化不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高而不愿意和子女同住獨(dú)老戶的 比重不斷上升中國(guó)老人養(yǎng)兒防老的觀念正在發(fā)生變化而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同文化程度較高中級(jí)以上職稱月收入中等或以上身體健康生活能自理者老年公寓為首選有的認(rèn)為老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所因此隨著觀念的變化對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的 3 社會(huì)上的空巢家庭逐漸增多特別是在高等學(xué)?？蒲袉挝坏鹊胤接捎谧优鰢?guó)等原因一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大目前北京市 60 歲以上 180 多萬(wàn)的老齡人口中空巢家庭已近 30％未來(lái) 10年空巢家庭將成為老人家庭的主要形式所占比重有可能達(dá)到 90％目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭占總老年戶 的 624％其中獨(dú)居老人為 13％偶居的占 494％《老看住房專題會(huì)議論文集》 2020 年可見隨著人口老齡化的發(fā)展空巢家庭的不斷增長(zhǎng)那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切 4 現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化據(jù)武漢市調(diào)查現(xiàn)在的青年人 20－ 25 歲僅有 285％中年人 40－ 50歲有 428％希望將來(lái)與子女住在一起《城市規(guī)劃》 2020 年 3 期當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的 5 老年公寓的發(fā)展空間據(jù)上海市調(diào)查制定上海市 2020 年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的 3％的比例為宜發(fā)達(dá)國(guó)家一般為 4－ 5％按此比例到 2020 年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到 187 萬(wàn)平方米《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2020年 18期如將此比例推至全國(guó)那么對(duì)老年公寓的需求已經(jīng)是很可觀了所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大 同時(shí)隨著老年公寓的發(fā)展可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展老年公寓的發(fā)展需要園林綠化基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療郵電通信文化教育裝飾裝修家用電器以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)引發(fā)商機(jī) 1 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1 制定和完善老年住房的發(fā) 展目標(biāo)和規(guī)劃老年住房含老年公寓要納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃不僅要制定老年住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃而且要制定短期計(jì)劃首先要對(duì)老年住房的布局?jǐn)?shù)量規(guī)模檔次設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)體制等方面的問題進(jìn)行調(diào)查研究并提出適合我國(guó)市場(chǎng)需求的今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃其次再依據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建改建和擴(kuò)建以保證老年人對(duì)住房的需求對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房要及時(shí)予以改善確保老年住宅的持續(xù)健康的發(fā)展 2 大力興建和發(fā)展廣大中低收入 者老年公寓老年公寓的建設(shè)規(guī)模檔次以及價(jià)位的高低都要從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)而不是追求大規(guī)模高檔次目前我國(guó)中低收入老年人住房的需求量巨大應(yīng)予以大力發(fā)展與此同時(shí)也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅 3 要解決好老年公寓的融資問題融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸需要花大力予以解決首先建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃而且要按照規(guī)劃要求定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策如免收土地出讓金減免稅費(fèi)等其次政府還要加強(qiáng)宣傳力度 使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房問題鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款差額部分由政府補(bǔ)貼再次還可以發(fā)揮社會(huì)的力量建立老年人事業(yè)基金會(huì)以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金最后在個(gè)人籌措資金方面要得到銀行的大力支持銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法 4 建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的前提條件要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍同時(shí)要按國(guó)家規(guī)定按時(shí)發(fā)放要建立和完善老年住房保障制度 5 建立和完善老年住房的法律法規(guī)法律法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無(wú)障礙化 1994 年實(shí)行了《中心建筑法》 2020年起公布實(shí)行了《無(wú)障礙交通法》以及《老年人居住法》等韓國(guó)有《老年福利法》《住宅建設(shè)促進(jìn)法》為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展要建立和完善我國(guó)老年人住房的法律和法規(guī)并要認(rèn)真執(zhí)行總之隨著我國(guó)人口的老齡化人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變老年公寓的社會(huì)需求廣闊發(fā)展?jié)摿薮蟮撬某掷m(xù)健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變政府和社會(huì) 的大力支持法律法規(guī)的立和完善２產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)隨著老年住宅市場(chǎng)的日益成熟完善老年住宅產(chǎn)品將會(huì)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)規(guī)模化隨著我國(guó)社會(huì)老年化程度的加深人們將對(duì)老年住宅產(chǎn)品有重新的認(rèn)識(shí)老年住宅的市場(chǎng)需求也將日益增大未來(lái)的住宅市場(chǎng)將會(huì)把老年人的因素考慮進(jìn)去甚至?xí)蔀槲磥?lái)樓市競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一般會(huì)遵循這樣一條發(fā)展軌跡大量老人公寓老少居等住宅的出現(xiàn)將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化而后隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展需求的進(jìn)一步加大專業(yè)化程度更高居住質(zhì)量更好價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；紖^(qū)化為了滿足老年住宅對(duì)環(huán)境的高 要求也為了減低成本降低入住的門檻未來(lái)老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市選擇在郊外風(fēng)景宜人環(huán)境優(yōu)美的地方但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性以方便家人朋友的探訪建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟產(chǎn)品推陳出新建筑呈現(xiàn)多樣化在建筑設(shè)計(jì)上住宅健康性使用的多功能化增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來(lái)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)功能豐富化未來(lái)的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導(dǎo)的 52 生活模式結(jié)合起來(lái)住宅不再是單一的養(yǎng)老功能而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的更是藉此創(chuàng)造了合家 歡的親情時(shí)光科技化以科技為依托的老年人專用設(shè)計(jì)是未來(lái)老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)日新月異的科學(xué)發(fā)展為老年人專用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入活力基于老年人的更深入的研究將使未來(lái)的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧智能化的應(yīng)用將為老年人帶來(lái)更方便安全的全方位保障網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用將使遠(yuǎn)程交互成為可能老人與子女的溝通無(wú)處不在社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分老年住宅的社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化豐富的過(guò)程中向?qū)I(yè)化發(fā)展社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個(gè)性化從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等 3 消費(fèi)發(fā) 展趨勢(shì)老年住宅的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)可以從消費(fèi)力和消費(fèi)觀念兩個(gè)層面上展開在消費(fèi)力上由于未來(lái)老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展降低了購(gòu)置成本實(shí)際上相當(dāng)于提高人們對(duì)老年住宅的消費(fèi)能力隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展福利制度的完善與福利水平的提高老年人晚年生活得到了保障手上的可支配資金增加使老年人自購(gòu)房安度晚年成為了可能另一方面高收入人群的低齡化年輕一輩收入的增加為給長(zhǎng)輩購(gòu)房提供的物質(zhì)基礎(chǔ) 在消費(fèi)觀念上傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時(shí)代的發(fā)展而弱化老年人對(duì)子女的依賴性減弱獨(dú)立性增強(qiáng)對(duì)老年住宅的認(rèn)同會(huì)增加不會(huì)再盲目地和子女?dāng)D在一起而去尋找適合自己居住的 空間這種觀念上的改變就為老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展掃除了障礙中國(guó)老年公寓的特點(diǎn) 老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求老年人年紀(jì)大身體虛弱眼睛不好牙齒不健腿腳不靈消化功能差有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的老有所養(yǎng)老有所醫(yī)老有所學(xué)老有所為老有所樂的養(yǎng)老原則創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓 1 地點(diǎn)的選擇依照老年人的特點(diǎn)和需求老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離 社會(huì)不遠(yuǎn)離家庭和親友空氣新鮮交通方便有綠化帶公園等環(huán)境優(yōu)美的地方 2 老年公寓的模式國(guó)外老年公寓的模式依據(jù) 1986 年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu) HTA 的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類退休和退休前老人居住的住宅生活基本自理僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅專為體力虛弱而智力健全不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅專為體力和智力衰退并患有疾病受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和 經(jīng)驗(yàn)國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種獨(dú)立式老年住宅集合式老年住宅老年人合住的住宅護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院社會(huì)福利性從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種家庭和個(gè)人融資政府和社會(huì)融資借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種成套老年公寓住宅合居老年公寓住宅護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助 3 設(shè)計(jì)與配套設(shè)施老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范從住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求老年公寓宜為低層小高層有電梯或平房有 小院落而不宜高塔樓住房面積以合室一室二室小套房為主道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)如醫(yī)院健身娛樂文化教育圖書資料購(gòu)物中心銀行郵局交流活動(dòng)家政服務(wù)等特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院該醫(yī)院應(yīng)具備治療搶救咨詢的功能這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一 4 規(guī)模與檔次從居者本身的利益安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅但是中 國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主而不能片面追求規(guī)模與檔次 5 老年公寓的性質(zhì)依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好老年公寓的租售方式可以由老人的舊房置換舊房出租返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)此外還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè) 為貫徹落實(shí) 2020 年全國(guó)民政工作會(huì)議精神加快推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)程促進(jìn)老年社會(huì)福利事業(yè)的發(fā)展民政部決定在全國(guó)城市開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)一 指導(dǎo)思想開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)要以鄧小平理論和三個(gè)代表重要思想為指導(dǎo)認(rèn)真落實(shí)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)以保障城市三無(wú)對(duì)象和低保對(duì)象等困難老年人為重點(diǎn)發(fā)展老年福利服務(wù)事業(yè)推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)一步提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量維護(hù)社會(huì)公平促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)而努力二基本方式開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)要在各級(jí)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下采取兩種基本方式一是以城市市轄區(qū)和縣級(jí)市為單位先試點(diǎn)后推廣二是以大中城市舉辦的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為單位開展示范活動(dòng)民政部制訂示范 活動(dòng)的基本標(biāo)準(zhǔn)各地結(jié)合自身實(shí)際情況制訂具體標(biāo)準(zhǔn)要通過(guò)示范活動(dòng)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)樹立具有榜樣和示范作用的先進(jìn)典型探索建立養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化體系的思路和途徑充分發(fā)揮典型引路以點(diǎn)帶面的作用全面推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)程三基本標(biāo)準(zhǔn) 1．政府高度重視地方政府制定老年