【文章內(nèi)容簡介】 班工作；提前辦好交接班手續(xù)；除值班人員外，其他人員一律不準(zhǔn)進(jìn)入值班室等。 （ 6）報(bào)告記錄制度 建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)設(shè)備管理部門經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。 除了上述設(shè)備制度外，還有設(shè)備清理制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存、管理制度，設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租戶責(zé)任制度和保管設(shè)備責(zé)任制度及設(shè)備清點(diǎn)，盤點(diǎn)制度等 一系列物業(yè)設(shè)備管理制度體系，從而有效實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。 第十一章 智能化設(shè)施維護(hù)與管理 1．什么是智能建筑？智能建筑有何特點(diǎn)？ 答：智能建筑是計(jì)算機(jī)和信息處理技術(shù)與建筑藝術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。智能建筑系指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和對使用者的信息服務(wù)及其與建筑優(yōu)化組合，所獲得的投資合理、適合信息社會需要并且具有安全、高效、舒適、便利和靈活特點(diǎn)的建筑物。 概括地講，智能建筑的特點(diǎn)有： ① 它創(chuàng)造了安全、健康、舒適 宜人的辦公、生活環(huán)境，從而能大大提高工作效率。 ② 節(jié)能 。 最大限度地節(jié)省能源是智能建筑的主要特點(diǎn)之一，其經(jīng)濟(jì)性也是該類建筑得以迅速推廣的重要原因。 ③ 能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求。智能建筑要求其建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)必須具有智能功能。 ④ 現(xiàn)代化的通信手段與辦公條件大大提高工作效率。這也是現(xiàn)代化公司或機(jī)構(gòu)競相租用或購買智能大廈的原因。 2． 樓宇自動化系統(tǒng) 有哪些 功能 ？ 答；樓宇自動化系統(tǒng)不僅具有傳統(tǒng)建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。“智能化”可以理解為，具有某種“擬人智能”特性或功能。 智能化建筑物的功能的：①對環(huán)境和 使用功能的變化具有感知能力；②具有傳遞、處理感知信號或信息的能力；③具有綜合分析、判斷的能力：④具有作出決定， 13 并且發(fā)出指令信息提供動作響應(yīng)的能力。以上四種能力建立在 BAS、 CAS、 OAS 三大基本要素有機(jī)結(jié)合、系統(tǒng)集成的基礎(chǔ)上，智能化程度的高低，取決于三大要素有機(jī)結(jié)合、滲透的程度，也就是系統(tǒng)綜合集成的程度。 3．建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)的基本功能有哪些？ 答：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)的基本功能可歸納如下： （ 1）自動監(jiān)視并控制各種機(jī)電設(shè)備的啟、停、顯示或打印當(dāng)前轉(zhuǎn)狀。如冷水機(jī)組正在運(yùn)行，冷卻水泵出現(xiàn)故障，備用泵已經(jīng)自動投 入等。 （ 2）自動檢測、顯示、打印各種設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)及其變化趨勢或歷史數(shù)據(jù)。如溫度、濕度、壓差、流量、電壓、電流、用電量等等，當(dāng)參數(shù)超過正常范圍時(shí)，自動實(shí)現(xiàn)越限報(bào)警。 （ 3）根據(jù)外界條件、環(huán)境因素、負(fù)載變化情況自動調(diào)節(jié)各種設(shè)備始終運(yùn)行于最佳狀態(tài)；如空調(diào)設(shè)備可根據(jù)氣候變化、室內(nèi)人員多少自動調(diào)節(jié)，自動優(yōu)化到既節(jié)約能源又感覺舒適的最佳狀態(tài)。 （ 4）檢測并及時(shí)處理各種意外、突發(fā)事件。如檢測到停電、煤氣泄漏等偶然事件時(shí)，可按預(yù)先編制的程序迅速進(jìn)行處理，避免事態(tài)擴(kuò)大。 （ 5）實(shí)現(xiàn)對大樓內(nèi)各種機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)控制 。例如火災(zāi)發(fā)生時(shí)，不僅僅是消防系統(tǒng)立即自動啟動、投入工作，而且整個(gè)大樓內(nèi)相連有關(guān)系統(tǒng)都將自動轉(zhuǎn)換方式，協(xié)同工作，整個(gè)建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)將自動實(shí)現(xiàn)一體化的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，以使火災(zāi)損失減到最小。 （ 6）能源管理。自動進(jìn)行對水、電、燃?xì)獾扔?jì)量與收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)能源管理自動化。自動提供最佳能源控制方案，如白天使用燃?xì)?，夜晚使用電能，以錯(cuò)開用電高峰，達(dá)到合理、經(jīng)濟(jì)地使用能源。自動監(jiān)測、控制設(shè)備用電量以實(shí)現(xiàn)節(jié)能，如下班后及節(jié)假日室內(nèi)無人時(shí)，自動關(guān)閉空調(diào)及照明等。 （ 7）設(shè)備管理。包括設(shè)備檔案管理（設(shè)備配置及參數(shù)檔案）、設(shè)備運(yùn)行報(bào)表 和設(shè)備維修管理等。 4．出入口控制系統(tǒng)有哪些功能？ 答：出入口控制系統(tǒng)功能如下： （ 1）設(shè)定卡片權(quán)限。進(jìn)出口控制系統(tǒng)可以設(shè)定每個(gè)讀卡機(jī)的位置，指定可以接受哪些通行卡的使用，編制每張卡的權(quán)限，即每張卡可進(jìn)入哪道門，何時(shí)進(jìn)入，需不需要密碼，系統(tǒng)可跟蹤任何一張卡，并在讀卡機(jī)上讀到該卡時(shí)就發(fā)出報(bào)警信號。 （ 2）設(shè)定每個(gè)電動鎖的開啟時(shí)間。 （ 3）能實(shí)時(shí)收到所有讀卡的記錄。當(dāng)讀卡進(jìn)入后，假如出門時(shí)不讀卡（在雙向讀卡情況下），再使用該卡讀卡進(jìn)入時(shí)，軟件將視為警報(bào)，并備有記錄。 （ 4）通過設(shè)置磁簧開關(guān)檢測門狀況。在讀卡機(jī)讀 到卡后，電動鎖將開啟，則開鎖為正常。如門在設(shè)定時(shí)間內(nèi)沒有關(guān)上，則系統(tǒng)會發(fā)出警報(bào)信號。在讀卡機(jī)沒有讀到卡的情況下或沒有接到開門鍵信號，磁簧開關(guān)檢測到門被打開的信號則會發(fā)出報(bào)警信號。 14 （ 5）當(dāng)接到消防報(bào)警信號時(shí)，系統(tǒng)能自動開啟電動鎖，保障人員疏散。 5．一個(gè)有效的電子保安防盜系統(tǒng)應(yīng)由哪幾個(gè)部分組成？ 答：一個(gè)有效的電子保安防盜系統(tǒng)由以下幾部分組成。 （ 1）各種類型的探測器。按各種使用目的和防范要求，在報(bào)警系統(tǒng)的前端安裝一定數(shù)量的各種類型探測器，負(fù)責(zé)監(jiān)視保護(hù)區(qū)域現(xiàn)場的任何入侵活動。 （ 2）信號傳輸系統(tǒng)。將探測器所 感應(yīng)到的入侵信息傳送至監(jiān)控中心。 （ 3）監(jiān)控中心。負(fù)責(zé)監(jiān)視人各種保護(hù)區(qū)域送來的探測信息，并經(jīng)終端設(shè)備處理后，以聲、光形式報(bào)警或在報(bào)警屏顯示、打印。 （ 4）報(bào)警驗(yàn)證。在較復(fù)雜的報(bào)警系統(tǒng)中要求對報(bào)警信號進(jìn)行復(fù)核，以檢驗(yàn)報(bào)警的準(zhǔn)確性。 （ 5）出擊隊(duì)伍。根據(jù)監(jiān)控中心的批示，保安人迅速前往報(bào)警地點(diǎn)，抓獲入侵者，終斷其入侵行為。 6．請講講某小區(qū)電子信息服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容與選擇這些項(xiàng)目內(nèi)容的依據(jù)。 答：小區(qū)信息服務(wù)的內(nèi)容主有以下幾個(gè)方面：（參考） （ 1）遠(yuǎn)程教育。經(jīng)由通信網(wǎng)建立的遠(yuǎn)程多媒體教育可以克服地理限制，將聲、文、圖同時(shí)作用于感官，學(xué)習(xí)者如同身臨其境，并可實(shí)現(xiàn)“交互式指導(dǎo)”，使學(xué)習(xí)者能夠接受有針對性的引導(dǎo)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤，學(xué)習(xí)更加生動而深入，增加了參與感。 （ 2）遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷。經(jīng)由通信網(wǎng)和 HDTV 傳遞高清晰度醫(yī)療多媒體信息，遠(yuǎn)地查詢醫(yī)療信息庫，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷或多處導(dǎo)地有名專家的醫(yī)療會診，使診斷更為及時(shí)、有效。 （ 3）視像會議。電視會議的使用效果和方便程度比傳統(tǒng)的電話會議優(yōu)越得多，由于引入高質(zhì)量的活動圖像和高清晰度的靜止圖像，可以和遠(yuǎn)地或多處異地商討工作、制定文件或簽署協(xié)議等，顯著提高辦公效率。 （ 4）遠(yuǎn)程資料查詢。利用多 媒體通信系統(tǒng)可以在辦公室、家庭或在任何一個(gè)通信終端檢索或查詢各種多媒體信息，包括科技、工業(yè)、財(cái)經(jīng)、娛樂、氣象、旅游和交通等各個(gè)方面。所得到的信息是圖、聲與文字表達(dá)的生動畫面。查詢者可參與查詢過程，使信息獲得更加及時(shí)、準(zhǔn)確與生動。 （ 5）遠(yuǎn)程演示系統(tǒng)。遠(yuǎn)地和科學(xué)博物館、自然博物館、歷史博物館可以通過遠(yuǎn)程多媒體演示系統(tǒng)向各地觀眾介紹某種知識、如登上月球，地球的演變過程以及某個(gè)歷史事件等，過去只能親自來參觀，且只能看到文字和圖表，現(xiàn)在不必親臨現(xiàn)場而效果勝過現(xiàn)場。還可用于城市規(guī)劃、建筑與工程方案的設(shè)計(jì)與演示，如在工 程設(shè)計(jì)中或計(jì)劃實(shí)施之前，利用多媒體技術(shù)和靈境（ Virtual Reality）技術(shù)演示一個(gè)三維的、動畫片式的、逼真的、方案決策者可介入 15 的“實(shí)體”，以便決定是否實(shí)施或提出修改意見。 （ 6）遠(yuǎn)地購物和在家銀行服務(wù)。通過多媒體通信系統(tǒng)可以進(jìn)行遠(yuǎn)地購物、電視購物、在家銀行服務(wù)等，使商業(yè)銷售活動和金融活動更加方便而有效，實(shí)現(xiàn)商品的在線瀏覽和訂購。 如果是在小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)商店購物，費(fèi)用可以直接從 IC 卡劃撥，實(shí)現(xiàn)一個(gè)網(wǎng)絡(luò)商店供小區(qū)居民使用。 （ 7）文化娛樂。有按需電視即視頻點(diǎn)播（ Video on Demand— VOD）、收 費(fèi)影視、遠(yuǎn)程游戲等，通過多媒體通信系統(tǒng)可以使各種文化娛樂活動更加別開生面，其內(nèi)容也會隨著參與者的更加廣泛而更富于教育意義、更有趣味性和娛樂性。 遠(yuǎn)程游戲服務(wù)允許小區(qū)居民聯(lián)網(wǎng)玩游戲，小區(qū)居民可以通過設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)器玩網(wǎng)絡(luò)游戲。在小區(qū)因特網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上聊天服務(wù)，小區(qū)居民可以和其它的小區(qū)居民通過網(wǎng)絡(luò)聊天或者閑談。 （ 8）因特網(wǎng)訪問服務(wù)以及相應(yīng)計(jì)費(fèi)服務(wù)。小區(qū)居民無須撥號，就能夠訪問因特網(wǎng)，發(fā)布信息到因特網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)連接到因特網(wǎng)的服務(wù)器擁用獨(dú)立、公開的 IP 地址和域名，物業(yè)管理公司能夠根據(jù)一定的規(guī)則向小區(qū)居民收取一定 的服務(wù)費(fèi)用。 （ 9）通用電子郵件及個(gè)人主頁服務(wù)。向小區(qū)居民和物業(yè)管理人員提供 Email服務(wù)。小區(qū)居民和物業(yè)管理人員擁有一個(gè)在小區(qū)內(nèi)外都可以使用的 Email 信箱，小區(qū)居民和物業(yè)管理公司都可以用它來交流信息。 允許小區(qū)居民在小區(qū)的網(wǎng)頁服務(wù)器上發(fā)布個(gè)人主頁。小區(qū)居民可以設(shè)計(jì)、制作并發(fā)布表現(xiàn)自己個(gè)性和水平的網(wǎng)頁，并可以通過小區(qū)的網(wǎng)頁服務(wù)發(fā)布到小區(qū)的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)及因特網(wǎng)上。 （ 10）用戶求助、咨詢服務(wù)。通過此服務(wù)來收集、接收小區(qū)居民的意見，小區(qū)物業(yè)管理公司也可以通過服務(wù)來解答小區(qū)居民的疑難問題。 （ 11）網(wǎng)絡(luò)電子公告牌 （ BBS）服務(wù)。允許小區(qū)居民的網(wǎng)絡(luò)上寫作并發(fā)表文章，并允許小區(qū)居民查詢、閱讀其它小區(qū)居民所發(fā)表的文章。 （ 12）公共信息服務(wù)。實(shí)現(xiàn)信息的網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，把小區(qū)居民關(guān)心、需要的信息及時(shí)地放在小區(qū)網(wǎng)頁頁面上，讓小區(qū)居民可以及時(shí)獲得自己想要的信息，安排生活和活動。 （ 13）用戶調(diào)查服務(wù)。提供針對小區(qū)居民的意見反饋和小區(qū)居民調(diào)查活動，及時(shí)收集小區(qū)居民的相關(guān)信息，對小區(qū)的建設(shè)和服務(wù)進(jìn)行相應(yīng)改進(jìn)，或者收集并統(tǒng)計(jì)小區(qū)居民對某些問題、現(xiàn)象或意向的態(tài)度、認(rèn)識。 第十二章 安全管理實(shí)務(wù) 16 1．如何 建立和架構(gòu)安全管理隊(duì)伍？ 答：物業(yè) 管理企業(yè)對物業(yè)的安全管理，一般可以委托專業(yè)保安公司或自行組織專門的隊(duì)伍實(shí)施管理業(yè)務(wù)。隨著社會分工的日益細(xì)化和市場的需求，市場上出現(xiàn)了一些專業(yè)的保安服務(wù)公司，也有一些公安部門的治安管理機(jī)構(gòu)提供類似服務(wù)。目前，我國對企業(yè)自建保安均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)行登記審批備案并嚴(yán)格服從公安機(jī)關(guān)的統(tǒng)一管理，具體手續(xù)視各地方制度而略有差異。選擇何種安全管理方式，主要還是應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)具體情況而定。 物業(yè)管理企業(yè)都必須建立一個(gè)健全合理的安全管理體系或機(jī)構(gòu)。通常下設(shè)專門的保安部負(fù)責(zé)專門的安全管理工作，而根據(jù)物業(yè) 管理企業(yè)架構(gòu)和物業(yè)性質(zhì)的不同，保安部下設(shè)的具體運(yùn)作機(jī)構(gòu)也有不同。單體商用物業(yè)通常由于工作任務(wù)復(fù)雜，人員配置多，而相應(yīng)設(shè)置多級管理機(jī)構(gòu)。如：管理處 —— 保安部 —— 保安主管 —— 保安班長 —— 組長 —— 隊(duì)員。而一般住宅物業(yè)通常由于人員配置較少，同時(shí)亦利于降低運(yùn)作成本，通?？刹扇∽詈唵蔚陌踩w系：如：管理處 —— 保安班長（主管） —— 組長 —— 隊(duì)員?？傊飿I(yè)治安管理架構(gòu)的建立，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)物業(yè)具體治安服務(wù)的需求，以層級清晰、責(zé)任分明、管理到位、運(yùn)作高效為標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)治安管理工作發(fā)揮最大效能。 2．編制治安管理崗位制度一般應(yīng)包含哪 些要素？ 答：根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同，各物業(yè)管理項(xiàng)目具體的治安崗位設(shè)置各不相同，甚至可能存在較大差異。但是，無論什么崗位制度，都應(yīng)當(dāng)具有以下共同點(diǎn)：崗位清晰，任務(wù)明確；制度落實(shí)，獎(jiǎng)懲分明；內(nèi)容合理，操作性強(qiáng)；科學(xué)有效，適應(yīng)要求。 編制崗位制度時(shí)，我們要注意包含以下的幾個(gè)要素： （ 1）指導(dǎo)思想 —— 崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門崗：控制人員車輛進(jìn)出小區(qū)，控制阻止閑散人員或違法犯罪嫌疑人進(jìn)入小區(qū)，確保小區(qū)業(yè)主居民安全?? （ 2）崗位任務(wù)及權(quán)限 —— 如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗負(fù)責(zé) 進(jìn)出人員登記控制等； （ 3）崗位紀(jì)律要求 —— 禮節(jié)禮貌、形象、工作時(shí)間（交接班制度）、操作規(guī)范（如如何填表、如何進(jìn)行登記）、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時(shí)也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來； （ 4）服務(wù)對象 —— 商用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對應(yīng)的管理服務(wù)對象是完全不同的，而工作的性質(zhì)也存在著明顯的差異，因而工作特點(diǎn)和要點(diǎn)都存在巨大差別； 17 （ 5）崗位操作要點(diǎn) —— 各具體崗位情況不同，可能存在的一些常見或特殊情況的處理要點(diǎn)及處理技巧； （ 6）崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求； （ 7）獎(jiǎng)懲制度。 3．物業(yè)管理中常見的突發(fā)事件 有哪些？ 答：物業(yè)管理中常見的突發(fā)事件有： （ 1）治安事件 —— 盜竊、搶劫、斗毆、縱火等。 （ 2）緊急醫(yī)療事件 —— 急病、事故受傷急救等。 （ 3）自然災(zāi)害 —— 火災(zāi)、水災(zāi)、地震等。 （ 4）其他特殊事件 —— 樓宇坍塌、墜樓等。 4．防火與滅火的基本方法、措施有哪些？ 答：消防工作通常是指防火與滅火兩個(gè)方面。防火與滅火的基本方法、措施，都是以燃燒原理為依據(jù)的。 （ 1）防火。防火的一切措施，都是以防止燃燒的三個(gè)條件結(jié)合在一起為目的。其基本方法是： 控制可燃物。如以難燃或非燃材料代替易燃材料，對具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)場所采用 加強(qiáng)通風(fēng)、排氣、排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對可燃?xì)怏w、易燃液體采用容器密閉，管道輸送；對性質(zhì)相互抵觸的化學(xué)危險(xiǎn)物品、大量干燥顆粒粉末，采用分倉、分堆存放保管等。 隔絕助燃物。容器真空排除空氣中的氧；充入惰性氣體等。 消除著火源。隔離控制火源，嚴(yán)禁煙火；保持建筑之間的足夠間距。 （ 2）滅火。一切滅火措施都是為了破壞已經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒三個(gè)條件中的一個(gè)或兩個(gè)條件為依據(jù)的。滅火基本方法有： 隔離法 —— 將尚未燃燒的物質(zhì)移走，使其同正在燃燒的可燃物分開，燃燒得不到足夠的可燃物，火就會熄滅。如切斷可燃?xì)鈦碓?、?走剩余的可燃液體等。 冷卻法 —— 即把燃燒著的物體溫度降低，當(dāng)可燃物的溫度低于其燃點(diǎn)時(shí)，燃燒便停止。如用水撲滅火災(zāi)時(shí)，主要是冷卻法起作用。 窒息法 —— 窒息