【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。 問(wèn) 5：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯服 務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？ 答：：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)標(biāo)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 準(zhǔn)為： （ 1）主梯 6： 0024： 00 不間斷運(yùn)行， 0： 006： 00 呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)，凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客； （ 2）凡有高峰梯的，在高峰期 6 點(diǎn) 8 點(diǎn)、 17 點(diǎn) 19 點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行； （ 3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于 23 點(diǎn)至次日 5 點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù) 案； （ 4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字 [1998]第 799 號(hào)文件規(guī)定。 （ 5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。 問(wèn) 5《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？ 答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為： （ 1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； （ 2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用 ）樓、站、箱、桶及垃圾進(jìn)行管理； （ 3）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物； （ 4）對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 壁等，進(jìn)行一周一次清掃； （ 5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （ 6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。 （ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 問(wèn) 5物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括： （ 1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施； （ 2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （ 4）夜 間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計(jì)劃、有記錄； （ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 問(wèn) 5物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng) 一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 問(wèn) 5物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán) 采取其他處理措施。 問(wèn) 5車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時(shí)停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同時(shí)停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 問(wèn) 5經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 答：目前，按照 2020 年 3 月市物價(jià)局和市國(guó)土房管局頒布的《北京市經(jīng)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）》（京價(jià)房字 [2020]163 號(hào)），經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 用分為兩部分： 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，電梯水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元 /平方米 .月（綠化率 30%以下）， 元 /平方米 .月（綠化率 30%以上）。 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。 問(wèn) 5普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 答：目前，按照市物價(jià)局、市房地局 1997 年 6 月頒布的《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)房 [1997]196 號(hào)），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為兩部分： 一、住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目 1. 裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi) 2. 保潔費(fèi) 3. 保安費(fèi) 4. 各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi) 5. 車輛存車費(fèi)（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車） 6. 機(jī)動(dòng)車存車費(fèi) 二 . 產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目 1. 綠化費(fèi) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 2. 化糞池清掏費(fèi) 3. 管理費(fèi) 4. 小修費(fèi) 5. 中修費(fèi) 6. 大修費(fèi) 7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi) 8. 電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi) 問(wèn) 5公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎么交納？ 答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費(fèi)項(xiàng)目由購(gòu)房人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護(hù)、化糞池清掏費(fèi)用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān)。 問(wèn) 60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定？ 答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委 員會(huì)成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價(jià)格收取費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)。 問(wèn) 6交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？ 答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 6自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。 問(wèn) 6出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交納？ 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 問(wèn) 6開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 問(wèn) 6公房上市后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何交納？ 答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋購(gòu)買人承擔(dān)。 問(wèn) 66：電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎？ 答：電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體 產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?，首層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 問(wèn) 6物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管理制度和管理方案；對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 證，出門憑證放行；保證停車有序， 24 小事設(shè)專人看管；長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 問(wèn) 6裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？ 答：裝修 時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒(méi)有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時(shí)清 運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。 問(wèn) 6因開發(fā)遺留問(wèn)題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？ 答：不可以。開發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過(guò)協(xié)商或訴訟解決糾紛。 問(wèn) 70、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？ 答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對(duì)物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對(duì)物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力。 六、專項(xiàng)維修基金 問(wèn) 7建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！薄皩ｍ?xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改 造，不得挪作他用。” 問(wèn) 7專項(xiàng)維修資金的用途是什么？ 答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 問(wèn) 7誰(shuí)應(yīng)交納商品住宅專項(xiàng)維修資金？ 答：凡是 1999 年 1 月 1 日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購(gòu)房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營(yíng)或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。 問(wèn) 7不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？ 答：不繳納 專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過(guò)戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 7業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購(gòu)房款的 2%交納（實(shí)測(cè)面積后有變化的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。此外，非異產(chǎn)毗連住宅專項(xiàng)維修資金由購(gòu)房者按購(gòu)房款 1%的比例交納。 問(wèn) 7業(yè)主買房時(shí)是歸集起來(lái)的維修資金由誰(shuí)代為管理？ 答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會(huì)成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證 專戶存儲(chǔ)、專款專用。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。 問(wèn) 7小區(qū)里公有住房建立過(guò)專項(xiàng)維修資金嗎？ 答：公有住房售后維修資金由售房單位負(fù)責(zé)歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，原代收（售房）單位應(yīng)將維修資金移交給業(yè)委會(huì)管理，市住房資金管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 問(wèn) 7專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回