【正文】 個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無(wú)特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問(wèn) 8支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的 30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，原代收（售房）單位應(yīng)將維修資金移交給業(yè)委會(huì)管理，市住房資金管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營(yíng)或自用的開(kāi)發(fā)商也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。 問(wèn) 70、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？ 答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對(duì)物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。 問(wèn) 6裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？ 答：裝修 時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 6自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元 /平方米 .月（綠化率 30%以下）， 元 /平方米 .月（綠化率 30%以上）。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 （ 5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。 五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用 問(wèn) 4物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列 材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料： （ 1）業(yè)主大會(huì)決議； （ 2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)； （ 3）招標(biāo)文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 3業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？ 答：不需要。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則主要就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約 定。 做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 員人數(shù)半數(shù)以上通過(guò)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) （ 5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。 問(wèn) 2如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷺I(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書(shū)面形式。 問(wèn) 1開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購(gòu)房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共 性的特點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對(duì)入住的每個(gè)業(yè)主都是一樣的，支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其 改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門(mén)。 問(wèn) 是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)公約？ 答：買房人在購(gòu)房時(shí)就要看業(yè)主臨時(shí)公約，在簽訂房屋買賣合同的同時(shí)要書(shū)面承諾遵守臨時(shí)業(yè)主公約。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來(lái)完成，需要通過(guò)全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供這種服務(wù)。主要從三個(gè)角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí) 施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 六、專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理 七、物業(yè)的使用和維護(hù) 附： 物業(yè)管理?xiàng)l例 （ 國(guó)務(wù)院令第 379 號(hào)） 北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《北京市貫徹 物業(yè)管理?xiàng)l例 的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于開(kāi)展全市居住小 區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)情況檢查的實(shí)施意見(jiàn)》的通知（ 京國(guó)土房管物【 2020】 338 號(hào)） 一、物業(yè)管理基本概念 問(wèn) 什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且 房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)等。 購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。 問(wèn) 違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約等。 問(wèn) 1前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。 做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 問(wèn) 2業(yè)主大會(huì)是否要定期開(kāi)會(huì)，由誰(shuí)召開(kāi)？ 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 問(wèn) 2業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？ 答：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)為： （ 1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （ 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （ 3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （ 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷷?huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 3什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì)制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 4業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。 問(wèn) 4業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會(huì)依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的 (前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。北京市國(guó)土資源和房屋管理局 2020 年 5月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。 做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 準(zhǔn)為： （ 1）主梯 6： 0024： 00 不間斷運(yùn)行， 0： 006： 00 呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)，凡是樓層中設(shè)有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客； （ 2）凡有高峰梯的，在高峰期 6 點(diǎn) 8 點(diǎn)、 17 點(diǎn) 19 點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行； （ 3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于 23 點(diǎn)至次日 5 點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù) 案； （ 4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字 [1998]第 799 號(hào)文件規(guī)定。 問(wèn) 5物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng) 一管理。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 證，出門(mén)憑證放行；保證停車有序， 24 小事設(shè)專人看管；長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過(guò)協(xié)商或訴訟解決糾紛。 問(wèn) 7誰(shuí)應(yīng)交納商品住宅專項(xiàng)維修資金？ 答：凡是 1999 年 1 月 1 日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購(gòu)房人均應(yīng)交納。 問(wèn) 7小區(qū)里公有住房建立過(guò)專項(xiàng)維修資金嗎？ 答：公有住房售后維修資金由售房單位負(fù)責(zé)歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。其他按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資金。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂(lè)場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 8鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了 公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問(wèn) 9 小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用該由誰(shuí)承擔(dān)？ 答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其 他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令 第３７９號(hào) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)2020年５月２８日國(guó)務(wù)院第９次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2020年９月１日起施行。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)１５日以前通知全體業(yè)主。 第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。 做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁(yè)，共 67 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。 第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。