【正文】 大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以書面委托代理人參加。 問 2業(yè)主大會(huì)會(huì)議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論形式，也可以 采取書面征求意見形式。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 問 2如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。 問 2什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。區(qū)、縣國(guó)土房管局對(duì)籌備組召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 上述工作① ④應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定。 問 什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)？ 答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過 50%的或入住率不足 50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過 50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 問 1如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 問 1什么是業(yè)主大會(huì)？ 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷺I(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。 問 1房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實(shí)行？ 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定，但不能由個(gè)別購房人與開發(fā)單位單獨(dú)協(xié)商確定。 問 1開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共 性的特點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對(duì)入住的每個(gè)業(yè)主都是一樣的，支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。 問 1房屋買賣合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？ 答：北京市國(guó)土房管局 2020 年 12 月發(fā)布的新《商品房買賣合同》示范文本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業(yè)管理有關(guān)的條款。『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會(huì)通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其 改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 問 業(yè)主臨時(shí)公約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。 問 是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)公約？ 答：買房人在購房時(shí)就要看業(yè)主臨時(shí)公約，在簽訂房屋買賣合同的同時(shí)要書面承諾遵守臨時(shí)業(yè)主公約。 問 購房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？ 答：主要簽訂好兩個(gè)文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時(shí)公約。 做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 就容易產(chǎn)生矛盾。因?yàn)樵跇I(yè)主大會(huì)成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)按房屋買賣時(shí)的約定實(shí)行。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的 重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。 做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問 什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù)。 （ 3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。 （ 2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。 問 為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理： （ 1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。主要從三個(gè)角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí) 施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 倍訊易 目 錄 一、物業(yè)管理基本概念 二、購房時(shí)應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng) 三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 本手冊(cè)內(nèi)容主要分為七個(gè)部分，對(duì)物業(yè)管理的基本概念，買房時(shí)應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng)，入住后的業(yè)主大會(huì)制度、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松虼?，物業(yè)管理與人們的生活日益密切?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)管理 100 問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和保值提出了更高要求，除了住得好，還要求房屋的保值增值。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 本手冊(cè)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家及本市有關(guān)法規(guī)政策編寫，目的是幫助業(yè)主、業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)了解和掌握物業(yè)管理知識(shí)，維護(hù)正常的物業(yè)管理秩序。 做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)使用和維護(hù)等方面知識(shí)和政策作了介紹。 做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 六、專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理 七、物業(yè)的使用和維護(hù) 附： 物業(yè)管理?xiàng)l例 （ 國(guó)務(wù)院令第 379 號(hào)） 北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《北京市貫徹 物業(yè)管理?xiàng)l例 的若干意見》和《關(guān)于開展全市居住小 區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)情況檢查的實(shí)施意見》的通知（ 京國(guó)土房管物【 2020】 338 號(hào)） 一、物業(yè)管理基本概念 問 什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變， 90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市 場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且 房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松诔闪I(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對(duì)房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)等。 二、購房時(shí)應(yīng) 關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng) 問 為什么購房時(shí)要關(guān)注物業(yè)管理事項(xiàng)？ 答：購房時(shí)就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。如果購房時(shí)沒有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，『學(xué)習(xí)改變?nèi)松虼嗽谫彿繒r(shí)要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)，即使是預(yù)售房屋，購房時(shí)離入住還有一段時(shí)間，也應(yīng)在購房時(shí)與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項(xiàng) ，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 購房時(shí)與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，在房屋銷售時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)公約 向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時(shí)再將業(yè)主臨時(shí)公約出示給買房人看。例如 ,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。 做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 問 業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要 內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 問 違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。 問 新的業(yè)主臨時(shí)公約制度從什么時(shí)候開始實(shí)行？原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？ 答： 2020 年 12 月 9 日后申領(lǐng)預(yù)售許可證的新建項(xiàng)目，實(shí)行新的業(yè)主臨時(shí)公約制度。 問 1業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。 做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主 大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約等。如果與每個(gè)業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的業(yè)主不公平。 這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。 做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 答：在業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。 問 1前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。 問 1業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：不能。 問 1業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？ 答：不能。業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員 會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 67 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 答：物業(yè)管理區(qū)