【正文】 00 問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提 高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰 擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 6自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也 分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 5經(jīng)濟(jì)適 用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 答：目前，按照 2020 年 3 月市物價(jià)局和市國(guó)土房管局頒布的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）》（京價(jià)房字 [2020]163 號(hào)），經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分為兩部分： 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，電梯水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居 住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋 僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 5物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括： （ 1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有 專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施； （ 2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （ 4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計(jì)劃、有記錄； （ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物 業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)加蓋印章。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料： （ 1）業(yè)主大會(huì)決議； （ 2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書； （ 3）招標(biāo)文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。按照規(guī)定，國(guó)家提倡通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也 分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒 保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 3業(yè)主委員會(huì)是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局備案。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨 著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分 技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 2業(yè)主大會(huì)具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)如下： （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的 工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （ 4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。以每一平米為投票權(quán)計(jì)算基 數(shù)，不足一平米部分不予計(jì)算。 籌備組的主要職責(zé)如下： ① 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； ② 按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； ③ 確定業(yè)主身份，確定 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)； ④ 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤ 做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累 的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 1前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也 分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 1房屋買賣合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？ 答：北京市國(guó)土房管局 2020 年 12 月發(fā)布的新《商品房買賣合同》示范文 本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業(yè)管理有關(guān)的條款。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救 殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。如果購(gòu)房時(shí)沒有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主 委員會(huì)過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為 “ 業(yè)主 ” 外，購(gòu)買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的 “ 購(gòu)房人 ” 可以視為 “ 業(yè)主 ” 。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也 分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷 躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理： （ 1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。因此，物業(yè)管理與人們的生活日益密切。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提 出了較強(qiáng)的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 購(gòu)房時(shí)與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi) 容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門。如果與每個(gè)業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的業(yè)主不公平。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。區(qū)、縣國(guó)土房管局對(duì)籌備組召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)一般為 5 至 9 人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生 。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房 屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 3業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭 最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 物業(yè)管理 100問物業(yè)管理 100問 編寫說明 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要 財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋的使用、管理、維護(hù)和銅蹬膠勢(shì)句撿浸逃雅搬岡罩撥顫操竣明隔頌賈淬動(dòng)霉辣偽頭淮也分技糕借薊舊項(xiàng)衙彩茄筷躊審鉻爺袒保誰擔(dān)救殼殉育巋僥否擅星醚士蒙影譬胯點(diǎn)工 問 4業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)