【文章內(nèi)容簡介】 隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處 1 千元以上 1 萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等 級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。 第四十二條 物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi) 2 至 3 倍的罰款。 第四十三條 有關(guān)部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。 第八章 附 則 第四十四條 工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 300 平方米以下，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。 第四十五條 住宅竣工驗(yàn)收合格前的裝飾裝修工程管理，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》執(zhí)行。 第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。 第四十七條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。 第四十八條 本辦法自 2020 年 5 月 1 日起施行。 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)問題解析 建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 (建設(shè)部令 110 號(hào) )(以下簡稱《辦法》 )的頒布施行，從開工申報(bào)與監(jiān)督、委托與承接、竣工驗(yàn)收與保修、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，裝飾裝修活動(dòng)的禁止性行為、法律責(zé) 任等方面對(duì)住宅裝飾裝修的管理進(jìn)行了明確的規(guī)定，系統(tǒng)地闡述了裝修人 (包括住宅產(chǎn)權(quán)人和住宅使用人 )。物業(yè)管理單位，裝飾裝修企業(yè)、設(shè)計(jì)單位。政府行政主管部門及有關(guān)管理單位在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)?！掇k法》頒布后，在業(yè)內(nèi)引起了巨大的反響，本文就住宅室內(nèi)裝飾裝修中涉及到的一些問題給予解析。 第一部分室內(nèi)裝修屬于建筑活動(dòng) ◆一、為什么說住宅室內(nèi)裝飾裝修工程是建筑工程 ? ◇《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 (國務(wù)院令 279 號(hào) )規(guī)定，建設(shè)工程指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。 建設(shè)工程活動(dòng)包括新建、擴(kuò)建、改建等活動(dòng)。裝修工程屬于改建，指不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，為改善建筑物使用功能，對(duì)原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目。 住宅室內(nèi)裝飾裝修是建筑活動(dòng)，具備建筑活動(dòng)的共同點(diǎn)，又有自己的特殊性。住宅室內(nèi)裝飾裝修必須符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，按照工程設(shè)計(jì)、申報(bào)、合同、施工、監(jiān)督管理、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修的程序來進(jìn)行。 ◆二、企業(yè)應(yīng)具備哪些條件才能夠承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程 ? ◇承接裝飾裝修工程的企業(yè)。必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，并 在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。 ◆三、裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂的書面合同包括哪些主要內(nèi)容 ? ◇ 委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話； 住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項(xiàng)目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式； 裝飾裝修工程的開工、竣工時(shí)間； 裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限； 裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間； 合同變更子口解除的條件： 違約責(zé)任及解決糾紛的途徑 合同的 生效時(shí)間； 雙方認(rèn)為需要明確的其他條款。 ◆四、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量如何控制 ? ◇裝飾裝修工程項(xiàng)目的質(zhì)量要求和質(zhì)量驗(yàn)收方式，由裝修人與裝飾裝修企業(yè)在簽訂書面合同中約定，同時(shí)必須符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 裝飾裝修企業(yè)要按照施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工。對(duì)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)于施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題要負(fù)責(zé)返修。 裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 (國務(wù)院令 279號(hào) )的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。 工程竣工后，裝修人按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行驗(yàn)收。 ◆五、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程如何保修 ? ◇驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)要出具質(zhì)量保修書。對(duì)于裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購的材料及設(shè)備，應(yīng)當(dāng)向裝修人提交說明書、保修單和環(huán)保說明書。 在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之曰起計(jì)算。 ◆六、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量如何控制 ? ◇住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備。裝修人委托企業(yè)對(duì)住宅 室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 (GB503252020)的規(guī)定。裝修人可以委托有資格的檢測單位對(duì)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)返工，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)損失。 第二部分裝修中各主體之間屬于什么關(guān)系 ◆一、物權(quán)在住宅裝飾裝修行為中如何體現(xiàn) ? ◇物權(quán)是權(quán)利主體直接支配財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，它既具有人對(duì)物的內(nèi)容，同時(shí)又具有直接對(duì)抗一般人的效力，包括占有、使用、收益、處分。物權(quán)的特征在于直接支配其標(biāo)的物，物權(quán)人可以依自己的意志就 其標(biāo)的物上直接行使其權(quán)利。但是支配范圍的大小依物權(quán)的種類而定。 裝修人的權(quán)利主要體現(xiàn)為兩個(gè)層次的行為：一、住宅產(chǎn)權(quán)人在不損害公共利益的前提下，有權(quán)處置自己的財(cái)產(chǎn)，即按照自己的意愿裝修住宅，其他人不得對(duì)此進(jìn)行干涉。二、除《辦法》中規(guī)定必須由具備專業(yè)資質(zhì)的施工企業(yè)來施工的項(xiàng)目外，產(chǎn)權(quán)人可以自行裝修。 ◆二、住宅產(chǎn)權(quán)人與非產(chǎn)權(quán)人的住宅裝修人 (即住宅使用人 )之間是一種什么關(guān)系 ? ◇兩者之間是一種合同關(guān)系，體現(xiàn)了物權(quán)范疇中的 用益物權(quán) 概念。住宅使用人通過合同對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)人所有的財(cái)產(chǎn)形成實(shí)際占有，取 得使用權(quán)。但其使用權(quán)是受到限制的，即其裝修住宅要取得住宅產(chǎn)權(quán)人的書面許可。 ◆三、住宅相互毗鄰的所有人或使用人之間體現(xiàn)了怎樣的一種相鄰關(guān)系 ? ◇住宅相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權(quán)利時(shí)，都要尊重他方所有人或使用人的權(quán)利，相互間應(yīng)當(dāng)給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關(guān)系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時(shí)又是對(duì)他方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制。 裝修人在裝修前應(yīng)將裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等予以明示。裝修涉及到住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，不得有損害他方利益的行為 。任何單位和個(gè)人對(duì)裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。 《辦法》中對(duì)禁止及限制性行為的明確規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)公眾利益的維護(hù)，其他住宅所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權(quán)利，不得隨意干擾裝修行為。 ◆四、裝修人與物業(yè)管理單位之間是一種什么關(guān)系 ? ◇裝修人與物業(yè)管理單位是一種平等的民事主體關(guān)系。 裝修人的裝 飾裝修行為既要滿足個(gè)體的住用要求，又不能損害整個(gè)住宅房屋的公共安全和其他房屋產(chǎn)權(quán)人的公共利益。所以，物業(yè)管理單位受全體房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，需要協(xié)調(diào)裝修人和其他房屋產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系，提供一種服務(wù)型的管理，在為裝修人提供管理和服務(wù)的同時(shí)，維護(hù)好其他房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。表現(xiàn)為物業(yè)管理公司與裝修人簽訂管理服務(wù)協(xié)議，依據(jù)協(xié)議對(duì)裝修人進(jìn)行監(jiān)督管理，不同于政府的行政管理行為。雙方的行為都受到協(xié)議的限制，都要對(duì)協(xié)議內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容和重要組成部分。從開工申報(bào)到竣工驗(yàn)收，物業(yè)管 理始終貫穿于住宅裝飾裝修的各個(gè)環(huán)節(jié)中。需要明確指出的是，物業(yè)管理單位實(shí)施的不是行政管理，不具有行政處罰權(quán)。 ◆五、裝修人與裝飾裝修企業(yè)之間是一種什么關(guān)系 ? ◇裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂承攬合同。裝飾裝修企業(yè)按照合同的質(zhì)量和數(shù)量要求為裝修人裝飾裝修住宅，裝修人向裝飾裝修企業(yè)支付約定的報(bào)酬。對(duì)于合同的履行期限、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和方法、材料的供應(yīng)方式、保修責(zé)任等由雙方進(jìn)行約定。但《辦法》中明確規(guī)定，工程中使用的材料和設(shè)備必須符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，禁止使用國家明令淘汰的材料和設(shè)備。 ◆六、裝修人與設(shè)計(jì)單位之間 是一種什么關(guān)系 ? ◇裝修人與設(shè)計(jì)單位簽訂的設(shè)計(jì)合同，屬于建設(shè)工程合同。裝修人要按照合同約定提供開展設(shè)計(jì)工作所需要的基礎(chǔ)資料，并對(duì)提供資料的可靠性負(fù)責(zé)，按照合同的約定提供必要的協(xié)作條件，支付設(shè)計(jì)費(fèi)用。裝修人對(duì)設(shè)計(jì)人交付的設(shè)計(jì)成果，不得擅自修改，也不得擅自轉(zhuǎn)讓給第三人重復(fù)使用。 《辦法》明確規(guī)定，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載，必須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位完成的方案必須符合建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，符合建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)范，符合 合同的約定。設(shè)計(jì)單位要對(duì)設(shè)計(jì)方案負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)文件中選用的材料、設(shè)備，其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 ◆七、政府行政管理部門在裝飾裝修行為中的作用是什么 ? ◇政府行政管理部門對(duì)裝飾裝修的行政管理，是區(qū)別于物業(yè)管理單位的基礎(chǔ)性具體管理工作的更高層次的管理。通過制定政策法規(guī)、管理企業(yè)資質(zhì)、行政監(jiān)督執(zhí)法等行政手段來實(shí)現(xiàn)管理目的。 第三部分物管企業(yè)應(yīng)為裝修提供管理和服務(wù) ◆一、物業(yè)管理單位提供裝飾裝修管理和服務(wù)的方式是什么 ? ◇裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng) 向物業(yè)管理單位申報(bào)登記， 與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，交納管理服務(wù)費(fèi)用。 (一 )申報(bào)登記 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照《辦法》和本市的有關(guān)規(guī)定，審查裝修人提交的資料。裝修人應(yīng)當(dāng)提交的材料有： 房屋所有權(quán)證 (或者證明其合法權(quán)益的有效憑證 )； 申請(qǐng)人身份證件； 裝飾裝修方案； 變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案； 搭建建筑物、構(gòu)筑物的；改 變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件： 拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件： 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，需提交燃?xì)夤芾韱挝坏呐鷾?zhǔn)文件： 改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)提交施工方案； 委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。 非業(yè)主的住宅使用人。還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 (二 )管理服務(wù)協(xié)議 物業(yè)管理單位要依據(jù)協(xié)議約定，對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，裝修人。施工企業(yè)不得拒絕和阻礙。裝修人 (施工企業(yè) )、物業(yè)管理單位中一方違反協(xié)議約定的，另一方有權(quán)制止并追究違約責(zé)任。已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容； 裝飾裝修工程的實(shí)施期限； 允許施工的時(shí)間： 廢棄物的清運(yùn)與處置； 住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求： 禁止行為和注意事項(xiàng)； 管理服務(wù)費(fèi)用； 違約責(zé)任； 其他需要約定的事項(xiàng)。 (三 )裝修過程中，物業(yè)管理單位要按照管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行監(jiān) 督，對(duì)違反法律、法規(guī)和管理服務(wù)協(xié)議的，要求裝修人或裝飾裝修企業(yè)糾正。 工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)要會(huì)同裝修人進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并將檢查記錄存檔。 ◆二、裝修人為什么要繳納管理服務(wù)費(fèi)用 ? 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修進(jìn)行管理，要花費(fèi)一定的人力、物力等，產(chǎn)生管理成本。而在目前的物業(yè)管理費(fèi)中，沒有包含這部分費(fèi)用。因此物業(yè)管理企業(yè)和裝修人在簽訂協(xié)議時(shí)，要約定這部分內(nèi)容。管理服務(wù)包括提供原竣工圖紙、對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督檢查等內(nèi)容。 ◆三、物管單位對(duì)裝修人、裝飾裝修企業(yè)違反《辦法》和協(xié)議約定內(nèi)容行為如何處理 ? ◇分為三個(gè)層次，即依據(jù)協(xié)議約定，追究違約責(zé)任；立即制止；報(bào)告有關(guān)部門依法處理。 (一 )對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。 (二 )發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有《辦法》第五條禁止行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門或單位批準(zhǔn)實(shí)施《辦法》第六、七條所列行為的，或者有違反《辦法》第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止。 (三 )對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修造成事實(shí)后果或者拒不改正的，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理