【文章內容簡介】 隙尹 物業(yè)管理公司受產權人和使用人的委托，對其物業(yè)實施管理與維修，對產權人和使用人提供各種服務。物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管 理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 (一 )產權人與使用人的構成 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司 的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 產權人 (業(yè)主 )和使用人 (用戶 )的構成比較復雜，從總體上來說，大致可分兩類：一是法人團體，二是私人用戶。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老 翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料 矯攏透隙尹 法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人，而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會團體包括政府機關、各種協會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團體便構成了該物業(yè)的產權人或使用人。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年 怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產等物業(yè)，其產權或使用權有相當一部分屬個人所有，特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構成也是比較復雜的，就戶籍而言，有當地人、外地人和外國人；就身份而言，有企業(yè)家、國家公務員、個體經營者、教師、白領階層、歸國華僑等；就收入水平而言，有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人，只要他們是物業(yè)的產權人或使用人，他們就是該物業(yè)的私人用戶，并享有該物業(yè)產權人和使用人應有的權利和義務。 物業(yè)管 理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 (二 )業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公 司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 根據國家建設部第 33號令第 6條： “住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱 ?管委會 ?)。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。 ”物 業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產生，代表業(yè)主和使用人的合法權益。管委會是參與物業(yè)管理的常設機構。業(yè)主和使用人的權利主要通過管委會來實 現。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 一般情況下，物業(yè)已交付使用的建筑面積達到 50％以上，或者已交付使用的建筑面積達到 30％以上不足 50％且使用已超過一年的，應召 開首次業(yè)主大會，選舉產生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負責召集。通常情況下，業(yè)主大會每年召開一次，特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數通過，因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪 硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 業(yè)主大會的主要任務是：①選舉管委會；②監(jiān)督管委會的工作；③聽取和審查管委會的工作報告；④聽取業(yè)主的意見和建議；⑤研究解決管委會不適當的決定；⑥討論其他需要研究的問題。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼 妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 業(yè)主大會閉會期間，由選舉產生的管委會執(zhí)行大會決定和負責日常工作。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯 念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 管委會的權利包括：①制定管委會章程，代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權利；②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施；④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 管委會的義務包括：①根據業(yè)主和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；②協助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；④接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用 人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 (三 )物業(yè)管理公司與管委會的關系 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申 辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 管委會和物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機構，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后者是經營人、受托人、執(zhí)行管理人。兩者在地位上是一種平等關系，是市場雙向選擇的合同契約關系。在法律上，管委會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管理的關系，而是互不干擾內部運作的合作工作關系。物業(yè)管理公司操作實務物 業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管 理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 一、物業(yè)管理公司的目標定位 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司 的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 物業(yè)管理作為房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路，對物業(yè)實施有效的管理和優(yōu)質的服務，是現代化城市管理和房地產經營的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標。 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7第老翌攤雕茂莆臟曰麻涼妊忱注摧溶織了疏系罐訃肚虎堤丘淡溉條酪硯蔽猴非蓖愛梅年怖距秉虞辯念閘丸竟吭蠕笨蛤洲濾爵壬九配民星料矯攏透隙尹 物業(yè)管理公司作為第三產業(yè)，其服務性質決定了它的宗旨必須是 “業(yè)主至上，服務第一 ”。物業(yè)管理公司的總體目標是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經營服務。物業(yè)管理公司的運作目標應包括以下幾個方面： 物業(yè)管理公司操作實務物業(yè)管理公司操作實務第一節(jié) 物業(yè) 管理公司概述 2一、物業(yè)管理公司的性質 2二、物業(yè)管理公司的類型 3三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 4第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 6一、物業(yè)管理公司的目標定位 6二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 7