【文章內(nèi)容簡介】 ② 政府監(jiān)管性； ③服務(wù)有償性；④個(gè)體規(guī)一性。 5 管理規(guī) 約 ： 是指由 業(yè)主大會(huì) 制訂， 全體業(yè)主 承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有 業(yè)主 、 物業(yè)使用 人 、 業(yè)主大會(huì) 和 業(yè)主委員會(huì) 權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。 5 管理規(guī)約和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的制訂 與宣傳 ★★ （ 1)物業(yè)銷售之前 ： 由建設(shè)單位制訂臨時(shí)管理規(guī)約。 (2)物業(yè)銷售階段 ： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)提示建設(shè)單位，在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明。 (3)物業(yè)入住階段 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳。 (4)首次業(yè)主大會(huì)召開 ，管理規(guī)約正式訂立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大宣傳力度，營造和諧氛圍。 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 5早期介入 (要點(diǎn) )： 是指新建物業(yè) 竣工前 ， 建設(shè)單位 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要， 引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。 早期介入可分為： 可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收五個(gè)階段。 5 前期物業(yè)管理 (要點(diǎn) )：是指從物業(yè)承接 驗(yàn)收開始至業(yè)主大會(huì)選聘 完成 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間 的物業(yè)管理階段。 （包括：承接查驗(yàn)階段、入住階段、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)） 5早期介入的作用 ★★ (1)優(yōu)化設(shè)計(jì)；②有助于提高工程質(zhì)量；③有助于了解物業(yè)情況；④為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備；⑤有助于提根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 10 高建設(shè)單位的開發(fā)效益。 5早期介入與前期物業(yè) 管理的區(qū)別 ★★★ (1)內(nèi)容作用不同 ：早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理 專業(yè)技術(shù)支持 ； 前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè) 對新項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù) 。 (2)服務(wù)對象不同 ：早期介入服務(wù)對象是 建設(shè)單位 。 前期物業(yè)管理服務(wù)對象是 全體業(yè)主 ， 并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 5 早期介入的必要性 ★ (1)協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位 及 時(shí)發(fā)現(xiàn)建設(shè)銷售過程中存在的問題、 從源頭上堵住漏洞、減少開發(fā)糾紛 ，使房地產(chǎn)開發(fā)得以 順利開展。 (2)在開發(fā)初期把不利于物業(yè)管理、 損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少 ，使物業(yè)投入使用后， 物業(yè)管理順利開展， 業(yè)主利益得到保障 。 5 早期介入內(nèi)容 ★★★ （ 1） 可行性研究階段 ① 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的 模式 ② 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本 內(nèi)容 ③ 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) ④ 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) （ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ① 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn) 建議 ② 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或 建議 ③ 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn) 意見 ④ 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的 設(shè)置、要求等提出 意見 。 （ 3）建設(shè)階段 ① 與建設(shè)單位、 施工 單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。 ② 配合設(shè)備 安裝 ，確保安裝質(zhì)量 ③ 對內(nèi)外 裝修 方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見 ④ 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽 工程 、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容 （ 4）銷售階段 ① 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表 ② 擬定物業(yè)管理的公共管理制度 ③ 擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù) ④ 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn) ⑤ 派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在 售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù) ⑥ 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。 （ 5）竣工驗(yàn)收階段 ： ① 參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； ②分期竣工驗(yàn)收；③ 綜合竣工驗(yàn)收 。 5 前期物業(yè)管理的特點(diǎn) ★★ (1)基礎(chǔ)性 ： 前期物業(yè)管理的許多內(nèi)容，特別是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)物業(yè)有著直接和重要的影響 。 (2)過渡性 ： 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時(shí)間和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期 和過程。 (3)不穩(wěn)定性 ： 由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過一個(gè)自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能進(jìn)入平穩(wěn)的正常狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和 不穩(wěn)定 狀態(tài) ； (4)風(fēng)險(xiǎn)性 ： 在 前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財(cái)力、物力等資源，管理成本相對較高。前期物業(yè)管根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 11 理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。 60、前期物業(yè)管理的內(nèi)容： ★★★ (1)包含物業(yè)正常使用所需的常規(guī)性服務(wù) ； (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)； (3)業(yè)主入?。? (4)裝修管理； (5)工程質(zhì)量保 修處理； (6)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期 物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。 6物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作內(nèi)容 (要點(diǎn) ) (1)管理資源的完善與優(yōu)化 ①管理用房到位； ②物資配備到位； ③物業(yè)管理人員到位。 (2)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 。 應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況制度管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。 (3)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包 。 可以根據(jù)企業(yè)自身的情況和需要來確定是否將部分單項(xiàng) 服務(wù)分包各社會(huì)專項(xiàng)服務(wù)公司。對分包的服務(wù)項(xiàng)目，要進(jìn)行市場調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。 6物業(yè)項(xiàng)目 工程的質(zhì)量保修 (要點(diǎn) ) 物業(yè)竣工驗(yàn)收后，工程進(jìn)入質(zhì)量保修期，物業(yè)工程保修期分為兩個(gè)部分： 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修實(shí)務(wù)都由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是向建設(shè)單位申報(bào)對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，并跟蹤督促完成。業(yè)主專有部分由業(yè)主 自行向建設(shè)單位提出處理要求，在實(shí)際工作中，業(yè)主也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。 6 前期物業(yè)管理的溝通協(xié)調(diào) (要點(diǎn) ) 物業(yè)管理是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)， 物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的單位、部門也較多。 直接涉及 的 有 政府 主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等。 相關(guān)的有 城市的供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位；有市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、 工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān) 部門和單位的作用及與物業(yè)管理項(xiàng)目之間的相互關(guān)系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)渠道 。 通過溝通協(xié)調(diào)建立良好的合作支持關(guān)系，不僅有利于前期管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好基礎(chǔ)。 第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn) 6物業(yè)管理的承 接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn) 。分為 新建物業(yè)的承接查驗(yàn) 和 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 。 前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的過程中。 6物業(yè)承接查驗(yàn)的法律依據(jù)：《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。 ★★★ 6 新建 物業(yè) 承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容 ★★★ (1)物業(yè)資料 ① 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 ； ② 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 ； ③ 物業(yè) 質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 ； ④ 物業(yè)管理所必需的其他資料 。 (2)物業(yè)共用部位 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 12 ①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； ②共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、 天花、門窗； ③ 公共衛(wèi)生間、陽臺； ④公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 (3)共用 設(shè)施設(shè)備 ① 低壓配電設(shè)施、柴油發(fā)電機(jī)制； ② 電器照明、插座裝置； ③ 防雷與 接地 ； ④ 給水排水、消防水系統(tǒng)； ⑤電梯、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、采暖和空調(diào)等。 (4)園林綠化工程 ①園林植物：一般有花卉、樹木、草坪、 綠籬、花壇等； ②園林建筑： 主要有小品、花架、園廊等 (5)其他公共配套設(shè)施 ①物業(yè)大門、值班崗?fù)ぃ? ②圍墻、道路、廣場； ③ 社區(qū)活動(dòng)中心、停車場（蓬、庫）； ④游泳池、運(yùn)動(dòng)場地、休閑娛樂設(shè)施； ⑤物業(yè)標(biāo)志、信報(bào)箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等。 6 物業(yè)機(jī)構(gòu)更迭時(shí) 承接查驗(yàn)的內(nèi)容 ★★★ (1)物業(yè)資料情況 ：除檢查 新建物業(yè)查驗(yàn)的資料外，還要對原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行查驗(yàn)。 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 ①建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； ②供配電、給水排水 、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備； ③保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施； ④ 清潔衛(wèi)生設(shè)施； ⑤ 綠化及設(shè)施； ⑥停車場、門崗、道閘設(shè)施； ⑦室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； ⑧公共活動(dòng)場所及娛樂設(shè)施； ⑨其他需要了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。 (3)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。 (4)物業(yè)管理用房、市政管理合同等 其他內(nèi)容 ①物業(yè)管理用 房； ②產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料； ③與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。 6 物業(yè)承接查驗(yàn)的基本方法 ★★★ 物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以 核對的方式進(jìn)行 ，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用： (1)觀感 查驗(yàn)； (是對檢查對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行 ) (2)使用 查驗(yàn) ； (啟 用設(shè)施設(shè)備 ，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性 ) (3)檢測 查驗(yàn)； (運(yùn)用儀表、儀器、工具等 對檢查對象進(jìn)行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求 ) 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 13 (4)試驗(yàn) 查驗(yàn)。 (如通 水、閉水 ，測試性格設(shè)備設(shè)施的性能 ) 6 新建物業(yè)承接查驗(yàn) 與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別 ★★★ (1)條件不同： ①新建：建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。 ②更迭：一是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)解除了物業(yè)服務(wù)合同；二是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。 (2)主體條件不同： ①新建：發(fā)生在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。 ②更迭：發(fā)生在物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)、原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。 (3)承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同： ①新建：側(cè)重設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。 ②更迭：增加了對物業(yè)運(yùn)行過程中發(fā)生的人、財(cái)、物等事項(xiàng)的查驗(yàn)。 (4)遺留問題及解決方法不同： ①新建：主要是工程質(zhì)量問題，更多的是與建設(shè)單位協(xié)商解決。 ②更迭：遺留問題較復(fù)雜，需要與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主大會(huì)等多方面溝通協(xié)調(diào)解決 。 70、 新建物業(yè)移交的主要內(nèi)容 ★★ (1)物業(yè)資料 ：產(chǎn)權(quán) 資料 、竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料 ，物業(yè)保修和物業(yè)說明資料，業(yè)主資料 。 (2)移交對象 ： 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、園林 綠化工程、公共配套設(shè)施等清單） 移交方為建筑單位，承建方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 7 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交的主要內(nèi)容 ★★ 一是 物業(yè)資料 ；二是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交 接 ；三是人、財(cái)、物的移交或交接。 (1)物業(yè)資料： ①產(chǎn)權(quán)資料： 產(chǎn)權(quán) 、 綜合竣工驗(yàn)收 、 施工設(shè)計(jì) 、 機(jī)電設(shè)備資料等。 ② 業(yè)主資料 ：入住通知書、登記表、復(fù)印件等。 ③ 管理資料：各類值班記錄、維修記錄 、驗(yàn)收報(bào)告 等。 ④ 財(cái)務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、水電資料等 。 ⑤ 合同協(xié)議書：對內(nèi)容簽訂的合同、協(xié)議等原價(jià)。 ⑥ 人事檔案資料： ⑦ 其 他需要移交的資料。 (2) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接 ①房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位門窗、各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等 ； ②共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施 (垃圾桶、箱、車等 )、綠化設(shè)施、公共秩序維護(hù)與消防安全設(shè)施 (指標(biāo)室、崗?fù)ぁ?監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等 ),文娛活動(dòng)設(shè)施 (會(huì)所、游泳池、各類球場等 )； ③物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂 (包括設(shè)施 )、倉庫等。 (3)人、財(cái)、物的移交或接接 ①人 員 (原有項(xiàng)目 )； ②財(cái)務(wù) (物業(yè)費(fèi)、維修資金、各類押金等 )； ③物資財(cái)產(chǎn) (辦公設(shè)備、