【正文】 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 1 第 一 章 、物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 設(shè)立和組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理 企業(yè) 是 依法成立 、 具備專門(mén)資質(zhì) 并 具有獨(dú)立法人地位 ，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 物業(yè)管理企業(yè)的特征 ： ① 是獨(dú)立的企業(yè)法人 ② 屬于服務(wù)性企業(yè) ③ 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能 物業(yè)管理企業(yè)的分類 ： ① 按投資主體的 經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分 ： 全民 所有、集體所有、民營(yíng)、外資、其他物業(yè)管理企業(yè) 。 ② 按股東 出資形式來(lái)劃分 ： 有限責(zé)任公司 、 股份有限公司 、 股份合作型 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)常見(jiàn)的模式：①房地產(chǎn)建設(shè)單位附屬子公司或部門(mén)；②獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③物 業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立： ★★★ 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為： 工商注冊(cè)登記 和資質(zhì)審批 兩個(gè)階段。 ? 工商注冊(cè)登記程序 ： ① 企業(yè)名稱預(yù)先審核 ； ② 公司 地址 ； ③ 注冊(cè)資本 ； ④ 股東人數(shù)和法定代表人 ； ⑤ 公司人員 ； ⑥ 公司 章程 ? 申報(bào)資質(zhì)資料 ： ① 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ； ② 企業(yè)章程 ； ③ 驗(yàn)資證明 ； ④ 企業(yè)法定代表人的身份證明 ； ⑤ 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同 。 企業(yè)章程 內(nèi)容 ： 總則；經(jīng)營(yíng)范圍；注冊(cè)資本；股東姓名或名稱；股東權(quán)利和義務(wù)； 出資方式；機(jī)構(gòu)產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；法定代表；公司解散事由和清算辦法；職工錄用、待遇、管理方法；企業(yè)各項(xiàng)規(guī)則制度。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 ? 一級(jí)證書(shū) 的頒發(fā)和管理： 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén) ； ? 二級(jí)證書(shū) 的頒發(fā)和管理： ① 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén) ， ② 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén) ； ? 三級(jí)證書(shū)的頒發(fā)和管理：① 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén) ， ② 設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén) 。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件 ? 一級(jí)： 注冊(cè)資本 500萬(wàn)元 以上 ， 物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、管理、技術(shù)等相關(guān) 專業(yè)人員 不少于 30人 ， 中級(jí)職稱以上人員不少于 20人 ， 工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)職稱 ，物業(yè)管理人員 具 有職業(yè)資格證， 兩種類型 物業(yè)以上物業(yè)不低于 100%、 多層 200萬(wàn) 、 高層 100萬(wàn) 、 獨(dú)立式 15萬(wàn) 、辦公樓、公 寓廠房及其他 50萬(wàn) ，有優(yōu)良業(yè)績(jī) 。 ? 二級(jí)： 300萬(wàn) ， 20人， 10人 ，兩種類型物業(yè)以上物業(yè)不低于 100%、 多層 100萬(wàn)、高層 500萬(wàn)、 獨(dú)立式 8萬(wàn)、辦公樓、公寓廠房及其他 20萬(wàn)，有良 好 業(yè)績(jī)。 ? 三級(jí)： 50萬(wàn)， 10人， 5人， 有委托項(xiàng)目 ，建立檔案。 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)按最低等級(jí)核定，并 設(shè)一年暫定期 。 物業(yè)企業(yè)在 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照 30日 內(nèi)申報(bào)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式： 直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制 的。 ① 直線制優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明。 缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和職能。 ② 直線職能 制 是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中 普遍采用 的一種形式， 優(yōu)點(diǎn) ： 加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能、適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)。缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多， 成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難， 容易扯皮，降低工作效率。 ③事業(yè)部制特點(diǎn)： 一是 實(shí)行分權(quán)管理， 將制訂和行政管理分開(kāi) ；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心，實(shí)行 獨(dú)立的核算和自負(fù)盈虧。優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化決策機(jī)制；二是調(diào)動(dòng)積極性；三是促進(jìn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)、提高效率；四是有利于復(fù)合 型人才的考核培養(yǎng)。缺點(diǎn)： 事業(yè)部之間協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。 ④ 矩陣制特點(diǎn)：在同一組織中既設(shè)置職能部門(mén)，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員是雙重領(lǐng)導(dǎo)，既 受所屬職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2 優(yōu)點(diǎn)： 一是加 強(qiáng)了各職能部門(mén)之間的橫向聯(lián)系 ，充分利用人力資源；二是有利于跳動(dòng)各方工作的積極性、決解處理負(fù)責(zé)問(wèn)題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。 缺點(diǎn)： 一是 組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差， 機(jī)構(gòu)人員多，容易多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門(mén) 之間關(guān)系復(fù)雜， 協(xié)調(diào)難度較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。 物業(yè)管理企業(yè)組織 機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素 ： ①企業(yè) 戰(zhàn)略 因素；②外部 環(huán)境 因素；③ 技術(shù) 因素；④ 組織規(guī)模及所處階段。 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求： ①按規(guī)模設(shè)置、任務(wù)設(shè)置；②統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理；③分工協(xié)作；④精干、高效、靈活。 1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職能： ★★★ ①總經(jīng)理室：一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問(wèn)題作出決策。 ②人力資源部： 制訂企業(yè) 各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人 力 資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案， 完成人員的招募、任免、調(diào)配、獎(jiǎng)懲、考核、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 ③行政管理部：編制實(shí)施日常行政管理，企業(yè)文化建設(shè)，品牌管理和信息化建設(shè)規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度， 管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文件建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。 ④財(cái)務(wù)部： 堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好核算、成本控制、預(yù)算和決策管理、財(cái)務(wù) 分析和財(cái)務(wù)管理等工作，督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)安全運(yùn)作，增收節(jié)支，定期向總經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。 ⑤品質(zhì)管理部： 企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)， 各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。 ⑥市場(chǎng)拓展部： 物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，標(biāo)書(shū)制作，投標(biāo)管理，協(xié)助新接物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問(wèn)項(xiàng)目管理 與協(xié)調(diào)。 ⑦經(jīng)營(yíng)管理部： 制訂和分解企 業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制訂項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各 物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核。 ⑧工程管理部： 工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審，各 項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目 招 投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為 各項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審，支持新 項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。 ⑨安全管理部：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指 導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管 理 支持 和協(xié)助、 負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書(shū)安全管理文件的 編制等，具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的編制與實(shí)施， 監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期進(jìn)行消防安全檢查等工作，協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查處理。 ⑩環(huán)境管理部： 負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目 清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作； 負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目 清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 第二章 物業(yè)管理招 標(biāo) 投標(biāo) 1 物業(yè)管理招標(biāo) (要點(diǎn) ) (1)概念： 是物業(yè)管理服務(wù) 產(chǎn)品 預(yù)購(gòu) 的一種交易方式，即建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，由多家物業(yè)公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 3 （ 2） 招標(biāo)的主體 ： 物業(yè) 建設(shè)單位 ， 業(yè)主大會(huì) （單一業(yè)主）、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 。 1 物業(yè)管理投標(biāo) (要點(diǎn) ) (1)概念： 是對(duì)物業(yè)管理 招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo) 條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求 與標(biāo)準(zhǔn) ， 編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。 (2)投標(biāo) 主體 ： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理公司。 1 物業(yè)管理招標(biāo)類型 (要點(diǎn) ) (1)根據(jù)物業(yè)類型劃分 ：可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為 住宅物業(yè)招標(biāo) 和 非住宅物業(yè)招標(biāo) 。 (2)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分 ： 根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為： 整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo) 、 單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo) 和 分階段項(xiàng)目的招標(biāo) 。 (3)按招標(biāo)主體的類型劃分 ：前期物業(yè)管理一般以建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主 大會(huì) 為招標(biāo)主體； 若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公大樓設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單 位或政府采購(gòu)中心。 (4)按項(xiàng)目服務(wù)方式不同： 物業(yè)招標(biāo)可以分為 全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目超標(biāo) 。 1物業(yè)管理 招 投標(biāo) 的特點(diǎn) (要點(diǎn) ) (1)綜合性 :(住宅、辦公樓、商業(yè)等 )物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。 (2)差異性 :(消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)不同 ) (3)特殊性 :(一是 招標(biāo)主體可以是業(yè)主 大會(huì) 、 建設(shè)單位、政府機(jī)構(gòu)； 二是 服務(wù)是全天候、不間斷、全方位和多層次 )。 1物業(yè)管理招標(biāo) 方式 (要點(diǎn) ) (1)公開(kāi)招標(biāo) :是 指招標(biāo)人通過(guò) 公共媒介 發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式 ；特 點(diǎn) ： 公開(kāi)招標(biāo)的評(píng)選條件及程序是 預(yù)先設(shè)定 的，且 不允許 在程序啟動(dòng)后單方面變更。 (2)邀請(qǐng)招標(biāo) :又稱有限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)或選擇性招標(biāo)， 特點(diǎn)：招標(biāo)人不使用公開(kāi)方式，投標(biāo)人是特定的。 1 物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)內(nèi)容 ★★★ (1)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容 ① 對(duì)投標(biāo)物業(yè)的 規(guī)劃設(shè)計(jì) 提供專業(yè)的合理化建議 ② 對(duì)投標(biāo)物業(yè) 設(shè)施配備的合理性 及 建筑材料選用 提供專業(yè)意見(jiàn) ③ 對(duì)投標(biāo)物業(yè)的 建筑設(shè)計(jì)、施工 是否符合后期物業(yè)管理的需要 ， 提供專業(yè)意見(jiàn)并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的監(jiān)督 ④ 提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議 ⑤ 參與物業(yè)的 竣工驗(yàn)收 ，并提出 相應(yīng)整改意見(jiàn) ⑥ 設(shè)計(jì)物業(yè) 管理模式 ，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃 ⑦ 對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)策劃 ，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案 ⑧ 建立 服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) ，制訂物業(yè)管理方案 ⑨ 辦理 移交接管 ，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù) (2)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容 ① 項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等 ② 房屋及共同設(shè)施設(shè)備的管理 ； ③ 環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車(chē)場(chǎng)及安全防范等 。 ④ 客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施 ； ⑤ 精神文明建設(shè) ； ⑥ 物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng) ； ⑦ 財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè) 服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 4 (3)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定 物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有 全方位服務(wù)型管理 、 顧問(wèn)服務(wù)型管理方式 和 合資合作 等三種方式。 1 物業(yè)管理 招標(biāo)、投標(biāo)的基本要求 ★★★ (1)參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng) 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定組織招投標(biāo)活動(dòng)， 即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督與管理； (2)在招投標(biāo)中，無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。 (3)招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)主需求的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)及服務(wù) ；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況 和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn) ，在投標(biāo)策略方面 也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。 (4)應(yīng)明確招投標(biāo)的相關(guān)程序 和時(shí)間安排，確保招投標(biāo)活動(dòng)順利進(jìn)行。 1 物業(yè)管理 招標(biāo) 投標(biāo) 的基本原則 ： ★ (公開(kāi)、公平、公正、 合理、 守信踐諾 ) (1)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。 招標(biāo)人不得于不合理?xiàng)l件 限制或者排斥 潛在投標(biāo)人；不得對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行 歧視待遇 ， 不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目 實(shí)際要求不 符 的過(guò)高的資格要求。 (2)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求 。 (3)確保招投標(biāo)公開(kāi)、公正地實(shí)施。 (4)實(shí)事求是，守信踐諾。 物業(yè)管理 招標(biāo)的條件 ★★ (1)主體條件： 招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公共事業(yè)的，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)、授權(quán)。 (2)項(xiàng)目條件： 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投 標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人 少于 3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的 。經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 國(guó)家 提倡（非強(qiáng)制性） 建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式 選聘 具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)