【正文】 管理企業(yè) 必須通過(guò)招投標(biāo) 方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目， 僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及同 一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅 ；新開(kāi)發(fā)的 非住宅的項(xiàng)目 ，以及 業(yè)主入住后 由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。 2 物業(yè)管理招標(biāo)的程序 ★★★ (1)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 (2)編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件內(nèi)容： ①招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；②物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求；③投標(biāo)人、投標(biāo)書(shū)的要求；④評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法；⑤招標(biāo)活動(dòng)方案，包括開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)；⑥物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；⑦其他說(shuō)明和法律法規(guī)內(nèi)容。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng) 應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的 10 日前 ， 報(bào)主管部門備案 。 (3)公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。 招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向 3個(gè)以上 物業(yè)企業(yè)發(fā)出。 (4)發(fā)放 招標(biāo)文件 公開(kāi)招標(biāo)，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20日，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交文件截止時(shí)間至少 15日前，以書(shū)面形式通知所有投標(biāo)人。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 5 (5)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從此 選擇不少于 5家 資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 (6)接受投標(biāo)文件 (7)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為 5人以上，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面 專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 2/3。 (8)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確 定的提交投標(biāo)文件 截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行 ；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。 評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在 嚴(yán)格保密 的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審認(rèn)為所有文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。完成評(píng)標(biāo)后，推薦 不超過(guò) 3名（ 13）名有排序 的合格中標(biāo)候選人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限 30日前確定中標(biāo)人 。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定 中標(biāo)人之日起 15日內(nèi) ，向主管部門 備案 。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng) 自中標(biāo)通知發(fā)出 30日 ，按招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件 訂立書(shū)面合同 。 2物業(yè)管理投標(biāo)的程序 ★★★ ? 獲取招 標(biāo)信息（一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標(biāo)信息；二 是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)） ? 項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 。 投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn) 來(lái)自于：①招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)；②投標(biāo)人；③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施：①嚴(yán)格按照法律、法規(guī)要求參與投標(biāo)活動(dòng)；②對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析、評(píng)估；③選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完善盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；④充分考慮企業(yè)的承受能力；⑤慎重對(duì)待合同的附件條款。 ? 登記并取得招標(biāo)文件 ? 準(zhǔn)備投標(biāo)文件 ? 送交投標(biāo)文件 ? 接受招標(biāo)方的資格審查 ? 參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo) ? 簽訂并執(zhí)行合同 2投標(biāo)文件又稱 標(biāo)書(shū)，一般由：★★★ (1)投標(biāo)函； (2)投標(biāo)報(bào)價(jià)表； (3)資格證明文件； (4)物業(yè)管理方案； (5)招標(biāo)文件要求的其他材料。 常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類： ①商務(wù)文件 （ 公司簡(jiǎn)介 、 公司法人地位及法定代表人證明 、 投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他材料 ）； ②技術(shù)文件 （主要是 物業(yè)管理方案 和 招標(biāo)要求提供的其他技術(shù)資料 ）。 2物業(yè)管理投標(biāo)文件中物業(yè)管理方案的編寫 (要點(diǎn)及方法 ) ★★★ (1)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思； ① 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ；② 服務(wù)需求分析 ；③ 項(xiàng)目的可行性研究與定位 ；④ 服 務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn) ；⑤ 物業(yè)管理服務(wù)模式 (2)管理方式與運(yùn)作程序； (3)人員配備、培訓(xùn)與管理； (4)管理指標(biāo)與措施； (5)管理制度的制訂； （公眾制度和內(nèi)部管理制度） (6)檔案資料的建立與管理； (7)早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)； (8)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； (9)工作計(jì)劃、物資裝備； (10)費(fèi)用測(cè)算 (依據(jù)、內(nèi)容、方法 )、成本控制。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 6 2制訂物業(yè)管理方案的一般程序：（要點(diǎn)） (1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù) 、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂； (2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析、收集相關(guān)信息及資料； (3)根據(jù)招標(biāo)文件的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作； (4)確定組織架構(gòu)和人員配置； (5)詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本； (6)制定詳細(xì)的操作方案； (7)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置等測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)） (8)對(duì)擬定的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整； (9)排版、印制、裝訂。 2制定物業(yè)管理方案的要求：（要點(diǎn)） ① 方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)標(biāo)價(jià)必須 響應(yīng) 并符合 招標(biāo)文件，不缺不漏； ②方案內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定； ③方案中對(duì)招標(biāo)文件的要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須可實(shí)現(xiàn) （可實(shí)現(xiàn)承諾、計(jì)劃、目標(biāo)）； ④按市場(chǎng)按實(shí)際，不高不低。 2 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容： （要點(diǎn)） (1)關(guān)鍵性內(nèi)容 （體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢(shì)實(shí)力）： ①整體設(shè)想與構(gòu)思； ②組織架構(gòu)與人員配置； ③費(fèi)用測(cè)算與成本控制； ④管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 (2)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容： ①管理制度的制訂； ②檔案的建立與管理； ③人員培訓(xùn)與管理； ④早期介入及前期服務(wù)內(nèi)容； ⑤常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的綜述； ⑥管理指標(biāo)； ⑦物資裝備與工作計(jì)劃。 2參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 (要點(diǎn) ) ① 法律法規(guī)規(guī)定的要求：必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》； ②招標(biāo)方規(guī)定要求。 2 物業(yè)管理 投標(biāo)的策略與技巧： ★★ (1)投標(biāo)組織的策劃 (2)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng) 踏勘 (3)投標(biāo)文件的編寫 ：物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理的要點(diǎn)和物業(yè) 服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。 1)投標(biāo)文件編寫的基本要求 ①使用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂； ②使用統(tǒng)一的貨幣； ③標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范統(tǒng)一； 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 7 ④使用準(zhǔn)確的表述方式； ⑤確保資料的真實(shí)性。 2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的 問(wèn)題 ①填寫無(wú)遺漏； ② 不修改填寫內(nèi)容； ③ 填 寫方式規(guī)范； ④ 不改變標(biāo)書(shū)格式； ⑤數(shù)字準(zhǔn)確； ⑥ 報(bào)價(jià)合理； ⑦ 包裝整潔美觀； ⑧做好投標(biāo)文件保密措施。 (4)投標(biāo)報(bào)價(jià) 策略與 技巧 投標(biāo)報(bào)價(jià)策略主要有： ①對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍； ②密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)； ③補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。 (3)報(bào)價(jià)的技巧有：①多方案標(biāo)價(jià)；②保本報(bào)價(jià)。 (5)現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧 (6)簽約談判技巧 物業(yè)管理成本主要包括： (1)人工費(fèi)用 (2)行政辦公費(fèi)用 (3)公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (4)機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (5)環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 (6)安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (7)公用水電費(fèi)用 (8)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) (9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (10)保險(xiǎn)費(fèi) (11)法定稅費(fèi) (12)管理傭金（合理利潤(rùn)） 第三章 物 業(yè) 管 理 合 同 3合同的訂立要必須經(jīng)過(guò) 要約 和 承諾 兩個(gè)階段。 3合同的要約 ★ 要約 ，在商品交易中又稱發(fā)盤、出盤、 發(fā)價(jià)、出價(jià)等， 是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向當(dāng)事所作希望與其 訂立合同的意思表示。 3 合同的承諾 ★ 是指要約人按 照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語(yǔ)言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。 要約一經(jīng)承諾，合同即告成立 。 承諾是對(duì)要約的同意 。 3有效合同的要件 ★ 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 8 ①當(dāng)事人締約的能力； ②當(dāng)事人的真實(shí)意思表示； ③合同內(nèi)容合法； ④合同形式合法。 合格的訂立基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思的表示 3合同訂立應(yīng)遵循的基本原則 ★ ①主體平等；②合同自由；③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等；④誠(chéng)實(shí)信用；⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。 3 其它物業(yè)服務(wù)合同包括 ★ ①土地使用合同；②工程建設(shè)合同；③售房合 同；④裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；⑤清潔承包合同；⑥垃圾清運(yùn)合同；⑦供水供電有償委托合同；⑧電梯維修保養(yǎng)合同。 3合同要約 的 構(gòu)成 要件 (1)必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖； (2)必須包括和合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定； (3)必須傳達(dá)到受要約才能生效，要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。 3 拍賣、廣告、標(biāo)價(jià)、招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約。 3合同承諾的構(gòu)成要件 ★ (1)承諾必須由受要約人或其代理人作出； (2)承諾必須在有效時(shí)間內(nèi)作出； (3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致； (4)承諾必須傳達(dá)給要約人。 合同承諾的法律意義 ： 受要約人一經(jīng)作出承諾，合同即告成立。 承諾可以撤回 ， 撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者 承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。 4 合同的類型 ： 書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。其他形式主要是指行為合同形式，也就是通常人們所說(shuō)的事實(shí)合同。 4前期物業(yè)服務(wù)合同 (要點(diǎn) ) 是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)服務(wù)階段雙方權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。 4物業(yè)服務(wù)合同 (要點(diǎn) ) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主 (或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員 會(huì) )就物業(yè)服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 4 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 ★★★ P56 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過(guò)合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利和義務(wù)，主要包括： (1)合同的當(dāng)事人 (建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè) ) (2)物業(yè)基本情況 (物業(yè)名稱、類型、坐落位置、建筑面積等方面 ) (3)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 (應(yīng)達(dá)到約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ) (4)服務(wù)費(fèi)用 (收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式 :包干制或酬金制，費(fèi)用開(kāi)著項(xiàng)目；費(fèi)用的交納等 ) (5)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理 (6)承接查驗(yàn)和使用維 護(hù) (7)專項(xiàng)維修資金 （主要包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理） (8)違約責(zé)任 (包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定 ) (9)其他事項(xiàng) (合同履行期限、 合同生效條件、合同處理爭(zhēng)議、物業(yè)用房、相關(guān)資料歸屬、其他約定 ) 4簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng) ★★ (1)物業(yè)的承接驗(yàn)收 ： 應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確規(guī)定。 (2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ：前期物業(yè)服務(wù)涉及費(fèi)用種類多 ，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆 ，必須在合同中列明。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 9 (3)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止 ：合同 的期限具有不確定性， 有必要對(duì)解除合同的條件作出約定。 4 物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別 ★★★ P58 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要區(qū)別在于： (1)訂立合同的當(dāng)事人不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) (2)合同期限不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的期限： 雖然 可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。 物業(yè)服務(wù)合同的期限 ： 由訂立合同雙方約定。 與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。 4簽訂物業(yè)服務(wù)合同的注意 事項(xiàng) ★★ (1)明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù) 。 (2)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 。 (3)對(duì)違約責(zé)任的約定 。 (4)對(duì)免責(zé)條款的約定。 (5)物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。 (6)合同簽訂要實(shí)事求是。 (7)明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。 4物業(yè)服務(wù)合同的成立 ： 是指合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且采用書(shū)面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。 4 物業(yè)服務(wù)合同的終 止 (要點(diǎn) ) (1)物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的； (2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的； (3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，物業(yè)服務(wù)合同自然終止； (4)物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算，物業(yè)服務(wù)合同自然無(wú)法繼續(xù)履行； (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。 50、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn) ： ① 主體的特殊性；