【文章內(nèi)容簡介】 增幅 個百分點，這可能是 2020 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后， 2020 年房價仍上漲較快的原因。在房地產(chǎn)市場供給中，經(jīng)濟適用房和普通住宅供給顯著缺乏。 2020年，全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長為 %，占住宅開發(fā)投資 的比例由 2020年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要若干年的時間。 （ 2） 市場需求狀況 市場需求方面，將會有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。經(jīng)過 幾 年的大規(guī)模開發(fā)，市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代 ， 新增需求的增長將會放緩 。 普通居民住房需求會繼續(xù)增長。目前中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有 10 多平方米，中國城鎮(zhèn)居民有 5 億人，潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。 發(fā)達國家以往的經(jīng)驗表明，在城市人均收入 3000— 8000 美元的水平上，住宅等基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)將會有 長期快速的發(fā)展。目前，中國的大中城市大部分處于這個收入階段，房地產(chǎn)需求仍將保持強勁 勢頭。 （ 3） 房地產(chǎn)價格方面 高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。 2020 年三季度后高檔住 or asinglethudbfycw,:507kCFxz1②()ABq2HI~4DTE宅價格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅， 2020 年第二季度后這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即高檔住宅價格增長開始慢于普通住宅， 2020 年第三季度高檔住宅價格上漲 ％，比普通住宅價格增幅 ％低 個百分點，主要是因為投機性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機性需求被市場和政策兩方面因素所抑制，其上漲動力將明顯不足。 （ 4） 金融政策方面 2020 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行調(diào)控，擰緊 “ 地根 ” 、 “ 銀根 ” 。 使得 房地產(chǎn)投資得到控制，房地產(chǎn)信貸投入增速進一步放緩，原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。 2020 年 房地產(chǎn)消費信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強和鼓勵。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資金和收購?fù)恋刭Y金比例要求不會降低。但是房地產(chǎn)消費信貸首付比例存在下調(diào) 的 可能性，但 受近期宏觀政策的導(dǎo)向，上升的可能性也是非常大的 。由于 2020 年是對外資金融機構(gòu)全面開放的起始 年份，因此外資銀行將不可避免地與中資銀行爭奪住房信貸資源。人民幣利率預(yù)計在 2020 年調(diào)整可能性比較小。房地產(chǎn)消費信貸利率將保持不變。 （ 5） 政治法律環(huán)境 近 年以來，房地產(chǎn)過熱的苗頭開始顯現(xiàn)，最明顯就是房地產(chǎn)投資過熱。 由此 國家對房地產(chǎn)業(yè)實行了新一輪的宏觀調(diào)控 ， 為促使 房地產(chǎn)價格增長幅度放緩 ，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 ， 國家 在 2020年 相繼 出臺 了 房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)： 第一 .中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的公告中國人民銀行決定：為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，從 2020 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個 人住房貸款政策。 第二 .2020 年 4月 27 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項措施。 第三 .2020 年 4月 30 日， 建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門 發(fā)部《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。主要涉及八個方面，主要鼓勵經(jīng)濟適用房與中檔房的開發(fā)，適當(dāng)?shù)募哟髮χ械? or asinglethudbfycw,:507kCFxz1②()ABq2HI~4DTE15 檔房土地的供應(yīng)，有益于中低收入階層。 第四 .從 2020 年 6 月 1 日起嚴禁 “ 炒地 ” 及轉(zhuǎn)讓“期房” 行為 ， 超過 1 年未動工開發(fā)的， 征收土地閑置費； 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán) 。 第五 .自 2020 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 第六 . 對于個人購買住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價款后的差 額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠 政策。 第 七 .房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策 ， 自 2020 年 6 月 1 日起 ,對個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 。個人購買普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時免征營業(yè)稅 。對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是 ,個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅 ,不足一年的差額征收。 由以上五個方面可以看出，產(chǎn)市場在過去的 2020 年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場 中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩 ，但是 需求依然旺盛。 展望 2020 年，國家在房地產(chǎn)方面的動向，將依舊秉承 05 年的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、抑制房價和房地產(chǎn)政策等方面，繼續(xù)加大調(diào)整力度。 陜西省房地產(chǎn)市 場現(xiàn)狀及 趨勢 2020 年， 陜西省 繼續(xù)貫徹落實宏觀調(diào)控的政策措施，堅持不懈地實施項目帶動戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好態(tài)勢。全省全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 ％，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元 ，增長 ％。 其中， 房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房銷售趨旺。 2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投 or asinglethudbfycw,:507kCFxz1②()ABq2HI~4DTE資和全社會固定資產(chǎn)投資的 ％和 ％。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點。 2020 年全省商品住宅開發(fā)投資 億元，增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資 億元，增長 ％；辦公樓開發(fā)投資 億元，下降 ％。受市場需求和個人購買住房的刺激，商品房銷售快速增長。 2020 年，全省商品 房銷售建筑面積 萬平方米，其中銷售給個人 萬平方米，分別比上年增長 ％和 ％；全省商品房屋銷售額 155 億元，其中銷售給個人 億元，分別增長 ％和 ％。 西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及 趨勢 （ 1） 房地產(chǎn) 市場總體狀況 2020 年 上半年 ，西安市政府為響應(yīng) 國家 宏觀調(diào)控 政策，在房地產(chǎn)業(yè)也相繼實施 了一系列相關(guān)政策 ，其目的主要是抑制房價的過快增長，而采取的手段之一則是剔除市場上的投機性和投資性需求。由于新政的不斷出臺， 西安市 購房者對市場在調(diào)控下的走向并不是十分明朗，所 以也造成市場一度的觀望情緒 ，大家持幣待購 。但隨著市場逐步走出調(diào)控的影響，市場上真正的購房需求進一步釋放，從而促使 西安 地產(chǎn)市場逐步升溫。 西安市房地產(chǎn)市場的這場波動，正 是因為 人們的居住理念的改變，并要求改善居住條件所至。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商 品 房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn) 而且也說明了 大眾對西部大開發(fā)的信心和支持； 另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè) ，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年 西安市市 政府 準備 重點整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。 因此，未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。 or asinglethudbfycw,:507kCFxz1②()ABq2HI~4DTE17 施工面積01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬平方米銷售面積 01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬平方米（ 2） 市場需求分析 從 2020 年西安 房地產(chǎn) 市 場需求 方面 ， 分析圖 可以看出 消費者居住需求發(fā)生力 變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的尤為明顯。從戶型設(shè)計方面來看，需求戶型人性化、結(jié)構(gòu)合理化也已成為新的市場導(dǎo)向。戶型設(shè)計也從由最初的大臥小廳小衛(wèi)變?yōu)檫m當(dāng)比例的臥室、客廳及衛(wèi)生間，住宅市場的不斷發(fā)展、競爭、完善，導(dǎo)致消費者購房越來越理性，只有那些更加注重產(chǎn)品細節(jié)、居住更加人性化、功能區(qū)更加細分、更符合居住者需求的房子才能真正得到市場的追捧，這種需求特點已經(jīng)在目前的市場中充分顯現(xiàn)。 圖 2020年施工、銷售面積示意圖 另外，西安房地產(chǎn)市場類似前些年由于城市大規(guī)模開發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮景象已經(jīng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)井噴式需求正在轉(zhuǎn)化為常量需求。伴隨城市的擴張及城市化進程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會考慮環(huán)境、人文、安全、服務(wù)等多重因素。追求細節(jié)上的環(huán)境、人文、安全、服務(wù)已成為 2020 年西安住宅需求市場的新一輪的特點。 （ 3） 市場供給分析 分析 2020－ 2020 年西安市商品房市場供給情況，如圖 ，從西安市新開工、竣工面積可以看出，自 2020 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)量在不斷 的加大，特別是2020 年，開發(fā)建設(shè)量的是 2020 年的 3 倍。 新開工 01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬平方米竣工面積01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬平方米 or asinglethudbfycw,:507kCFxz1②()ABq2HI~4DTE 圖 2020年開工、竣工面積示意圖 到 2020 年，由圖上可以明顯看出 ,新開發(fā)兩明顯減少。下降的原因，一方面由于受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)的降溫調(diào)控的影響 ,另外一方面，這些數(shù)據(jù)也充分表明，西安的樓市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的端睨。在這種市場環(huán)境下意圖取勝，則不僅僅是項目產(chǎn)品之間的硬件比較，而且包括了開發(fā)商之間資金實力、開發(fā)理念、信用品牌、物業(yè)服務(wù)、企業(yè)管理等的綜合實力的較量。 （ 4） 競爭板塊比較 西安市市政規(guī)劃指出，曲江旅游度假區(qū)、西高新區(qū)板塊 ，北開發(fā)區(qū)板塊 和浐灞 新區(qū)是 未來區(qū)域 經(jīng)濟 發(fā)展的重點。 而 曲江、高新、北郊等區(qū)域也在西安地產(chǎn)市場中一直演繹著王者爭霸。隨著西安的居住區(qū)域不斷向城市外延擴展，各板塊的營造在地產(chǎn)市場中扮演了重要的角色，而且地產(chǎn)板塊之間正在向縱深化和特色化的方向發(fā)展。 近來，政府北遷的舉措已經(jīng)進入實質(zhì)性的報批階段，這讓北城區(qū)域急速升溫，主城向北、居住北移的提法也多了起來。此前，西安城市總體規(guī)劃也已經(jīng)在九宮發(fā)展格局的基礎(chǔ)上，提出了一些諸如南唐北漢的發(fā)展想法，這實際上也會促使區(qū)域的發(fā)展走向了更為實質(zhì)的特色道路，而曲江新區(qū)幾年內(nèi)的城市建設(shè)方 向也證明了區(qū)域特色性的文化方向。西高新區(qū)域，依靠西安早期的建設(shè)規(guī)劃和定位，發(fā)展上占盡了先機，其板塊的升值潛力和前景也得到了廣大投資者和消費者的認可。在此，結(jié)合個板塊主題，對各板塊優(yōu)劣勢作一分析及預(yù)測： 板塊 優(yōu)勢 劣勢 趨勢預(yù)測 or asinglethudbfycw,:507kCFxz1②()ABq2HI~4DTE19 西高新區(qū)板塊 新區(qū)發(fā)展 、購房政策，寫字樓集中區(qū)域 和市政配套的快速前進 炒作 的大量減少 套 氣 、醫(yī)療等配套 房，市場競爭壓力大 ，此區(qū)域作為一個支點可輻射全市 ，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域 、學(xué)校入住、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現(xiàn) 為西安新的形象區(qū)域，其檔次和售價也不言而喻 曲江 板塊 ，功能定位于旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游、娛樂、集中居住。 市政配套的快速前進 ，空氣較清新，適宜喜歡郊區(qū)居住的消費 進作用 目多，未來板塊內(nèi)部競爭壓力大 利用土地有限，缺乏基本的生活配套 對的目標客戶有限。對其要求較高。