【文章內(nèi)容簡介】 而不愿在 關(guān)外置業(yè)，影響了關(guān)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 城市環(huán)境的影響 關(guān)外城鎮(zhèn)的發(fā)展屬于工業(yè)化帶動的結(jié)果，而不是自身城市化進程的結(jié)果，城市為各大工業(yè)區(qū)所瓜分，造成了城市環(huán)境和城市面貌的落后，也帶來了 社會治安、城市管理的混亂，各項基礎(chǔ)配套很不完善。這種落后的城市環(huán)境抑制了大量的關(guān)內(nèi)客戶來關(guān)外置業(yè)。 教育地產(chǎn)分析 教育地產(chǎn)是泛地產(chǎn)的一種類型，是指地產(chǎn)與教育相嫁接，教育作為引擎，其最終目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)的最終銷售。根據(jù)不同項目，房地產(chǎn)與教育有不同的嫁接方式，具體表現(xiàn)為： ? 自主辦學 房地產(chǎn)商自身不僅出資金，還得承擔辦學任務，這種情況一般會出現(xiàn)在遠郊大盤，其因為區(qū)位原因，無法吸引足夠的消費者維持項目的銷售，必須尋找一個拉動市場的砝碼，教育應該是其中的一個選擇，在深圳，桃源居是一個典型的例子，由當初一個問題項 目到引進清華實驗學校來共同辦學后，成為深圳銷售面積冠軍，充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。 ? 輔助辦學 房地產(chǎn)商出資建學校，保證業(yè)主的學位，這種情況一般出現(xiàn)在城區(qū)或者是近郊大盤，房地產(chǎn)商在激烈的競爭中，為了提高項目開發(fā)的成功率，對其它樓盤形成競爭壁壘，一般會選擇這種方式，也比較常見。蔚藍海岸、城市綠洲、星海明城就采用這種方式，教育奠定了他們在項目開發(fā)初期就取得成功。 ? 整合學校 房地產(chǎn)提供一定的資金支持，學校返還一定的學位，這種方式能夠為項目提供一定的買點和市場支撐，但是由于并不能夠做到惟一性和排他性，項目的銷售還絕大部分還得取決于樓盤自身的素質(zhì)。鼎太風華就屬于這種。 教育與地產(chǎn)嫁接在深圳仍之全國范圍內(nèi)都屢見不鮮，如同旅游、休閑、商業(yè)于住宅聯(lián)姻一樣，已經(jīng)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)的一個重要組成部分，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場競爭如此激烈的情況下，常常能夠取得意想不到的效果。 在深圳，由于教育學位的短缺，學校成為很好的賣點，對樓價也起了很大的支撐作用。深圳樓市中主打教育地產(chǎn)的樓盤很多，比如桃源居、城市綠洲花園、百合星城等，均取得了很好的銷售業(yè)績，而深圳在近些年已出現(xiàn)了大量的北京各大學附中、附小等學校，甚至有學校準備聯(lián)姻國外的教育機構(gòu)。目前深 圳樓市普遍采用輔助辦學的模式，整合教育資源。 前海片區(qū)重點樓盤分析 前海片區(qū)濱海，臨港口，是連接蛇口與寶安的通道， 2020 年，星海名城的開發(fā)標志著其房地產(chǎn)市場的啟動，但由于片區(qū)配套和形象不好，一直不受關(guān)注，之后，隨著后海與南山中心區(qū)開發(fā)成熟，給前海提供了一定的市場空間。 2020年，中海陽光棕櫚園及鼎太風華的進駐，由于項目規(guī)模大，產(chǎn)品素質(zhì)高，托起了前海板塊，近兩年，前海出現(xiàn)了較多的樓盤，如港灣麗都、椰風海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風華、陽光棕櫚園、星海名城的三足鼎立之勢。 （ 1）三個主要項目比較 鼎太風華 中海陽光棕櫚園 振業(yè)星海名城 規(guī)模 /容積率 占地 萬 /總建筑面積42 萬 /容積率 占地 萬 /總建筑面積 35 萬 /容積率 占地 30 萬 /總建筑面積 84 萬/容積率 建筑、園林風格 美式建筑園林風格 地中海式的建筑與園林風格 簡約的現(xiàn)代風格。 特點配套 歲寶社區(qū)店，一站式教育（幼兒園，小學，南山實驗中學）中央主體公園 社區(qū)商業(yè)街，陽光小學、幼兒園、南山人民醫(yī)院社區(qū)服務中心 社區(qū)商業(yè)街，北大附中 主力戶型（平方米） 三房 95128 三房 103— 121 三房 88126 價格（萬元） 52— 70 — 傳播主題 成熟的家庭生活，健康于教育 地中海風情文化，教育，健康保健 超大規(guī)模，配套全，教育 總結(jié)： 從目前市場反映來看，陽光棕櫚園定位準確，營銷傳播方式比較獨特，效果也最好；鼎太風華定位及傳播都很好，但是糾紛太多，有一定影響，不過其教育體系的打造成功，會帶來較好的反映；星海名城相對前兩個項目檔次較低，性價比不高，且主要的拉動引擎 — 學校收費過貴，目前基本處于劣勢，只能走低價路線。 （ 2）前海樓盤的開發(fā)特點 ? 大規(guī)模的社區(qū)開 發(fā) 大盤的開發(fā)具有極大的拉動、烘托版塊的效應。前海片區(qū)的啟動同樣也是依 托大盤的效應，鼎太、中海以及振業(yè)的項目，總建筑面積基本在 40 萬以上，屬于大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)，整個小區(qū)配套齊全，各項生活設施完備。這三個樓盤托起了前海的整個區(qū)域，前海也因此成為近兩年樓市的開發(fā)重點。 ? 價格競爭能力 價格是最主要的競爭手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開價格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點區(qū)域，價格是一個重要的因素。在振業(yè)開盤之初， 3200 元的起價吸引了四百多位買家排號購買，成為 2020 年春交會的熱點樓盤。至今，前海樓市的平均價格在 5500 元左右，一些小樓盤的價格甚至只有 4800 元的均價。價格成為前海樓市的競爭利器。 ? 獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢 前海的三個代表作在產(chǎn)品上均有獨特的優(yōu)點：鼎太以小區(qū)環(huán)境出名，整個社區(qū)環(huán)境非常出色，意境深遠，韻味十足。而中海的產(chǎn)品風格獨特，小區(qū)生活氛圍濃郁，營造出 宜人的 社區(qū)氛圍，振業(yè)的產(chǎn)品則規(guī)模宏大，配套齊全，以一站式居家著稱。三個產(chǎn)品各有特色，以不同的產(chǎn)品優(yōu)勢吸引市場的購買力。 前海樓市的戶型都很實用方正，屬于中小戶型，面積在 90120 平方米的居多，非常符合年輕白領(lǐng)、首次置業(yè)者的要求。 （ 3）前海樓盤的缺陷 ? 交通 由于 前海片區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，開發(fā)之前僅深圳西站位于前海，整個區(qū)域的交通條件很不理想，大中巴士僅兩三條線路，甚至連的士也很少，這一點制約了很多客戶的選擇，這與其中小白領(lǐng)的定位有著很大的差距。 ? 市政配套 前海短小的開發(fā)歷史決定了其市政配套的欠缺，學校、醫(yī)院、乃至污水處理等設施都嚴重不足，生活配套可以通過小區(qū)建設來補足，但學校、醫(yī)院等的建設卻需要政府的協(xié)調(diào)和支持。 三、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場分析 在 2020 年深圳市政府的土地拍賣中，關(guān)外拍賣土地是最引人注目，而其中 焦點的都集中在寶安，尤其是新中心區(qū)一直是眾人關(guān)注的熱點 。業(yè)內(nèi)人士認為，在幾大衛(wèi)星新城中，新中心區(qū)的優(yōu)勢較為明顯，這不僅是深圳最大填海土地，且擁有豐富的海景資源，是一片從未開發(fā)的土地，易于規(guī)劃與建設，有著良好的發(fā)展前景。未來二、三年內(nèi)，寶安中心區(qū)的開發(fā)量將有一個大幅度的越升，上市量將超過 150 萬平方米，樓盤數(shù)量將達到 10 個左右。而最有可能先期開發(fā)的區(qū)域?qū)⑽挥趧?chuàng)業(yè)路延伸線兩側(cè)。 開發(fā)量分析 寶安中心區(qū) 720 公頃，分為都市核心區(qū)及外圍的中心城區(qū)。中心城區(qū)以商業(yè)、居住為主要功能，分為七大居住中心，沿新湖路，以地鐵為核心分布五個居住區(qū)，西北部分布兩個區(qū)域，以創(chuàng)業(yè)路 分割?？傮w規(guī)劃面積約為 400 公頃，未來開發(fā)面積將超過 500 萬平方米，將是這幾年深圳房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，近兩年將推出超過 250 萬平方米住宅。 首先啟動的區(qū)域分析 中心區(qū)目前道路基本完工，規(guī)劃形態(tài)已經(jīng)初現(xiàn)，外圍的中心城區(qū)土地也所剩無幾，基本出讓完畢，政府計劃由南向北，率先啟動新湖路沿線，但是從目前寶安房地產(chǎn)態(tài)勢以及主要企業(yè)的狀況分析，可能會出現(xiàn)幾種情況： ? 環(huán)體育中心的區(qū)域 體育中心是目前中心區(qū)唯一建成的基礎(chǔ)配套設置，與年底完工的行政中心隔路相望，區(qū)域的形態(tài)初現(xiàn)，且鄰近北部較成熟的寶安中心城，容易形成人 氣；中心區(qū)第一個住宅項目富通好望角銷售情況十分好，無疑給其他發(fā)展商更多的信心支持，最先形成熱點的可能性最大。 ? N1 N1 N19 地塊 這三塊地都是去年拍賣土地， N1 N18 為深業(yè)左右， N19 為高發(fā)竟得，這三塊地環(huán)境相對單純，與政府、體育中心相鄰，距離翻身村農(nóng)用返還用地較遠，更重要較其他地塊擁有更好的海景資源，相信深業(yè)的品牌以及產(chǎn)品打造方面一定會給消費者很強的信心，但是目前寶安房地產(chǎn)相對過剩，且好望角的大眾路線讓消費者對中心區(qū)認識造成一定的影響，突然走高有壓力。 ? 新湖東路以北區(qū)域 新湖東路以北是中心區(qū) 的形象門戶，政府一直希望先期啟動，新湖路也是中心區(qū)未來交通便利的地段，與新城大道、新湖路相鄰，地鐵直線通過，同時還是商業(yè)最發(fā)達的地段，市場前景很好，但是由于區(qū)域內(nèi)地塊相對較碎，沒有知名發(fā)展商帶動，地鐵更是遠期概念，如果新關(guān)以及深南大道的延伸線不快速建成，形成熱點的難度較大。 供應與競爭特點預測 ? 競爭升級 按照寶安中心區(qū)的整體規(guī)劃，在此開發(fā)的住宅都必須是高尚小區(qū)，政府會嚴格把關(guān)，中心區(qū)目前匯聚十幾家發(fā)展商，有深圳的品牌企業(yè)，有寶安的領(lǐng)先品牌。深業(yè)、深發(fā)為了弱化競爭，建立自身競爭壁壘 ，會帶來特區(qū)內(nèi)優(yōu)秀的開發(fā)理念及產(chǎn)品，泰華、鴻榮源必定會力爭一搏，強化自身品牌實力，他們之間的競爭碰撞必然會撞出火花，這會給寶安創(chuàng)造出與市內(nèi)媲美的產(chǎn)品，彌補寶安高端產(chǎn)品的空白。 ? 價格戰(zhàn) 從長遠來看，寶安中心區(qū)的前景十分看好，但是在未來兩三年，中心區(qū)將推出 250 萬平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競爭以外，寶安目前的市場承載能力 有限，是無法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場，但是在沒有更多利好消息的情況下，很難在特區(qū)引發(fā)寶安置業(yè)潮，如果積壓嚴重，銷售周期拉長，價格戰(zhàn)肯定是刺激市場的最終解決辦法。 四、基地分析 項目位于中心 區(qū) N8 地塊，呈長條形，總面積約 150 畝。地塊東臨新圳河，處于新湖路與新城大道之間，西面 N9 地塊為醫(yī)院發(fā)展用地，南面的地塊為寶安實驗學校發(fā)展用地。是中心區(qū)生活配套最齊全的居住組團 . 中心區(qū)居住組團 N8 地塊是中心區(qū)一個最特殊的區(qū)域，四周由中心區(qū)的四條主干道圍合，交通可謂異常便利，更由于新圳河的隔離，其與 N9 地塊自成唯一的獨立中心區(qū)居住組團，而項目又是這個組團唯一的居住項目，惟一性、獨特性彰顯無疑。 配套最齊全 N N9 地塊形成的獨立居住組團內(nèi)，有新寶安實驗學校、寶安人民醫(yī)院及商業(yè)廣場三大基礎(chǔ)配套， 同時距地鐵口 500 米，距 游艇碼頭 及海濱公園 1 公里，自成一個結(jié)合商業(yè)、娛樂、游憩、購物、居住、教學、醫(yī)療為一體的多元化區(qū)域。是中心區(qū)基礎(chǔ)配套最齊全區(qū)域。 關(guān)口最近 N8 由于鄰近前海，是中心區(qū)當仁不讓的南大門，屆時，新城大道與深南路貫通后，南頭二關(guān)設立于此，不僅拉近了地塊與特區(qū)的距離，更促進了中心區(qū)與特區(qū)的關(guān)系。 規(guī)模較大 從目前已出讓土地情況來看，都市核心區(qū)為政府控制土地，在已批出的土地中，新湖路沿線的土地分割都比較零碎，只有深業(yè)（ N1 N18）、深發(fā) (N19)、恒豐（ N28）、屹海達（ N8）、 新錦安（ N6）地塊較為規(guī)整且面積較大， N8 地塊面積排第四，僅次于深業(yè)、恒豐及新錦安，但是從開發(fā)規(guī)模來看，由于規(guī)劃容積率東 面比西面高，所以這幾個項目的建筑總量應該相差無幾。 項目比較 中心區(qū)已知的項目開發(fā)狀況比較 項目 規(guī)模 容積率 產(chǎn)品 風格 定位 項目比較 深藍岸線 42萬 小高層 地中海式濱海休閑風格 寶安二次置業(yè)者，中高端客戶。 靠近體育場、中心綠化帶，海景資源豐富，規(guī)模大，容積率低。 N19 25萬 小高層 靠近體育場、中心綠化帶，享受好的海景和綠色景觀。 幸福海岸 10萬 小高層 濱海風格 一、二次置業(yè)者，中檔產(chǎn)品 鄰體育場，靠近寶安中心城，規(guī)模較大 泰華N7 45萬 高層、小高層 預計：二次置業(yè)者 地鐵出口，幾條主干道過地塊，容積率過高。 泰華N2 20萬 預計不少過 4 小高層、高層 二次置業(yè)者 靠近體育場，地塊過小，臨翻身村環(huán)境不好。 N8 50萬 高層、小高層 高端定位，二次置業(yè)者 靠近關(guān)口，交通節(jié)點，配套最全 SWOT 分析 本項目最大優(yōu)勢在于生活配套的齊全，而最大的劣勢則在于新圳河的影響，機會點在于項目的影響力可以跨 越特區(qū)與寶安兩地，有可能成為新安地區(qū)關(guān)內(nèi) 客戶的首選樓盤。這也決定了項目必須直面中心區(qū)與前海樓盤的競爭。 （ 1）項目優(yōu)勢 ? 企業(yè)方面 ? 具有良好的社會關(guān)系及廣泛的社會資源。 ? 項目自身 ? 項目與周邊的醫(yī)院、商業(yè)中心、學校形成一個獨立的居住中心。 ? 項目位于中心區(qū)的東南面，鄰近南頭二關(guān)，處于中心區(qū)、甚至寶安區(qū)門戶地位，不僅具有很強的象征意義，更具有對特區(qū)客戶的號召力。 ? 項目地塊是深圳立體交通網(wǎng)絡的一個節(jié)點地帶，特區(qū)內(nèi)的主要交通干道匯聚于此，從此發(fā)散至寶安及珠三角其他區(qū)域，公路交通十分便利。 ? 最近地鐵出口位于新湖路與甲岸 路交匯處，距離地塊不到 500 米，軌道交通也很便利。 ? 是中心區(qū)開發(fā)面積最大的幾個項目之一，具備大盤的規(guī)模效益。 小結(jié)：項目的最大優(yōu)勢資源在于二點 ? 一是交通便利，給客戶帶來直接的便利。 ? 二是與學校，醫(yī)院形成一個相對獨立的居住中心，不受其他項目的影響。