房地產(chǎn)法課件第一章(編輯修改稿)
2025-06-20 11:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求發(fā)展經(jīng)濟(jì)的根本目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地滿足人民群眾的物質(zhì)和文化生活需要。我國(guó)的土地制度最大限度地保護(hù)廣大人民群眾最基本的經(jīng)濟(jì)利益即人的生存利益，其中莫過(guò)于吃飯和住房問(wèn)題。我國(guó)的地產(chǎn)或房地產(chǎn)不能離開(kāi)農(nóng)業(yè)問(wèn)題，國(guó)家把保護(hù)耕地作為基本國(guó)策；不能離開(kāi)城市土地的綜合開(kāi)發(fā)建設(shè) ,國(guó)家把經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略問(wèn)題；不能離開(kāi)居民住宅建設(shè)而只投資于高利潤(rùn)的高檔房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 ? 基于上述分析，我國(guó)的地產(chǎn)概念應(yīng)掙脫傳統(tǒng)大陸法土地不動(dòng)產(chǎn)概念的束縛。這意味著我們可以利用地產(chǎn)制度在不根本改變土地所有權(quán)關(guān)系的前提下，根據(jù)我國(guó)改革的實(shí)際需要，賦予地產(chǎn)制度以新的內(nèi)容，使地產(chǎn)權(quán)最大限度利用土地的功能與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)最大限度保護(hù)土地資源的功能相結(jié)合，形成我國(guó)特有的地產(chǎn)權(quán)法律制度。 ? 四、房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn)不是絕對(duì)的從屬關(guān)系 從我國(guó)的立法實(shí)踐來(lái)看，我國(guó) 《 擔(dān)保法 》 的規(guī)定可以推 定我國(guó)房地產(chǎn)采取的是分別主義模式 ,在此種模式下無(wú)論是“房隨地走”還是“地隨房走” ,都不符合法律的規(guī)定 ,只會(huì)在法律適用上引起混亂。這兩個(gè)不科學(xué)的概念必須摒除。 ? （二）房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系 ? 地產(chǎn)是土地中的特定部分。 ? 在我國(guó)一切土地都有所有權(quán)，但只有那些與使用權(quán)相聯(lián)系 ，而且發(fā)生了 使用權(quán)移轉(zhuǎn)的土地 才具有地產(chǎn)的意義。因此一切作為資源特別是予以 保留的資源土地 ，或者是 法律禁止 其發(fā)生土地 使用權(quán)流轉(zhuǎn) 關(guān)系的土地，理論上并不具有地產(chǎn)的意義。 ? 房產(chǎn)是房屋中的特定部分 ? 房產(chǎn)既包括城市房產(chǎn)，也包括鄉(xiāng)村房產(chǎn)，但有些房屋不能成為房產(chǎn)，因?yàn)槠?不具備 房產(chǎn)的商品特征或 法律禁止 其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ? 鄉(xiāng)村房地產(chǎn)屬于廣義上的房地產(chǎn) ? 城市地產(chǎn)和城市房產(chǎn)構(gòu)成狹義上的房地產(chǎn) ? 城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合才產(chǎn)生地價(jià) ? 農(nóng)村土地不存在地價(jià)問(wèn)題，農(nóng)村土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)業(yè)的 唯一途徑 是由國(guó)家征收變?yōu)閲?guó)有土地，然后再由國(guó)家出讓或劃撥，農(nóng)村土地所有者無(wú)權(quán) 將其土地有償轉(zhuǎn)讓給其他人。 ? 五、房地產(chǎn)的概念及與兩大法系相關(guān)概念的比較 ? (一 )房地產(chǎn)的概念 廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。 狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營(yíng)服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)和城市中諸如我國(guó)內(nèi)地的房改中“部分產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)、“安居工程”中的房地產(chǎn)等非商品經(jīng)營(yíng)性質(zhì)為主的房地產(chǎn)。 ? 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度和理論是以狹義上的房地產(chǎn)為主要的規(guī)范和研究對(duì)象。狹義房地產(chǎn)的主要相關(guān)法律為《城市房地產(chǎn)管理法》及其相關(guān)法律法規(guī)。 ? 房地產(chǎn)的特點(diǎn)： ? 位置的固定性和不可移動(dòng)性； ? 使用的長(zhǎng)期性； ? 保值增值性； ? 易受政策影響性； ? 價(jià)值盈利性； ? 影響因素多樣性。 ? (二 )房地產(chǎn)與大陸法相關(guān)概念的比較 ? ? 不動(dòng)產(chǎn)（ real estate or real property）是指土地以及房屋、林木等地上定著物。動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物 （
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