房地產(chǎn)法課件第一章(已改無錯字)
2023-06-27 11:01:25 本頁面
【正文】 我國 《 擔(dān)保法 》 第 92條規(guī)定）。 ? 土地和房屋是最重要的不動產(chǎn)，也可以說房地產(chǎn)是狹義的不動產(chǎn)。 不動產(chǎn)構(gòu)成要素 不動產(chǎn) 土地 土地的附著物 土地 空間 礦物、石油和天然氣 建筑物及構(gòu)筑物 林木 ? 房地產(chǎn)作為一種特殊的不動產(chǎn)在法律上相對獨立，其所有權(quán)的保護與一般的不動產(chǎn)法律保護有所不同。 ? 如果說不動產(chǎn)制度最初的立法取向是強化所有權(quán)保護的話，那么我國房地產(chǎn)制度的形成旨在一定意義上弱化對傳統(tǒng)大陸法所有權(quán)絕對性的保護。 ? ? 大陸法在處理土地與房屋的關(guān)系上大致有兩種模式： ? 第一種是源于羅馬法而以德國民法為代表的“地上物從土地”的結(jié)合主義模式，認為土地及地上的建筑物為一個不動產(chǎn)，建筑物為土地的一部分而不能單獨成為所有權(quán)的客體。 ? 第二種是以法國民法和日本民法為代表的嚴格區(qū)分建筑物物權(quán)關(guān)系與土地物權(quán)關(guān)系的分別主義。 ? ? 傳統(tǒng)的不動產(chǎn)制度主要體現(xiàn)了個人本位的觀念，房地產(chǎn)制度主要體現(xiàn)了團體本位的觀念。 ? (三 )房地產(chǎn)與普通法相關(guān)概念的比較 ? 。普通法中并未有大陸法的物權(quán)、所有權(quán)和不動產(chǎn)之類的概念，而是泛泛的以財產(chǎn)權(quán)代之。 ? 此外，普通法特別是英美法的財產(chǎn)概念比大陸法的財產(chǎn)概念的內(nèi)容更為廣泛，不僅包括有體物的權(quán)利，也包括各種無體物的利益和權(quán)利；不僅包括人對物的關(guān)系，而且包括人與人的關(guān)系；不僅是絕對的權(quán)利，而且是受限制的權(quán)利。 ? ： ? （ 1）重利用權(quán) ? （ 2）一物多權(quán) ? （ 3）有體物與無體物 廣義房地產(chǎn)制度的利弊 ? 優(yōu)勢： （ 1）有較系統(tǒng)的物權(quán)法理論依托，產(chǎn)權(quán)清晰穩(wěn)定；（ 2）強調(diào)所有權(quán)的價值，因而有利于對土地所有者權(quán)益和房屋所有者利益的保護；（ 3）現(xiàn)代不動產(chǎn)制度包括的住宅制度強調(diào)公民住宅制度優(yōu)先，有利于房地產(chǎn)消費者權(quán)益的法律保護。 ? 弊端：這種制度長期以來比較保守，在土地公有制條件下，這種保守性更有可能被放大，不利于土地資源根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要合理配置，不利于對土地的充分利用。 狹義房地產(chǎn)制度的利弊 ? 優(yōu)勢：有利于土地財產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，鼓勵房地產(chǎn)交易，促進住房商品化的發(fā)展。 ? 弊端：（ 1）狹義房地產(chǎn)制度的發(fā)達必然削弱廣義房地產(chǎn)概念的一些優(yōu)勢功能，例如，土地和房屋所有權(quán)的穩(wěn)定功能、對公民利益的特別保護功能（ 2）房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)流通性的擴大可能助長房地產(chǎn)投機；（ 3）這種房地產(chǎn)概念所基于的英國地產(chǎn)制度有著難以消除的封建特權(quán)等級胎記，在法治不夠健全時，容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用；（ 4）在物權(quán)法缺位的情況下，狹義房地產(chǎn)概念及其所依據(jù)的“一物多權(quán)”原理可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的混亂，引發(fā)房地產(chǎn)的過度投機。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè) ? 一、房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì) ? 概念 ：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國外又稱不動產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)交易、不動產(chǎn)市場等。 ? 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別： ? 房地產(chǎn)業(yè)是一種經(jīng)營行為，經(jīng)營的客體是房地產(chǎn)，經(jīng)營服務(wù)的對象是房地產(chǎn)消費者；房地產(chǎn)是一種財產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)消費者直接追求的是這種財產(chǎn)權(quán)； ? 特征 ： ? （一）經(jīng)營性與投機性 ? 來源于不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點。 ? 來源于商品的經(jīng)濟要求。 ? 來源于房地產(chǎn)業(yè)投資的特點。
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