天安數(shù)碼時(shí)代大廈整合推廣企劃案(編輯修改稿)
2025-06-20 00:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多數(shù)企業(yè)立足廣州輻射全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)中心基地，同時(shí)它又是華南區(qū)唯一的國(guó)際化大都市（人口在 100萬(wàn)以上）。目前為止，廣州已經(jīng)成為眾多跨國(guó)公司在中國(guó)的總部，如寶潔公司、安利公司等跨國(guó)公司，而且它們?cè)趶V州都有自購(gòu)的寫(xiě)字樓場(chǎng)所。 ■ 交通及市政規(guī)劃的改善帶來(lái)的邊際效應(yīng)： 隨著廣州 快速交通主骨架網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的初步形成 ，城市環(huán)境面貌不斷改觀 ， 廣州作為中心城市的吸引力 、 輻射力明顯增強(qiáng) ， 作為交通流 、 物資流 、資金流 、 信息流等集散中心的地位也明顯加強(qiáng) 。 中心城市地位加強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)首先是寫(xiě)字樓市場(chǎng)全面復(fù)蘇 。 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積在去年同比增 27． 56％ 的基礎(chǔ)上 ， 今年 1至 5月 ， 同比又增長(zhǎng)了五成 ， 寫(xiě)字樓空置面積則下降了兩成多 。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)正走出低迷狀態(tài) ， 其主要原因：一是隨著廣州城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市環(huán)境的明顯改善 ， 中心城市地位日益增強(qiáng) ， 寫(xiě)字樓需求增加 ， 市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn) ， 二是廣州市開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃 ， 禁止住宅商用 ， 給廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)重大利好 。 結(jié)論： 總體來(lái)看 ， 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)之所以出現(xiàn)回升趨勢(shì) ， 主要還是得益于廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的進(jìn)一步加快以及 “ 入世 ” 的雙重利好的影響 。 同時(shí) ， 廣州市實(shí)施 “ 一年一小變 ” 、 “ 三年一中變 ” 的政策令交通環(huán)境進(jìn)一步改善 ， 也輔助性地提高了寫(xiě)字樓的附加值 。 像天河 、 東山 、 越秀區(qū) ， 由于商業(yè)基礎(chǔ)好 ， 其寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)一直比較活躍 ， 特別是隨著城市中心的東移 ， 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)向新區(qū)發(fā)展的趨勢(shì) 。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 12 深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀走勢(shì) 與風(fēng)格迥異、概念頻出的住宅市場(chǎng)相比，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)可謂是風(fēng)平浪靜。無(wú)論從概念炒作上還是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，普遍缺乏一個(gè)能夠引領(lǐng)整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的指標(biāo)。 然而，自去年年底尤其是今年入春以來(lái)，看似平靜的寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻如冰封已久的湖面在春風(fēng)的蕩漾下暗流涌動(dòng)。知名甲級(jí)寫(xiě)字樓頻頻傳出大宗銷(xiāo)售租賃成交的信息，新鮮出爐的寫(xiě)字樓迎合潮流賦予時(shí)尚的主題令人眼前一亮。逐漸形成了以深圳第一大道“深南大道”為主線的中高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)圈，尤以最近熱火朝天的ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)最為引人注目。 結(jié)論 ： 來(lái)自全國(guó)各大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)信息表明，歷經(jīng)多年停滯下滑的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正逐漸走出低谷，市場(chǎng)銷(xiāo)售逐步回暖。我們有理由相信，入世以后的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售或租賃狀況也將會(huì)迅速回轉(zhuǎn)。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 13 政府政策 中心區(qū)西移 去年５月份的深圳市政府常務(wù)會(huì)議上提出了中心區(qū)西移的設(shè)想，得到了大多數(shù)與會(huì)代表的支持，同時(shí)研究了深圳國(guó)際會(huì)展中心選址問(wèn)題，并決定會(huì)展中心重新選址到中心區(qū)，面積由過(guò)去的 9萬(wàn)平方米增至 12萬(wàn)平方米。 中心區(qū)的 CBD即中央商務(wù)區(qū)已成定局 在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來(lái)深圳市的金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)的中心商務(wù)區(qū)。中心區(qū)用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成。中心區(qū)總占地面積 607公頃，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬(wàn)人，居住人口 。 無(wú)論從規(guī)模、人氣還是市政配套上，福田中心區(qū)成為整個(gè)城市的中心已無(wú)可非議。 因此在福田中心區(qū)成為深圳的ＣＢＤ已是定局。 政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為深圳支柱產(chǎn)業(yè)政策 。 政府歡迎歸國(guó)留學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)的政策及鼓勵(lì)民營(yíng)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。 微觀背景 2021/6/17 copyright:Cool Joe 14 區(qū)域市場(chǎng)狀況 來(lái)自深圳市規(guī)劃國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)資料表明， 1999年深圳商品辦公樓新開(kāi)工和竣工面 積持續(xù)縮減，全年新開(kāi)工 13． 44萬(wàn)平方米，同比下降 24． 75％；竣工面積 20． 03萬(wàn)平方米，同比下降 19． 43％。目前全市寫(xiě)字樓現(xiàn)樓空置已達(dá) 50． 21萬(wàn)平方米，空置率為 3． 34，遠(yuǎn)超出 0． 20－ 0． 34的合理空置區(qū)間，顯示出目前寫(xiě)字樓現(xiàn)樓空置狀況嚴(yán)重，未來(lái)辦公樓銷(xiāo)售壓力依然很大。 羅湖區(qū)： 目前羅湖區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的報(bào)價(jià)約每平方米 850至 1800美元，而成交價(jià)則普遍低于每平方米 1300美元；租金每平方米報(bào)價(jià)由 10至 18美元不等，但實(shí)質(zhì)租金則低至 10美元以下。寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩表現(xiàn)得尤為明顯，目前已竣工在售和即將竣工待售的寫(xiě)字樓物業(yè)空置量近百萬(wàn)平方米，除國(guó)貿(mào)大廈外，數(shù)碼港、發(fā)展中心、嘉里中心、佳寧娜大廈、天安國(guó)際大廈等寫(xiě)字樓都有一定比例的空置率。 福田區(qū) ：中心區(qū)及周邊地帶的新推寫(xiě)字樓的主要區(qū)域，雖然借助于中心區(qū)為未來(lái)行政辦公區(qū)的優(yōu)勢(shì)積極推盤(pán)，但市場(chǎng)的吸納量有限，寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩的局面難在一時(shí)改觀。目前中心區(qū)在建及建成的市政項(xiàng)目有市民中心廣場(chǎng)、少年宮、電視中心、中
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