天安數(shù)碼時代大廈整合推廣企劃案(編輯修改稿)
2025-06-20 00:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 多數(shù)企業(yè)立足廣州輻射全國市場的一個中心基地，同時它又是華南區(qū)唯一的國際化大都市（人口在 100萬以上）。目前為止，廣州已經(jīng)成為眾多跨國公司在中國的總部，如寶潔公司、安利公司等跨國公司，而且它們在廣州都有自購的寫字樓場所。 ■ 交通及市政規(guī)劃的改善帶來的邊際效應(yīng)： 隨著廣州 快速交通主骨架網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的初步形成 ，城市環(huán)境面貌不斷改觀 ， 廣州作為中心城市的吸引力 、 輻射力明顯增強 ， 作為交通流 、 物資流 、資金流 、 信息流等集散中心的地位也明顯加強 。 中心城市地位加強在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)首先是寫字樓市場全面復(fù)蘇 。 寫字樓銷售面積在去年同比增 27． 56％ 的基礎(chǔ)上 ， 今年 1至 5月 ， 同比又增長了五成 ， 寫字樓空置面積則下降了兩成多 。 寫字樓市場正走出低迷狀態(tài) ， 其主要原因：一是隨著廣州城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市環(huán)境的明顯改善 ， 中心城市地位日益增強 ， 寫字樓需求增加 ， 市場明顯好轉(zhuǎn) ， 二是廣州市開始嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃 ， 禁止住宅商用 ， 給廣州市寫字樓市場帶來重大利好 。 結(jié)論： 總體來看 ， 廣州寫字樓市場近年來之所以出現(xiàn)回升趨勢 ， 主要還是得益于廣州市經(jīng)濟增長的進一步加快以及 “ 入世 ” 的雙重利好的影響 。 同時 ， 廣州市實施 “ 一年一小變 ” 、 “ 三年一中變 ” 的政策令交通環(huán)境進一步改善 ， 也輔助性地提高了寫字樓的附加值 。 像天河 、 東山 、 越秀區(qū) ， 由于商業(yè)基礎(chǔ)好 ， 其寫字樓租賃市場一直比較活躍 ， 特別是隨著城市中心的東移 ， 寫字樓租賃市場也呈現(xiàn)向新區(qū)發(fā)展的趨勢 。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 12 深圳寫字樓市場宏觀走勢 與風(fēng)格迥異、概念頻出的住宅市場相比，深圳寫字樓市場可謂是風(fēng)平浪靜。無論從概念炒作上還是項目的規(guī)劃設(shè)計上，普遍缺乏一個能夠引領(lǐng)整個寫字樓市場的指標。 然而，自去年年底尤其是今年入春以來，看似平靜的寫字樓市場卻如冰封已久的湖面在春風(fēng)的蕩漾下暗流涌動。知名甲級寫字樓頻頻傳出大宗銷售租賃成交的信息，新鮮出爐的寫字樓迎合潮流賦予時尚的主題令人眼前一亮。逐漸形成了以深圳第一大道“深南大道”為主線的中高檔寫字樓市場圈，尤以最近熱火朝天的ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)最為引人注目。 結(jié)論 ： 來自全國各大城市寫字樓市場信息表明，歷經(jīng)多年停滯下滑的寫字樓市場正逐漸走出低谷，市場銷售逐步回暖。我們有理由相信，入世以后的深圳寫字樓市場銷售或租賃狀況也將會迅速回轉(zhuǎn)。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 13 政府政策 中心區(qū)西移 去年５月份的深圳市政府常務(wù)會議上提出了中心區(qū)西移的設(shè)想，得到了大多數(shù)與會代表的支持，同時研究了深圳國際會展中心選址問題，并決定會展中心重新選址到中心區(qū)，面積由過去的 9萬平方米增至 12萬平方米。 中心區(qū)的 CBD即中央商務(wù)區(qū)已成定局 在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來深圳市的金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)的中心商務(wù)區(qū)。中心區(qū)用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成。中心區(qū)總占地面積 607公頃，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬人，居住人口 。 無論從規(guī)模、人氣還是市政配套上，福田中心區(qū)成為整個城市的中心已無可非議。 因此在福田中心區(qū)成為深圳的ＣＢＤ已是定局。 政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為深圳支柱產(chǎn)業(yè)政策 。 政府歡迎歸國留學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)的政策及鼓勵民營高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。 微觀背景 2021/6/17 copyright:Cool Joe 14 區(qū)域市場狀況 來自深圳市規(guī)劃國土局的統(tǒng)計資料表明， 1999年深圳商品辦公樓新開工和竣工面 積持續(xù)縮減，全年新開工 13． 44萬平方米，同比下降 24． 75％；竣工面積 20． 03萬平方米，同比下降 19． 43％。目前全市寫字樓現(xiàn)樓空置已達 50． 21萬平方米，空置率為 3． 34，遠超出 0． 20－ 0． 34的合理空置區(qū)間，顯示出目前寫字樓現(xiàn)樓空置狀況嚴重，未來辦公樓銷售壓力依然很大。 羅湖區(qū)： 目前羅湖區(qū)甲級寫字樓的報價約每平方米 850至 1800美元，而成交價則普遍低于每平方米 1300美元；租金每平方米報價由 10至 18美元不等，但實質(zhì)租金則低至 10美元以下。寫字樓市場嚴重過剩表現(xiàn)得尤為明顯，目前已竣工在售和即將竣工待售的寫字樓物業(yè)空置量近百萬平方米，除國貿(mào)大廈外，數(shù)碼港、發(fā)展中心、嘉里中心、佳寧娜大廈、天安國際大廈等寫字樓都有一定比例的空置率。 福田區(qū) ：中心區(qū)及周邊地帶的新推寫字樓的主要區(qū)域，雖然借助于中心區(qū)為未來行政辦公區(qū)的優(yōu)勢積極推盤，但市場的吸納量有限，寫字樓市場嚴重過剩的局面難在一時改觀。目前中心區(qū)在建及建成的市政項目有市民中心廣場、少年宮、電視中心、中
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