【文章內容簡介】 目 風風 險險 評評 估估 ........................................................................................................... 18 項目盈虧平衡分析 ............................................................................................ 18 項目敏感性分析 ................................................................................................ 19 目目 評評 價價 結結 論論 與與 建建 議議 ............................................................................................... 21 項目評價結論 .................................................................................................... 21 項目開發(fā)建議 .................................................................................................... 21 件件 ........................................................................................................................... 22 項目總投資估算表 ............................................................................................ 22 投資計劃與資金籌措表 .................................................................................... 23 借款償還表 ........................................................................................................ 24 銷售收入與經營稅金及附加估算表 ................................................................ 25 咨詢研發(fā)中心 第 2 頁 共 2 頁 經濟評價指標匯總表 ........................................................................................ 27 各種產品損益表 ................................................................................................ 28 全部投資財務現金流量表 ................................................................................ 30 資本金財務現金流量表 .................................................................................... 31 資金來源與運用表 ............................................................................................ 32 臨界點分析表 .................................................................................................. 34 單因素敏感性分析 .......................................................................................... 35 成本費用表 ...................................................................................................... 37 咨詢研發(fā)中心 第 1 頁 共 37 頁 說明 本評估報告是對該項目整體開發(fā)的模擬財務測 算，各測算依據參數會因項目開發(fā)實際條件的不同而變動，從而引起測算結果的變動。在此，對以下幾個問題進行說明，待與貴司溝通明確后，才能對項目做更切合實際的財務測算。 項目自有資金和股東股權比例投入 本報告依據相關政策要求假定自有資金占項目總投資額的 35%，包括土地款，項目啟動資金以及工程隊墊資等。各股東的股權比例、資金投入額、資金投入時間，以及由此產生的各自的利潤分成、投資回報問題待與貴司詳細溝通后再作測算。 貸款額度和資金投入時間 依據整個項目自有資金投入量、開發(fā)量和開發(fā)周期、銷售計劃的常規(guī)估計，測算出所 需貸款額度為 2500 萬元。而貴司能一次性取得項目貸款 6000 萬元，這筆資金如何運用到項目以及到位時間等問題，可與貴司進一步溝通后再做相關測算，以利于貴司決策投入資金額度和提高資金利用效率。 成本和稅費 成本和稅費構成依據上海市公布的標準測算，在實際開發(fā)構成中貴司對成本的控制情況，以及該項目取得政府相關稅費的優(yōu)惠措施，會降低項目投資，提高收益。 規(guī)劃方案和銷售價格 本報告以產品類型全為多層來測算。規(guī)劃方案中是否有花園洋房、聯體別墅或者依據最新政策的 70%為 90 ㎡以下建筑面積所作的調整，以及各種產品類型的比 例調整，都會影響項目的銷售價格，從而影響項目的收入和投資回報率等各項財務指標。 咨詢研發(fā)中心 第 2 頁 共 37 頁 土地增值稅和項目贏利情況 由于土地增值稅是今年開始實行的，在項目運作中若能取得政府方面稅費的優(yōu)惠，將會提高項目的贏利。本報告增加了剔除土地增值稅后項目的靜態(tài)、動態(tài)贏利情況分析，以利于貴司對該項目的綜合判斷決策。 咨詢研發(fā)中心 第 3 頁 共 37 頁 項目概述 項目概況 本項目位于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)， 占地 78838 ㎡， 地處 老鎮(zhèn)區(qū)西北角 。 開發(fā)企業(yè) 本項目由上海市豫園商城房地產發(fā)展有限公司控股開發(fā)。 項目評估結論 本項目經測算： ? 總投資為 萬元；總收入為 萬元 ? 利潤總額為 萬元；稅后利潤 萬元 ? 全部投資利潤率 %；自有資金投資利潤率 ％ ? 全部投資內部收益率 ％；略高于基準收益率 10％ 從各項財務指標上看，本項目財務上具有可行性： ? 本項目的資金來源和運用合理，每期的累計盈余資金均大于 0，表明在項目運作的過程中，沒有償還能力不足的問題，資金鏈安全，本項目具有操作上的可行性。 ? 根據 本項目的風險 分析， 在模擬 項目開發(fā)過程可能發(fā)生的 主要 風險 因素建安成本 和銷售價格 進行客觀的估計和預測后 ，該項目對未來銷售價格敏感較大，綜合 抗風險能力 較弱。 ? 由此可 判定 ，報告 認為本項目 雖然 在財務與實際操作上 基本上 可行，但 項目 的土地成本不具優(yōu)勢， 需要開發(fā)企業(yè)根據自身的綜合實力 和項目的綜合把握運作來規(guī)避市場風險。 咨詢研發(fā)中心 第 4 頁 共 37 頁 編制依據 ? 本項目財務分析結構就運算嚴格按照建設部頒發(fā)的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》： ? 中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》； ? 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ? 中華人民共和國國家標準《財務制度》； ? 國家計委、建設部頒布的《建設項目 經濟評價方法與參數》； ? 《上海市住宅、商辦樓工程造價參考標準》。 編制說明 ? 本項目中估算所采用的貨幣單位為人民幣。 ? 項目貸款的年利率 根據 中國人民銀行最新公布的住宅商業(yè)貸款利率％，并考慮到本項目自身的一些因素取 ％為本項目的年貸款利率。 ? 本次估價選用無風險貼現率加風險調整值法來確定貼現率，取一年期政府債券 7％作為無風險貼現率，類似物業(yè)風險調值取 3%較適宜，相加后得出其貼現率為 10％。 考慮到 開發(fā)本項目 企業(yè)面對的經營風險、財務風險，基準收益率確定為 10%。 編制偏差說明 ? 本次編制建安 工程造價選取依據《上海市住宅、商辦樓工程造價參考標準》與項目實際開發(fā)中的工程造價可能存在一定的偏差。 ? 本次編制采用的銷售價格是根據近期市場行情的變化預測的，在未來市場情況沒有確定的條件下，可能存在一定的偏差。 ? 本次編制的開發(fā)周期及銷售周期也是根據近年市場開發(fā)和銷售進度咨詢研發(fā)中心 第 5 頁 共 37 頁 預測的，在宏觀調控市場走勢不明朗的情況下會有一定的偏差。 ? 本次編制以產品出售而且為 100%出售測算，若銷售未能達到 100%或貴司考慮留用經營，則測算會存在一定偏差。 ? 本次編制中的資金是依據財務分析原理分配的，與開發(fā)商的實際資金安排情況可能存在一 定的偏差。咨詢研發(fā)中心 第 6 頁 共 37 頁 ? 本報告在評估依據的基礎上從分別三個層次對項目進行投資評估分析，即：項目投資分析、項目財務分析、項目風險評估。 ? 項目投資分析：是根據建設部頒發(fā)的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》及項目所在區(qū)域開發(fā)投資的經驗數值，取項目開發(fā)成本和開發(fā)費用等最可能的取值，計算項目總投資方案的經濟評價及資金來源。 ? 項目評估分析：在項目總投資的基礎上，通過對項目的財務各項指標，如：投資利潤率、累計凈現金流值、內部收益率等一系列經濟指標的測算來分析項目的可行與否。 ? 項目風險評估：本報告根據對項目未來的一系列不確 定因素的分析，對未來投資、收入等因素排列組合成項目敏感性（單因素、多因素分析）、項目盈虧、項目概率分析。對項目的可行程度做出了一定的風險性評判，提出項目可行的程度。 具體流程如下： 咨詢研發(fā)中心 第 7 頁 共 37 頁 項目經濟技術指標 用地面積： 78838 ㎡ 總建筑面積： 93798 ㎡ 可售總面積： 90282 ㎡ 其中：多層： 82682 ㎡ 其中：多層： 82682 ㎡ 商業(yè)： 2020 ㎡ 商業(yè)： 2020 ㎡ 物業(yè) ： 801 ㎡ 地下車庫： 5600 ㎡（ 約 140 個 ） 變電站： 315 ㎡ 地下車庫： 8000 ㎡ 另：地下儲藏室： 10000 ㎡（不計建筑面積） 建筑密度： 19％ 容積率： 規(guī)劃用途：居住 項目產品指標 本項目總建筑面積為 93798 ㎡，擬分二期開發(fā)。其中具體分布如下圖： 產品類型 建筑面積（ M2） 占地面積（ M2） 容積率 一期多層 32682 31818 一期商業(yè) 2020 二期多層 50000 45872 二期地下面積 8000 工程計劃和銷售計劃安排 本項目擬開發(fā)周期為 4 年，其中每期 3 個月，共計 16 期。分兩期開發(fā)的具體工程進度和銷售計劃如下：咨詢研發(fā)中心 第 8 頁 共 37 頁 時間 項目 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期 第 12 期 第 13 期 第 14 期 第 15 期 第 16 期 開發(fā)計劃 多層一期 前期 開工 施工 竣工 多層二期 前期 開工 施工 竣工 銷售計劃 多層一期 開 盤 銷售 多層二期 開盤 銷售 咨詢研發(fā)中心 第 9 頁 共 37 頁 銷售價格確定 本項目價格定位為： ? 一期多層均價 3650 元 /㎡；二期多層均價 3750 元 /㎡ 說明：在這里將地下儲藏室的收益折算入房價；均價包括多種產品類型平均售價。 ? 商業(yè)均價 4500 元 /㎡；地下車庫 6 萬元 /個。 說明：地下車庫的可售面積為 5600 ㎡，按 40 ㎡ /個計算 ，約 140 個 。