房地產(chǎn)投資資金融通(編輯修改稿)
2025-06-20 00:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn) 。 對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評估。 與 90/70政策相配套的首付的區(qū)別。 以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 可能獲得的融資數(shù)量 個人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內(nèi) （ 含１年 ）的到期本息一次性清償 ， 等額本息還款法和等額本金還款法 。 等額本息還款法支付特征： 初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負(fù)擔(dān)較重，但壓力攤薄。 等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)相對較輕，但初期壓力較大。 房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān) 相同償還方式、不同利率水平下供款負(fù)擔(dān) 0 200 400 600 800 1000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 期限 金額 07年末利率水平 07年初利率水平 相同償還方式、不同利率水平下利息負(fù)擔(dān) 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 期限 金額 期限 07年末利率水平 07年初利率水平 不同償還方式利息負(fù)擔(dān)比較 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 1 3 5 7 9 11 13 期限 金額 期限 等額本金 等額本息 等額本息還款法： 對收入中等但未來的收入預(yù)期會穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費(fèi)用等，因此最近幾年還款壓力不應(yīng)該太大，并且貸款期限最好適當(dāng)長些。 等額本金還款法： 對于目前收入較高、但未來的收入預(yù)期會下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對大些。 貸款償還方式適用群體 四 、 房地產(chǎn)投融資中的擔(dān)保和保險 貸款人在發(fā)放貸款的過程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求 當(dāng)事人以外的 第三方對借款人的還款提供擔(dān)保，履行債務(wù)保證責(zé)任。 1. 房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保 作用 幫助貸款人有效轉(zhuǎn)嫁和合理分擔(dān)風(fēng)險；擴(kuò)大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。 在房屋設(shè)計、營造、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險 。 我國開設(shè)的有 財產(chǎn)保險、責(zé)任保險、信用保證保險和人身保險 。 2. 房地產(chǎn)保險 保險基金 房地產(chǎn) 投保人 保險契約 房地產(chǎn) 保險人 保險費(fèi) 防損和險后賠償 （ 1） 財產(chǎn) 保險 涉及房地產(chǎn)的財產(chǎn)保險品種 企業(yè)財產(chǎn)保險 城鄉(xiāng)居民房屋保險 建筑工程一切險 投保 人 境內(nèi)企事業(yè)單位、團(tuán)體和國家機(jī)關(guān) 居民本人或其家庭成員 建筑工程所有人、承包人或其他關(guān)系人 保險 范圍 與被保險人有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系的財產(chǎn) 被保險人約定的房屋財產(chǎn) 被保險人在建筑工地的財產(chǎn) 保險 期限 金額 一年，可續(xù)保；賬面原值、賬面原值加成數(shù)、重置價值或其他 普通險 1年，兩全險 5年；房屋實際價值 自投?；蜇敭a(chǎn)出現(xiàn)至工程驗收或交付止；工程總價值 （ 2） 責(zé)任 保險 涉及房地產(chǎn)的責(zé)任保險品種 產(chǎn)品責(zé)任險 置業(yè)責(zé)任保險 投保 人 開發(fā)商 房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團(tuán)體 保險 范圍 開發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋 專業(yè)人員因工作疏忽或過失造成委托方或其他關(guān)系人財產(chǎn)損失和人身傷害 （ 3） 信用保證保險 涉及房地產(chǎn)的信用保險品種 買方信用保險 住宅抵押貸款保險 投保 人 購房者 借款人 保險 范圍 拖延或逃避分期付款 非人為風(fēng)險及義務(wù)人的行為風(fēng)險 涉及房地產(chǎn)的保證風(fēng)險品種 建筑工程承保合同保險 貸款購房保證保險 投標(biāo)保證保險 預(yù)付款保證保險 履行合同保證 保險 維修保證 保險 投保 人 投標(biāo)人 承包人 承包人 承包人 借款人 保險 范圍 中標(biāo)人不繼續(xù)簽訂合同 不能履約 不能按時按質(zhì)按量交付工程 不履行 約定 維修任務(wù) 連續(xù) 6個月未償還貸款本息 （ 4） 人身保險 涉及房地產(chǎn)的人身保險 品種 建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險 安居定期保險 投保 人 施工企業(yè)或建筑公司 貸款購房者 保險 范圍 有勞動關(guān)系人員在工地致殘或意外亡故 購房者在貸款支付期期間亡故 五 、 房地產(chǎn)投資資金融通決策 既有項目法人，新設(shè)項目法人； 企業(yè)性質(zhì)： 獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托 （ 1） 組建融資組織 （ 2） 編制房地產(chǎn)投資項目資金使用計劃表 資金投入計劃，資金收入計劃，資金流動計劃 1. 資金融通決策的程序 資金流動計劃表 單位： 時間 費(fèi)用 1 2 … 小計 資金投入 資金收入 差額 累計資金投入 累計資金收入 累計差額 提示： 資金收入的估算應(yīng)慎重；資金投入和收入計劃的時間間隔應(yīng)一致。 資金籌集的幣種和數(shù)額， 資金籌集的流量，資金來源、結(jié)構(gòu)，資金籌集的風(fēng)險評價，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。 （ 3） 擬訂可能的籌資方案 （ 4） 計算各方案的資本結(jié)構(gòu)和資金成本率 （ 5） 待選方案：資金成本率最低或其他 （ 6） 計算待選方案資本結(jié)構(gòu)的效益和風(fēng)險 （ 7） 綜合比較選擇 投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價，包括資金籌集成本和使用成本。 （ 1） 含義 資金收集成本： 一次性費(fèi)用 ， 主要包括借款手續(xù)費(fèi) 、 各項代理發(fā)行費(fèi)用等 。 資金使用成本： 經(jīng)常、定期支付的費(fèi)用，主要包括股利、貸款利息以及其他利息費(fèi)用等。 2. 資金成本 （ 2） 資金成本的衡量 絕對數(shù)和相對數(shù) 個別資金 成本、綜合 (加權(quán)平均 )資金成本和邊際資金成本： 不同資金籌集方式的資金成本 100%DK PF=? 100%(1 )DK Pf=?或 KDPFf：資金成本率 (一般通稱為資金成本 )； ：使用或占用成本； ：籌資總額； ：籌資費(fèi)用； ：籌資費(fèi)用率，即籌資費(fèi)用與籌資總額之比。 長期借款資金成本率 111( 1 )1ITKf=1K1I1fT：長期借款成本率； ：長期借款利率； ：籌集費(fèi)用率； ：所得稅率。 1K1I1fT：長期借款成本率； ：長期借款利率； ：借款費(fèi)用率； ：所得稅率。 【 例 1】 某房地產(chǎn)企業(yè)長期借款 200萬元 ， 年利率 ％ ，借款期限 3年 ， 每年付息一次 ， 到期一次還本 ， 企業(yè)所得稅率 25％ ， 籌資費(fèi)用忽略不計 ， 試計
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