【文章內容簡介】 抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準 。 對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。 與 90/70政策相配套的首付的區(qū)別。 以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 可能獲得的融資數(shù)量 個人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內 （ 含１年 ）的到期本息一次性清償 ， 等額本息還款法和等額本金還款法 。 等額本息還款法支付特征： 初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負擔較重，但壓力攤薄。 等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負擔相對較輕，但初期壓力較大。 房地產貸款償還方式與供款負擔 相同償還方式、不同利率水平下供款負擔 0 200 400 600 800 1000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 期限 金額 07年末利率水平 07年初利率水平 相同償還方式、不同利率水平下利息負擔 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 期限 金額 期限 07年末利率水平 07年初利率水平 不同償還方式利息負擔比較 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 1 3 5 7 9 11 13 期限 金額 期限 等額本金 等額本息 等額本息還款法： 對收入中等但未來的收入預期會穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費用等，因此最近幾年還款壓力不應該太大，并且貸款期限最好適當長些。 等額本金還款法： 對于目前收入較高、但未來的收入預期會下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對大些。 貸款償還方式適用群體 四 、 房地產投融資中的擔保和保險 貸款人在發(fā)放貸款的過程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求 當事人以外的 第三方對借款人的還款提供擔保，履行債務保證責任。 1. 房地產貸款的擔保 作用 幫助貸款人有效轉嫁和合理分擔風險；擴大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。 在房屋設計、營造、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險 。 我國開設的有 財產保險、責任保險、信用保證保險和人身保險 。 2. 房地產保險 保險基金 房地產 投保人 保險契約 房地產 保險人 保險費 防損和險后賠償 （ 1） 財產 保險 涉及房地產的財產保險品種 企業(yè)財產保險 城鄉(xiāng)居民房屋保險 建筑工程一切險 投保 人 境內企事業(yè)單位、團體和國家機關 居民本人或其家庭成員 建筑工程所有人、承包人或其他關系人 保險 范圍 與被保險人有經濟利害關系的財產 被保險人約定的房屋財產 被保險人在建筑工地的財產 保險 期限 金額 一年，可續(xù)保；賬面原值、賬面原值加成數(shù)、重置價值或其他 普通險 1年，兩全險 5年；房屋實際價值 自投?；蜇敭a出現(xiàn)至工程驗收或交付止；工程總價值 （ 2） 責任 保險 涉及房地產的責任保險品種 產品責任險 置業(yè)責任保險 投保 人 開發(fā)商 房地產有關專業(yè)技術團體 保險 范圍 開發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋 專業(yè)人員因工作疏忽或過失造成委托方或其他關系人財產損失和人身傷害 （ 3） 信用保證保險 涉及房地產的信用保險品種 買方信用保險 住宅抵押貸款保險 投保 人 購房者 借款人 保險 范圍 拖延或逃避分期付款 非人為風險及義務人的行為風險 涉及房地產的保證風險品種 建筑工程承保合同保險 貸款購房保證保險 投標保證保險 預付款保證保險 履行合同保證 保險 維修保證 保險 投保 人 投標人 承包人 承包人 承包人 借款人 保險 范圍 中標人不繼續(xù)簽訂合同 不能履約 不能按時按質按量交付工程 不履行 約定 維修任務 連續(xù) 6個月未償還貸款本息 （ 4） 人身保險 涉及房地產的人身保險 品種 建筑工程團體人身意外傷害保險 安居定期保險 投保 人 施工企業(yè)或建筑公司 貸款購房者 保險 范圍 有勞動關系人員在工地致殘或意外亡故 購房者在貸款支付期期間亡故 五 、 房地產投資資金融通決策 既有項目法人，新設項目法人； 企業(yè)性質： 獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司，股份有限公司，房地產投資信托 （ 1） 組建融資組織 （ 2） 編制房地產投資項目資金使用計劃表 資金投入計劃，資金收入計劃，資金流動計劃 1. 資金融通決策的程序 資金流動計劃表 單位： 時間 費用 1 2 … 小計 資金投入 資金收入 差額 累計資金投入 累計資金收入 累計差額 提示： 資金收入的估算應慎重；資金投入和收入計劃的時間間隔應一致。 資金籌集的幣種和數(shù)額， 資金籌集的流量，資金來源、結構，資金籌集的風險評價，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。 （ 3） 擬訂可能的籌資方案 （ 4） 計算各方案的資本結構和資金成本率 （ 5） 待選方案：資金成本率最低或其他 （ 6） 計算待選方案資本結構的效益和風險 （ 7） 綜合比較選擇 投資者在房地產開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價，包括資金籌集成本和使用成本。 （ 1） 含義 資金收集成本： 一次性費用 ， 主要包括借款手續(xù)費 、 各項代理發(fā)行費用等 。 資金使用成本： 經常、定期支付的費用，主要包括股利、貸款利息以及其他利息費用等。 2. 資金成本 （ 2） 資金成本的衡量 絕對數(shù)和相對數(shù) 個別資金 成本、綜合 (加權平均 )資金成本和邊際資金成本： 不同資金籌集方式的資金成本 100%DK PF=? 100%(1 )DK Pf=?或 KDPFf：資金成本率 (一般通稱為資金成本 )； ：使用或占用成本； ：籌資總額； ：籌資費用； ：籌資費用率，即籌資費用與籌資總額之比。 長期借款資金成本率 111( 1 )1ITKf=1K1I1fT：長期借款成本率； ：長期借款利率； ：籌集費用率； ：所得稅率。 1K1I1fT：長期借款成本率； ：長期借款利率； ：借款費用率； ：所得稅率。 【 例 1】 某房地產企業(yè)長期借款 200萬元 ， 年利率 ％ ，借款期限 3年 ， 每年付息一次 ， 到期一次還本 ， 企業(yè)所得稅率 25％ ， 籌資費用忽略不計 ， 試計