【正文】 、 巨大且占用時(shí)間較長(zhǎng) 、 周轉(zhuǎn)速度較慢； 第二 ， 追求規(guī)模效應(yīng)而超出了開(kāi)發(fā)商自有資金； 第三 ， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而投資多項(xiàng)目的需要 ， 超出了開(kāi)發(fā)商自有資金 。 房地產(chǎn)價(jià)值的提高，投資者從自有資金到貸款、股票或債券，而房地產(chǎn)也成為資金提供機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)。 向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā) 、 建造向市場(chǎng)銷售 、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款 。 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 貸款用于購(gòu)置土地 ， 風(fēng)險(xiǎn)極高 ， 抵押率通常為 50～ 60％ ， 我國(guó)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放 。 （ 3） 建設(shè)貸款 用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款 ， 支付建設(shè)階段的人工 、 材料 、 設(shè)備 、 管理費(fèi)和其他相關(guān)成本 ， 金融機(jī)構(gòu)要求以該房地產(chǎn)項(xiàng)目 、 其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 、 質(zhì)押或第三方保證 作為擔(dān)保 。 土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行 國(guó)有 土地 收購(gòu) 重新開(kāi)發(fā) 儲(chǔ) 備 土 地 市 場(chǎng) 存量 土地 增量 土地 出 讓 招 拍 掛 2. 土地儲(chǔ)備貸款 向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā) 、整理的貸款 。 發(fā)放條件 縣級(jí)以上政府指定或委托的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)； 資本金到位 、 管理規(guī)范； 調(diào)查土地整體情況； 關(guān)注土地價(jià)值狀況； 專戶管理 ， 監(jiān)控土地收益 。 3. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票 獲得永久資本 ， 提高自有資本率；資金使用限制較少；可獲得高于賬面價(jià)值的溢價(jià)資金等 。 4. 房地產(chǎn)信托融資 信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或以上委托人合法擁有的資金 ， 按委托人的意愿以自己的名義 ， 為受益人的利益或者特定目的 ， 以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的 ， 對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理 、 運(yùn)用和處分的行為 。 發(fā)行條件 有國(guó)家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格； 注冊(cè)資本不少于 1000萬(wàn)元人民幣； 具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)； 具備足夠的人力 、 組織及技術(shù)資源 ， 其中至少有 2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備５年以上可追溯的記錄； 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求的其他條件 。 發(fā)行條件 凈資產(chǎn)額的限額： 股份有限公司不低于 3000萬(wàn)元 ， 有限責(zé)任公司不低于 6000萬(wàn)元； 累計(jì)債券總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的 40%， 累計(jì)債券總額指公司成立歷來(lái)發(fā)行的所有債券的尚未償還部分 ， 發(fā)債額度不能超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目所需資金的 20％ ； 最近 3年平均可分配利潤(rùn)足以支付 1年的利息； 籌集的資金投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策； 債券利率不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的利率水平； 國(guó)家規(guī)定的其他條件 。 貸款要點(diǎn) 工程已完部分與土地使用權(quán)同時(shí)抵押 ， 但已完部分工程量需要核實(shí) ， 并由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)；土地使用權(quán)必須有償取得 ， 已領(lǐng)取 《 國(guó)有土地使用權(quán) 》 。 在建抵押工程銷售收入由銀行代收 、 監(jiān)管 ， 專戶存儲(chǔ) 。 1. 商業(yè)性住房抵押貸款 貸款程序 開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂 《 合作協(xié)議 》 ， 約定開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè) ， 銀行可向購(gòu)房者提供按揭貸款 ， 并約定開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記以前為其貸款提供不可撤銷的保證； 開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂 《 商品房買賣合同 》 ， 約定購(gòu)房者支付房屋價(jià)款的方式為首付款加上銀行貸款； 購(gòu)房者向指定銀行申請(qǐng)貸款 ， 銀行對(duì)借款人的資信進(jìn)行審查； 購(gòu)房者與銀行簽訂 《 個(gè)人住房借款合同 》 （ 含個(gè)人住房抵押合同 ） ， 進(jìn)行抵押登記 ， 銀行將貸款額劃至開(kāi)發(fā)商賬戶 。 2. 住房公積金貸款 住房公積金制度 住房公積金賬戶 個(gè)人工資 比例扣存 住房公積金管理中心 商業(yè)銀行 單位按個(gè)人工資 比例繳存 委托 住房公積金貸款申請(qǐng)程序 借款人向住房公積金管理中心提出書(shū)面貸款申請(qǐng) ； 住房公積金資金管理中心審核、決定； 通知借款申請(qǐng)人； 受托銀行辦理貸款手續(xù)。 商業(yè)性住房貸款與住房公積金貸款比較 商業(yè)性住房貸款 住房公積金貸款 貸款 對(duì)象 具有完全民事行為能力的自然人 住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職工 貸款 額度 一般為房款的 70％ ，有限額規(guī)定 據(jù)繳交年限、比例和余額確定，有限額規(guī)定 貸款 手續(xù) 開(kāi)發(fā)商合作銀行審批 住房資金管理中心審批 貸款 利率 市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的折扣 政策性利率，獨(dú)立 利率 期限 下限 基準(zhǔn)水平 下限 基準(zhǔn)水平 商業(yè) 貸款 三至五年 五年以上 公積金 貸款 一至五年 五年以上 房地產(chǎn)貸款利率水平與供款負(fù)擔(dān) 單位：％ 提示：貸款下限水平最低可至七折。 3. 住房組合貸款 住房組合貸款申請(qǐng)條件 一是 同時(shí)符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件 和規(guī)定； 二是 貸款申請(qǐng)額度不得超過(guò)房?jī)r(jià)總價(jià) 的 70%， 公積金貸款額度＝住房公積金當(dāng)?shù)刈罡呖少J額度， 商業(yè)性住房貸款金額＝購(gòu)房申請(qǐng)貸款額度－公積金貸款額度 ； 三是貸款申請(qǐng)期限，住房組合貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 15年，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。 住房組合貸款申請(qǐng)程序 借款申請(qǐng)人向商業(yè)銀行提出個(gè)人住房組合貸款申請(qǐng) ， 填寫 《 個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)書(shū) 》 和 《 個(gè)人住房商業(yè)性借款申請(qǐng)書(shū) 》 ，提供公積金帳號(hào)； 銀行受理申請(qǐng) ， 審查借款人情況 ， 對(duì)符合條件的承諾貸款； 簽訂 《 個(gè)人住房商業(yè)性借款 》 和 《 個(gè)人住房抵押保證合同 》 ；公積金貸款可代辦 ， 并由代辦機(jī)構(gòu)與公積金貸款委托行簽訂《 個(gè)人住房公積金借款合同 》 和 《 個(gè)人住房公積金貸款代辦和保證合同 》 。 購(gòu)買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為 。 如典當(dāng)、高利貸、開(kāi)發(fā)商的貸款、免息分期付款、以租代售等 。也稱“隨借隨還”、“循環(huán)貸”等。 轉(zhuǎn)按揭： 如果房貸所在銀行不能辦理加按揭業(yè)務(wù)，借款人可以通過(guò)將房貸轉(zhuǎn)到能辦理加按揭的銀行。 所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò) 80％。 抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn) 。 與 90/70政策相配套的首付的區(qū)別。 可能獲得的融資數(shù)量 個(gè)人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內(nèi) （ 含１年 ）的到期本息一次性清償 ， 等額本息還款法和等額本金還款法 。 等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，但初期壓力較大。 等額本金還款法： 對(duì)于目前收入較高、但未來(lái)的收入預(yù)期會(huì)下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來(lái)幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對(duì)大些。 1. 房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保 作用 幫助貸款人有效轉(zhuǎn)嫁和合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；擴(kuò)大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。 我國(guó)開(kāi)設(shè)的有 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保證保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn) 。 資金籌集的幣種和數(shù)額， 資金籌集的流量，資金來(lái)源、結(jié)構(gòu)，資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。 （ 1） 含義 資金收集成本： 一