【正文】 商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做； ④ 購 房 者 機(jī)構(gòu)和個人 （精瑞基金） 蘋果社區(qū) 北 國 投 樓盤封頂之前提供按揭 封頂之后轉(zhuǎn)按 銀 行 支付購房款 投資房貸信托 銷售房貸計劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來委托銀行 “ 貼息貸款 ” 。 2. 5 三種典型的盈利模式 增值為王 —— 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計的基本指導(dǎo)思想 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項目實施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。深圳國際信托投資公司發(fā)行的 “ 深國投 如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。這是上海住宅開發(fā)商中第一個非亞洲區(qū)開發(fā)商。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為 8~10 年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。 ? 中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開發(fā)。但在國內(nèi)，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。但是，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。 中國房地產(chǎn)基金 三、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品 ? 2021年 7月底 ,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一 —— 新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金 ,來自歐美、新加坡、臺灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國住宅發(fā)展基金 ,投資于上海或北京的中高檔私人住宅項目。 ３、中國住宅發(fā)展基金 ? 2021 年 7 月 10 日 ,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。項目總投資達(dá) 9000萬美元折合人民幣 7． 45億元。該項目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的 10%左右。 ? 2021 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金會、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機(jī)會。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國內(nèi)三十多個房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 ６、其他 海外基金介入房地產(chǎn)市場的方式有幾種： ? 一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實現(xiàn)退出； ? 二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益； ? 第三就是與政府合作參與土地一級開發(fā)； ? 第四是個別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利； ? 第五是收購銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項目并通過整收零售或二次開發(fā)后出售實現(xiàn)收益； ? 最后就是他們通過收購長期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長期收益。 主要業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項目的資本運(yùn)作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 、項目融資 、房地產(chǎn)項目管理等 。偉業(yè)提出了類基金運(yùn)作模式，并開始實際操作。 偉業(yè)公司簡介 偉業(yè)的類基金計劃 偉業(yè)資產(chǎn)管理公司 合作銀行 房地產(chǎn)項目 直接投資 房地產(chǎn)項目 間接投資 房地產(chǎn)證券化 金融業(yè)務(wù) 二手房吞吐 及中介業(yè)務(wù) 部分資金進(jìn)行 證券投資 房地產(chǎn)項目 股權(quán)投資 投資人 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式 中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金 公司簡介 2021年 11月，在上海成立，股東為深圳萬科、北京萬通、浙江南都、河南建業(yè)等 12家房地產(chǎn)企業(yè)，實收資本１億元。 第二階段：建立資金管理平臺，擴(kuò)大融資渠道，開展受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。公司將申請成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。 產(chǎn)品偏好：重點關(guān)注土地儲備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項目；跟蹤品牌企業(yè)的新項目，不放棄對新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機(jī)會。 項目周期：項目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊架構(gòu)設(shè)計分兩個階段 : 第一階段： 按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會、董事會及監(jiān)事會。公司總經(jīng)理及管理層按市場原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團(tuán)隊組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。 項目選擇偏好 金信房地產(chǎn)投資信托計劃 2021年 10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計劃”，該信托計劃為非指定信托計劃，而且不向社會公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和上市公司金地集團(tuán)股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進(jìn)行私募。 金信房地產(chǎn)投資信托計劃簡介 金信房地產(chǎn)投資信托計劃 概要 規(guī)模： 規(guī)模 5億元，信托合同不超過 200 份 期限： 5年（到期經(jīng)全體當(dāng)事人同意可延長） 類型： 后續(xù)加入式 投資范圍： 投資于房地產(chǎn)項目公司股權(quán)、土地儲備 起點金額： 發(fā)起委托人人民幣 2500 萬元并保證其合計信托受益權(quán)份額不低于信托受益權(quán)總份額的 15％；一般委托人不低于人民幣 500 萬元。 ? 分配原則 信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計劃可分配收益的 80%，剩余收益累積到清算時一次性分配。 ? 管理團(tuán)隊 信托執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理團(tuán)隊：管理團(tuán)隊的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。 金信房地產(chǎn)投資信托計劃 成立日期： 2021年 9月 20日； 注冊地： 香港； 規(guī)模： 1億美元 性質(zhì)： 離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 投資目標(biāo)： 屬于價值型基金，投資于價值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對價值的項目 投資范圍： 土地開發(fā) 、 住宅開發(fā) 、 高科技產(chǎn)品開發(fā) 、 住宅不良資產(chǎn)的整合 、 MBO等 。 投資于單個項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 20％ ； 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金 ? 基金管理機(jī)構(gòu)：香港注冊的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國內(nèi)注冊的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司 。 ? 基金管理公司設(shè)立董事會 ， 負(fù)責(zé)制定 、 審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況 。 ? 投資顧問：全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會作為投資顧問 ， 向投資公司提供大量優(yōu)秀項目并組織專家委員會 ， 為投資公司在挑選項目和技術(shù)方面把關(guān) 。 ? 與國內(nèi)的民生銀行 、 北京國際信托投資公司和重慶國際信托投資公司簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議書 》 ， 此舉目的是為了解決基金托管和國內(nèi)資金的募集問題 。市場需要房地產(chǎn)基金。 ? 以上案例中全部以私募方式募集。 ? 上述案例嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 ? 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù) 國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例）總結(jié) 四、房地產(chǎn)投資信托基金 （ REITs） 與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 REITs的定義 房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 4. 1 REITs概述 REITs 實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。 REITs的基本特性 稅收優(yōu)惠 在很多國家和地區(qū)， REITs的最大特點就是具有避免雙重征稅的特征，這對于投資者來說具有很大的吸引力。 穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把 90 ％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對要高。盡管 REITs 的股票價格也受到市場力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價格波動較小。 流動性強(qiáng) 公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。因此， REIT股份的流動性相對較強(qiáng)。在這個意義上， REITs 具有基金的特點。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個的房地產(chǎn)商或個人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險更為分散。這些監(jiān)督者包括獨立的受托人委員會、獨立的審計師、證券交易委員會和投資分析師。在 REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。 REITs 使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的 REITs 渠道及時回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。 REITs的投資收益 4. 2 REITs的發(fā)展歷程 ? REITs最早出現(xiàn)于 60年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭相仿效。 ? 截止到 2021年 11月，全球已有 18個國家和地區(qū)制定了 REITs的相關(guān)法規(guī)。以美國為例，美國REITs在證券市場中的比重日益上升，已有超過 3000億美元的市值。2021年第一個 REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時僅 3億坡幣，僅 3年時間，已達(dá)到95億坡幣，三年增長了 30倍。后來隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮，并且 REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變， REITs從 80年代開始再次回升，資產(chǎn)量不斷增長。 法律核心規(guī)定 ? REI