【正文】 房地產(chǎn)，貸款價值比通常不超過 60％，期限不超過 10年，貸款利率較高。 借款人與商業(yè)銀行辦理抵押合同和其他合同的公證 、 登記手續(xù) ，或者保險； 銀行放款； 借款人按月還款 。 以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件 有合法的身份； 按時足額繳存住房公積金的職工； 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件； 有所購（大修）住房全部價款 20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款 ； 有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人； 符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件； 貸款行規(guī)定的其他條件。 繳交住房公積金的職工在購買住房時，在其公積金抵押貸款的額度不能滿足購房需要時，分別與銀行簽訂 “ 住房公積金抵押貸款合同 ” 和 “ 個人住房擔(dān)保貸款合同 ” ，同時使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款。 住房公積金貸款申請條件 一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工； 二是款項用于購買、建造、翻建、大修自住住房。 由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款 。 房地產(chǎn)項目貸款的審查要點 企業(yè)資信等級評價； 貸款項目評估： 項目情況 ， 市場分析和財務(wù)指標； 貸款擔(dān)保方式評價： 不同機構(gòu)提供的不同擔(dān)保； 貸款綜合評價： 綜合風(fēng)險度超過 60％ 為高風(fēng)險貸款 綜合風(fēng)險度＝ （ 某筆貸款風(fēng)險額 /某筆貸款額 ） 100％ ＝信用等級系數(shù) 貸款方式系數(shù) 期限系數(shù) 項目風(fēng)險等級系數(shù) 某筆貸款風(fēng)險額＝某筆貸款額 信用等級系數(shù) 貸款方式系數(shù) 期限系數(shù) 項目風(fēng)險等級系數(shù) 因素 取值標準 類別 信用等級系數(shù) 30％、 50％、70％、 90％ AAA級企業(yè)、 AA級企業(yè)、 A級企業(yè)、 BBB級企業(yè) 貸款方式系數(shù) 10～ 20％、 50％、 100％ 銀行金融機構(gòu)、省級非銀行金融機構(gòu)或商品房抵押、 AA級以下企業(yè)或其他房屋抵押、信用貸款 貸款期限系數(shù) 100％、 120％、130％、 140％ 半年以內(nèi)、 3年以內(nèi)、 3～ 5年、 5年以上 項目風(fēng)險等級系數(shù) 50％、 60％、70％、 80％ 按建設(shè)條件、市場、產(chǎn)品分析及財務(wù)評價結(jié)果評定 指標 因素 項目基本情況 四證落實、自有資金占比、資金落實、地理與交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施、項目品質(zhì)等情況 市場分析 市場定位、供需形勢、競爭形勢、市場營銷能力、認購或預(yù)售 /預(yù)租能力等 財務(wù)評價 財務(wù)內(nèi)部收益率、銷售利潤率、貸款償還期、敏感性分析 房地產(chǎn)項目評估 年份 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 預(yù)算內(nèi) 資金 銀行 貸款 債券 0 0 0 利用 外資 自籌 資金 其他資 金來源 房地產(chǎn)項目資金來源小結(jié) 單位：％ 三 、 房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通 俗稱按揭， 是指那些不能或不愿一次性支付房款的購房人，將其與房地產(chǎn)商簽訂的住房買賣合同項下的所有權(quán)益抵押給金融機構(gòu)（通常是商業(yè)銀行），或?qū)⑵湎蚍康禺a(chǎn)開發(fā)商購買的住房抵押給商業(yè)銀行，銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房者并以購房者的名義交付給開發(fā)商所有。 工程未完部分應(yīng)有開發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承包合同 ， 預(yù)算造價重新審核 ， 以確定其抵押價值和貸款價值比率 ， 并按各個部位形象進度確定分階段抵押價值 。 6. 在建工程抵押貸款 抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款 ，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn) ， 以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為 。 5. 房地產(chǎn)債券融資 為了籌集 特定 房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè) 資金而發(fā)行的借款信用憑證 ， 具有高效靈活 、 無中途停貸或回收的風(fēng)險 、 易于被大眾接受等特點 。 特點 規(guī)模小 ， 期限短 ， 要求收益率高 ， 及時滿足需要 ， 降低企業(yè)財務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計劃依托項目且流動性較差 。 但融資成本較高 ，會使得原投資者弱化乃至失去對企業(yè)的控制權(quán) 。 發(fā)行條件 連續(xù)三年盈利； 凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10%； 累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的 50%； 總資產(chǎn)負債率低于 70%； 所有者權(quán)益至少 5000萬元 。 貸款要求嚴格 ， 抵押率較低 。 房地產(chǎn) 開發(fā)貸款的條件 除一般貸款條件外 ， 還包括： 企業(yè)的條件：營業(yè)執(zhí)照 ， 開發(fā)權(quán) ， 健全財務(wù)管理和經(jīng)濟核算制度 ， 貸款賬戶和結(jié)算賬戶； 項目的條件：土地使用權(quán) ， 項目相關(guān)合法證件及市場前景 ， 預(yù)算合理且自有資金占比達到項目預(yù)算投資總額的 35%） ； 開發(fā)商對建設(shè)的房地產(chǎn)進行保險 ， 且第一受益人為貸款銀行 。 （ 1） 土地購置貸款 二 、 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通 （ 2） 土地開發(fā)貸款 用于對土地進行改良 ， 雖然風(fēng)險較高 ， 但金融機構(gòu)會擁有 第一抵押權(quán) 。 貸款便捷 、成本較低 ， 但期限較短 ， 使用常受到限制 。 房地產(chǎn)投資資金融通與房地產(chǎn)金融 私人市場 公眾市場 權(quán)益 融資 個人 房地產(chǎn)上市公司 企業(yè) 權(quán)益型 REIT 退休基金 債務(wù) 融資 商業(yè)銀行 抵押貸款支持證券 保險公司 抵押型 REIT 退休基金 權(quán)益融資方式 上市或增發(fā)新股：條件較苛刻，融資成本高； 吸收其他機構(gòu)投資者資金：對企業(yè)和項目要求高； 合作開發(fā)：較為有利和普遍 債務(wù)融資方式 企業(yè)債券：債券利率和融資成本高； 抵押貸款：比較有利，也比較普遍； 信用貸款：對企業(yè)的要求較高 其他如預(yù)收定金和房款 、 留存收益等 。 （ 2） 購置所需資金量大與當(dāng)前支付能力有限的矛盾 一是當(dāng)時資金實力不夠；二是保持對資金的主動性； 三是將資金壓力在時間上攤薄；四是貸幣價值的變化； 五是提前實現(xiàn)房屋購買行為，如尚未付清借款時已有了房屋。房地產(chǎn)投資資金融通 如何保障房地產(chǎn)投資所需資金？ 主要內(nèi)容 1. 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性； 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通渠道和程序； 3. 房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通渠道和程序； 4. 房地產(chǎn)投融資擔(dān)保和保險的含義和作用； 5. 房地產(chǎn)投資資金融通決策 一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念 1. 含義 房地產(chǎn)投資者為保持流動性、規(guī)避風(fēng)險或追求更大利益等需要，在房地產(chǎn)金融市場運用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進行的行為或過程。 房地產(chǎn)項目資金循環(huán)圖示 土地購置 支付工程款等 土地開發(fā) 轉(zhuǎn)入開發(fā) 房屋建成 預(yù)售 /租 儲備資金 貨幣資金 生產(chǎn)資金 貨幣資金 成品資金 售租 特點： 資金占用量大，占用時間長，周轉(zhuǎn)速度慢；資金運動受區(qū)域范圍的影響 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性 （ 1） 開發(fā)資金需要量巨大與開發(fā)商自有資金有限的矛盾 第一 ， 資金投入集中