【文章內(nèi)容簡介】 本在 5000 元 6000元 /平方米。 目前，粵海新時代廣場 3樓（泰園）、 8樓（豐園）的酒店式公寓、海軒酒樓、地下停 車場已經(jīng)開近兩年，經(jīng)營狀況非常理想； 1樓（壹園）、 2樓（唯園）、 10樓（贏園 ）的高尚住宅，臨街旺鋪早已竣工，正在銷售中。 富宮大廈 富宮大廈是上市公司雅戈爾集團股份有限公司的產(chǎn)業(yè)之一，地處蘇州最繁華的觀前商業(yè) 中心，宮巷、富仁坊巷交匯處。開發(fā)商是蘇州雅戈爾富宮投資有限公司。 大廈共六層建筑，一層臨街店面，總面積約為 2500平方米，可分割出售 ，分割面積在 80200平方米左右，開設商業(yè)零售鋪面；二層 3000平方米，一次性合作經(jīng)營，開發(fā)餐 飲、娛樂等項目；三 六層已開設賓館客房為主，可設客房 170間。 目前，該商場只租不售，租金為 7元 /平方米 /天，外加空調(diào)費用。 觀前文化城 共四層，目前是只租不售，按各樓層經(jīng)營性質(zhì)不同，每層的店面租金也有所不同，一樓 租金在 130元 /月 /平方米左右。 其它樓層租金 30元、 50元、 60元 /月 /平方米等價位不等。除租金外，每月還有十元的物 管費。 玄妙廣場 處于干將路與工相交匯處，盛豐房地產(chǎn)開發(fā) 公司開發(fā)，七層建筑群體，包括賓館、寫 字樓、租買店鋪及地下車庫等幾個部分。占地面積 ,建筑面積 m2， 容積率 ，綜合樓面積 m2，商用房面積 m2,10月底開工，打造為 蘇州中高檔消費城。目前還未推出，但該地段的繁盛尚需時日。 觀前三期部分門面房 改建拓寬后的邵磨針巷新增的門面房銷售時，僅推出 10 多間，但有 700多人要求購買， 最后采用竟價銷售方式，最高單價 26000元 /平方米，最貴的一套達 900多萬元。 肆、店面現(xiàn)狀調(diào)查 ●店面類別 類別 自有者 比率 名次 租賃者 比率 名次 公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% ○1 67 72% ○1 合計 18 93 ※ 自有與租賃，現(xiàn)階段均是商品房掛帥，且顯示出與公房、自建房相當大的差距。 ●兩年內(nèi)有無購店之意愿 間數(shù)意向 自有店者 比率 名次 租賃店面 比率 名次 有意 17 65% 1 48 41% 2 無意 9 35% 69 59% 1 合計 26 117 ※ 自有店面者，仍然愿意再購買，高達 65%，遙遙領先無意購 買者，而租賃店面者，也 有 41%的受訪者表達高度購買意愿，二者總計，自有、租賃者占 65 / 143(約 48%), 無意 則占 78 / 143 (約 52%)以此觀察，百分比基本拉近。 ●現(xiàn)有開店不滿意度 （依順序 16號排列） 順序細項 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設計 1 2 0 3 2 3 45 2 8 15 10 16 13 6 230 4 建筑質(zhì)量 2 0 1 4 1 1 32 5 7 14 17 11 8 2 182 6 物業(yè) 管理 0 2 3 0 3 0 36 4 11 13 9 15 10 5 198 5 租金過高 3 2 0 0 1 1 18 6 5 4 5 4 11 50 399 1 來客多寡 3 1 0 1 1 4 40 3 13 6 4 5 20 22 289 2 配套合理 0 1 3 2 3 4 58 ○1 12 8 13 18 12 7 245 3 ※ 自有店家，不滿意依序是配套不合理，規(guī)劃設計未盡理想，來客量不足，物業(yè)管理不 如人意，建筑質(zhì)量差，和按揭費高。 而租賃店家，則是依序為租金高，來客少為一、二， 再接下來是配套不合理，規(guī)劃 不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳。 顯而易見，租金多為租用者心里的痛，而來客量無分自有或租用皆嫌少。 ●現(xiàn)有開店滿意度 （依順序 16號排列） 順序細項 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設計 0 4 0 0 3 1 29 4 6 12 11 13 9 11 226 4 建筑質(zhì)量 0 1 2 4 1 1 35 3 5 3 12 17 16 5 220 5 物業(yè)管理 2 1 2 0 3 0 25 5 4 9 16 12 11 9 227 3 租金過高 3 0 0 0 0 6 39 2 27 12 5 3 11 12 190 6 來客多寡 1 1 1 1 2 5 50 1 9 15 5 9 5 32 307 1 配套合理 1 1 3 3 0 0 24 6 13 8 10 6 14 13 230 2 ※ 自有店家和上題相較，有 50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現(xiàn)極有 趣的現(xiàn)象，來客量充足，因此租金也列尾，不認為過高。 ●您購買店面時，優(yōu)先考慮的因素 （依重要順序 18填寫） 順序細項 自有店面者 積分 名次 1 2 3 4 5 6 7 8 地段 2 14 124 1 價格 1 12 2 106 2 物業(yè)管理 1 1 3 2 2 1 1 54 3 建筑質(zhì)量 1 2 3 26 5 配套完善 2 5 1 1 47 4 交通方便 1 2 1 4 1 47 4 樓層 1 3 2 1 1 1 22 6 開發(fā)商信譽 5 1 1 1 17 7 順序細項 租賃店面 積分 名次 1 2 3 4 5 6 7 8 地段 1 4 14 86 815 1 價格 1 2 3 9 65 22 741 2 物業(yè)管理 5 11 16 27 9 6 3 288 5 建筑質(zhì)量 4 12 26 20 6 10 236 7 配套完善 7 10 13 10 23 9 5 310 4 交通方便 10 4 2 6 16 39 13 453 3 樓層 22 15 10 8 14 10 269 6 開發(fā)商信譽 21 17 9 5 15 5 1 2 227 8 ※ 自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價格，和租賃者完全一樣，地段、價格永 遠是考慮至深的先決條件，當然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸 屬之 一。 樓層的選擇（依順序列出 13） 順序樓層 自有店面者 積分 名次 1 2 3 一層 24 24 1 二層 6 6 2 三層 1 1 3 順序樓層 租賃店面者 積分 名次 1 2 3 一層 90 90 1 二層 26 26 2 三層 7 7 3 ※ 毫無疑問，第一理想目標，無疑是第一層，依次 2層，再其次 3層，此一題目，自有及 租賃，看法全然相同。 ●您購買、租賃店面需求為何 1. 店面面積需求 間數(shù)面積 自有店面 比率 名次 租賃店者 比率 名次 10m2以下 0 0% 0 0% 1020m2 2 % 3 10 % 4 2130m2 3 % 2 15 % ○1 3140m2 1 % 4 % 4150 m2 2 % 3 9 % 5180m2 7 % ○1 13 % 2 81100m2 3 % 2 15 % ○1 101150m2 3 % 2 15 % ○1 151200m2 1 % 6 % 201300m2 2 % 3 10 % 4 300m2以上 3 % 2 12 % 3 合計 26 109 ※ 自有店面者，以 5180m2為面積首選，但次選則呈現(xiàn)多元化需求，極小的 2130 m2和 極大的 300 m2以上，都有店主深感興趣。 租賃者則首選分布均勻，以 2130 m 81100 m 101150 m2，三種面積需求，均并 列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主。 2. 面寬需求 間數(shù)面寬 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次 3m以下 1 % 6 2 % 7 4 % ○3 12 % ○3 1 % 6 8 % 4 1 % 6 9 % 4 3 % 4 8 % 4 1 % 6 5 % 6 2 % 5 6 % 5 68m 6 % ○2 24 % ○2 8m以上 7 % ○1 29 % ○1 合計 26 113 ※ 面寬需求，此一課題，無論自有或租賃店面主人，看法完全一致，笫一名是 8m以上， 第二名是 68m皆以大店面，大面寬為理想，而第三名則以 小店面為需求。 3. 深度需求 間數(shù)深度 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次 5m以下 1 % 13 % 4 57m 4 % ○2 26 % ○1 7m9m 8 % ○1 20 % ○2 911m 4 14,8% ○2 14 % 3 1113m 6 % 3 3 % 1315m 7 % 1517m 2 % 6 % 1719m 1 % 6 % 20m以上 1 % 10 % 合計 27 105 ※ 自有店面者，以 79m為最愛，而 57m， 911m并列第二，租賃店面，則以 57m到首選 ， 79m列為笫二， 911m第三，兩相比較，范圍皆在 59m 亦深得人心。 ●店面方式與預算接受額 1. 付款方式 間數(shù)方式 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次 一次性付款 6 26% 3 2 % 3 分期 8 % 2 65 % ○1 按揭 9 % ○1 37 % 2 合計 23 104 ※ 自有者以辦理按揭掛帥，緊追其后的是分期付款，二者比例差異不大，而租賃者以分 期為主，呈高比例的傾向，按揭則次選。 2. 首付款可接受額度 間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次 20萬以下 10 % ○1 65 65% ○1 2040萬 5 % 2 19 19% 2 4160萬 1 % 3 8 8% 3 6180萬 2 2% 5 81100萬 4 4% 4 101150萬 151200萬 1 1% 6 201250萬 251350萬 350萬以上 合計 16 99 ※ 無論自用或租賃店面，首付款愈少愈好，前三名