【正文】 壹、觀前概述 地理位置 蘇州是一座擁有 2500多年歷史的著名歷史文化名城和世界遺產(chǎn)保護(hù)所在地，它處于中國 兩大經(jīng)濟(jì)帶 “東部沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶 ”的交匯處，是久負(fù)盛名的 “魚米之鄉(xiāng)、園 林之城、文萃之幫和絲綢之府 ”。 觀前地區(qū)地處蘇州古城中心位置，總占地面積 ，東起臨頓路，南至干將路，北 依舊學(xué)前、因果巷，西達(dá)人民路，是蘇州商貿(mào)和文化的中心。 商業(yè)中心成因 一千七百多年前，觀前地區(qū)建起了真慶道觀，由于道觀的興盛而帶來了大量人群，街市 逐漸興盛起來，并帶來了商機(jī)，在道觀內(nèi)外，逐 漸形成了商業(yè)市面。清末蘇州遭受戰(zhàn)亂 ，尤其是閶門一帶繁華商市毀于兵亂，人們都到市中心謀求發(fā)展，這才促成了觀前的興 起。同時由于觀前街道的改造，平門開通架橋連接蘇州火車站，蘇嘉鐵路是清末當(dāng)時中 國為數(shù)不多的鐵路之一，更使觀前迅速地繁榮起來，城內(nèi)大部分富戶也都散居在臨頓路 附近的街巷中，購買力強(qiáng)，于是觀東商市首先興起。逐漸觀前南市開始取代閶門、南浩 街繁榮起來，并初步形成具有一定規(guī)模、行業(yè)較齊全的商業(yè)街。觀前街是當(dāng)年蘇州最有 氣派的街道，也是滬寧線上最有特色的一條街道。 今日概況 在近百年的歷史變化 和大蘇州概念下，觀前地區(qū)成為了市中心的中心，商貿(mào)中的核心地 區(qū)。 1982年 6月，觀前被正式定為步行街； 1999年市政府啟動了觀前地區(qū)改造工程。 從啟動至今，蘇州人跨世紀(jì)進(jìn)行的觀前地區(qū)整治更新這一浩大工程，業(yè)已走過一二期和 三期共三個階段，累計(jì)完成工程投入 8億余元。蘇州市民自豪地把觀前工程評選為建國 50年來 “心目中的 20件大事 ”之一，并列為近 16年來 “十大民心工程 ”排行榜的榜首。 一個集商業(yè)、旅游、文化、宗教為一體的步行商業(yè)街已呈現(xiàn)在世人的面前，這就是蘇州 格調(diào)高雅的城市中心。待到華燈初上，觀前街所有 建筑上安裝的輪廓燈將把新老店鋪勾 勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚動人。在反射燈、霓虹燈、街燈的映照下，觀前街越 發(fā)顯得亮麗繁華、絢麗多姿。 觀前客流量 數(shù)據(jù)顯示，觀前地區(qū)的日平均人流量已由整治前的 8萬多人次增加到 12萬人次左右，節(jié) 假高峰甚至超過了 35萬多人次，人流結(jié)構(gòu)中市民與游客的比例則由改造前的 17： 3改寫 為 2： 1。通過問卷調(diào)查，人流量中本市人口約占 40%，外地人口約占 60%；購物約占 35% ，旅游與休閑的約占 65%；青年約占 70%，中老年人約占 30%；外賓約占總?cè)藬?shù)的 %。 “游蘇州不逛觀 前乃憾事 ”已成眾多外地來蘇游客的共識。而區(qū)內(nèi)各大商場的銷售額也 翻起 “跟斗 ”，平均增長 25%左右，一些 “老字號 ”的增幅更是高達(dá) 50%至 70%。 規(guī)劃方針 蘇州市政府按 恢復(fù)特色、突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ) 的原則，對觀前街商業(yè)布局 作了較為嚴(yán)格的規(guī)定。觀前街明確為名品、名店一條街，原則上不安排餐飲行業(yè)進(jìn)入。 宮巷碧鳳坊和太監(jiān)弄組成餐飲一條街。第七通道主營旅游工藝品，蘭花街為婦女用品 街。 在主街道觀前街上，各店鋪外墻立面、材質(zhì)、顏色、燈類，都作了整體規(guī)劃，要求給人 以清淡素雅的感覺。規(guī)劃整 治老字號店招為黑底金字，配以射燈映照，其余店招則用霓 虹燈勾勒。商家的廣告燈箱、櫥窗也在重新包裝設(shè)計(jì)后統(tǒng)一使用各種燈光。 規(guī)劃整治后，觀東形成了以小開間為主的店面，具有蘇州傳統(tǒng)清秀典雅的風(fēng)格；中段以 玄妙觀為中心，恢復(fù)傳統(tǒng)的道教文化色彩；觀西以現(xiàn)代建筑為主，但又帶有傳統(tǒng)風(fēng)格。 道路改一般街道的拱形為更適合步行的平面道路。東西入口廣場及玄妙觀正山門廣場以 4060厘米的花崗石鋪成，其余路面以各式廣場磚為主，并設(shè)置導(dǎo)盲道和殘疾人道， 由此營造出觀前濃厚的傳統(tǒng)風(fēng)貌及現(xiàn)代氣息。 觀前一期改造工程概況 一期 工程在繼承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化的同時，讓觀前地區(qū)在更高水準(zhǔn)，更高起點(diǎn)上帶著現(xiàn)代 商業(yè)意識創(chuàng)造著現(xiàn)代的觀前文明，并以海納川百的宏偉氣勢迎接著八方商客和中外游 客。 1999年 1月 6日，觀前整治更新首期工程開始，主要任務(wù)是整治觀前街街景街貌，整治玄 妙觀周邊和小公園地區(qū)環(huán)境。 一期工程已于 1999年 9月 25日順利竣工。 2020年 3月，中宣部等六部門首批確定為江蘇省 唯一的全國 “百城萬店無假貨 ”活動的示范街。觀前街、玄妙觀和小公園休閑廣場以其 優(yōu)美舒適的購物、旅游環(huán)境，濃郁的地方特色和漸趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施迎接著中外游客。 觀前二期改造工程概況 觀前地區(qū)二期工程于 2020年 3月 3日開始啟動，歷時近十個月。二期工程主要涉及的范圍 有：宮巷、碧鳳坊、洙泗巷以東（沿街）和蔡匯河頭以南顏家巷以北等區(qū)域。二期工程 規(guī)劃總用地面積約 ；規(guī)劃新建總面積約 65350平方米。其中新增廣場綠地面積 約 4600平方米，機(jī)動車停車場面積約 5900平方米，非機(jī)動車停車場面積約 4200平方米。 二期工程建設(shè)將以完善觀前地區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)化宮巷、碧鳳坊、玄妙觀等區(qū)域的 商業(yè)布局及功能為核心目標(biāo)，從而逐步完成觀前地區(qū)整體框架 布局，以促進(jìn)觀前地區(qū)的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)繁榮，鞏固和發(fā)展觀前地區(qū)商貿(mào)、文化中心地位。 具體工程項(xiàng)目為： 美食娛樂一條街 碧鳳坊： 全長 300米，巷內(nèi)汽車可進(jìn)出交會，中央部位附近有大型停車場、綠化廣場，融合現(xiàn)代 餐飲、娛樂休閑等功能，同時適當(dāng)錯位經(jīng)營其他商業(yè)品種，是二期工程中的重中之重。 屆時，蘇州碧鳳坊將與香港的蘭桂坊齊名媲美。 大成坊（喬司空巷）北口： 共三層，總計(jì)約 800多平方米面積，地理位置優(yōu)越。 家居式旅館區(qū)： 突破現(xiàn)代化住宿的理念！地處顏家巷以北蔡匯河頭以南之間的區(qū)域，鬧中取靜， 建造大 片小體量外顯傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)具現(xiàn)代設(shè)備的獨(dú)門獨(dú)戶的小客棧，使游客賓至如歸，完全有 “居家 ”的那種方便、溫馨的感覺。 洙泗巷沿街： 洙泗巷的西邊緊挨玄妙觀，東邊將沿街的民居拆建小體量的商業(yè)店鋪，基本三層，局部 四層，南接觀前街，北通觀后街（舊學(xué)前）。 宮巷地塊商業(yè)用房： 觀前地區(qū)南北向中軸線，全長 430米，涉及六個地塊，共新建約 3萬平方米商業(yè)用房，路 幅 14米，管線預(yù)埋地下。 玄妙觀小體量： 玄妙觀是江南最大的道觀，寓商于道，已初具規(guī)模。在東西腳門 “街中街 ”有少量店 鋪。一般樓層 12樓， 建筑面積 30平方米左右。 蘭花商廈、九鼎商廈、觀前商城： 觀前街上新建的三座現(xiàn)代化大型集購物、休閑和娛樂為一體的商場。設(shè)施完備，配有物 業(yè)管理。觀前商城為三層，蘭花、九鼎為 4層，已有不少客商進(jìn)駐，招租鋪位大小可任 選，租售靈活。 粵海新時代廣場： 粵海新時代廣場位于觀前街西北面，蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從規(guī)劃初期，便以 “立足觀前，完善觀前 ”位主導(dǎo)思想，在配套設(shè)施、環(huán)境工程、燈光工程、物業(yè)管理等 方面大做文章，力爭成為觀前街上一顆耀眼的明珠。 觀前三期改造工程概況 三期工程在小 公園以南，規(guī)劃用地 ，新建建筑 ，翻建道路 方米，增加綠地 8000多平方米．增建停車場 2萬多平方米。三期工程投資約 ，目 前包含本項(xiàng)目在內(nèi)的商住兩用房和觀前公園已基本建成。 商用房招商優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 —鉆石級地段 l 蘇州已形成古城居中，東園（工業(yè)園區(qū)）、西區(qū)（蘇州馨區(qū)）、南景（風(fēng)景區(qū)）、北 廊（交通走廊）的城市格局，市區(qū) 392平方公里，其中已建成區(qū) 82平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 l 通過整治更新，觀前地區(qū)已由傳統(tǒng)商貿(mào)中心發(fā)展成為市區(qū)具 有濃郁地方特色的商業(yè)、 文化、旅游中心。 l 觀前地區(qū)匯集了采芝齋、稻香村、葉受和、陸稿薦、松鶴樓、得月樓等眾多老店以及 人民商場、工業(yè)品商場、購物中心等大型現(xiàn)代化商廈，其厚重的商業(yè)氛圍歷久彌新，無 可替代。 l 商業(yè)用房位于或緊鄰觀前街（東西軸線）、宮巷（南北軸線）、玄妙觀（核心區(qū)域） 等最繁華鬧市區(qū)，節(jié)假日高峰人流量超過 30萬人次。 環(huán)境優(yōu)勢 —詩畫般街景 l 功能齊全。購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、旅游、商住、居民、小商品等九大功能 區(qū)，布局合理，優(yōu)勢互補(bǔ)，構(gòu)成完整的綜合優(yōu)勢。 l 交通便捷。 道路按機(jī)動車、旅游專線、非機(jī)動車和步行 4種形式翻建一新，構(gòu)成整個 地區(qū)的道路交通系統(tǒng)。四周 4個機(jī)動車環(huán)路，貫穿南北的旅游專線，加上分布合理總計(jì) ，總?cè)萘繛?1200輛機(jī)動車和 ，即使進(jìn)出觀前街和 玄妙觀步行區(qū)也方便快捷。 l 環(huán)境優(yōu)美。建筑，粉墻黛瓦，透出蘇州園林小、雅、秀的韻味；廣場，形式多樣，凸 現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代交相輝映的魅力；小品，錦上添花，享受觀光逛街時實(shí)用和休閑的情趣； 綠化，因地制宜，增添都市潔凈的綠茵氣息；燈光，通明燦爛，勾勒夜觀前令人陶醉的 的畫景；廣告，別具 匠心，烘托獨(dú)步姑蘇的商業(yè)繁華。 l 基礎(chǔ)設(shè)施完善。水、電、氣等按留有發(fā)展余量全部改造更新，所有管線均埋入地下， 還配套建成蘇州電臺觀前直播室以及電腦保安系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、燈光弱電控制系統(tǒng) 等先進(jìn)社會服務(wù)設(shè)施。 政策優(yōu)勢 —投資者之家 l 對知名企業(yè)、外商投資企業(yè)、港澳臺同胞投資企業(yè)、納稅貢獻(xiàn)大企業(yè)以及購買房產(chǎn) 2020平方米以上的投資者可享受購房優(yōu)惠政策。 l 投資者可享受當(dāng)?shù)卣龀謪^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)政策，感受寬松經(jīng)營環(huán)境帶來的實(shí) 惠。 l 觀前地區(qū)招商服務(wù)中心投資者提供從工商登記、納稅辦照、商務(wù)咨詢 到聯(lián)系按揭一條 龍服務(wù)，實(shí)行 “一門式 ”登記、 “一卡式 ”收費(fèi)。 發(fā)展優(yōu)勢 —盈利增值寶地 l 蘇州經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展和城市規(guī)模的大幅度擴(kuò)展，更加突出了古城的母體地位和居中 作用，觀前地區(qū)的含金量隨之大為提高，成為投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保值增值的首選之地。 l 歷史的淵源造就了蘇州市民濃濃的 “觀前情結(jié) ”，整治更新后的新觀前更是蘇州人倍 感自豪， “逛觀前 ”的傳統(tǒng)習(xí)俗賦予了全新內(nèi)涵，觀前始終是蘇州人心中的最愛。 興旺的旅游經(jīng)濟(jì)為觀前的發(fā)展注入了巨大的活力。既古樸又新穎、既秀雅又繁華的新觀 前，以其獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢和強(qiáng) 勁的旅游功能，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客。 貳、蘇州市區(qū)其余商業(yè)街狀況分析 嘉余坊概況 嘉余坊為舊城改造房，當(dāng)初建筑格局類似別墅。從九四年開始銷售，當(dāng)初銷售價格為 4800元 /m25000元 /m2不等，面積 250 m2左右。業(yè)主大多數(shù)作為投資出租。九六年、九 七年形成鼎盛時期，租金價格 10萬 30萬元左右不等，成為蘇州市中心區(qū)域有名的美食 街。后來學(xué)士街的開發(fā)以及鳳凰街餐飲業(yè)的興起，對他們造成了極大的沖擊?，F(xiàn)在一些 業(yè)主的希望的租金已下滑到 513萬元。但 嘉余坊一些大型的飯店