區(qū)位理論與房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布(編輯修改稿)
2025-06-17 09:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 還有一個(gè)最為重要的假設(shè) —— 理性的住宅所有者把 住房租給出價(jià)最高者： (3— 6) 0111 )( xdkydR ???0222 )( xdkydR ??? 如果 x01=x02， 那么 ， 在任何一個(gè)位置 ， 由于 k1k2。 ， 第二類 家庭愿意支付的租金會(huì)高于第一類家庭 ， 結(jié)果是沒(méi)有業(yè)主愿意將 自己的住房租給第一類家庭 。 這種情況是不均衡的 ， 均衡狀態(tài)是 每類家庭都有住房 。 因此 ， 每一類家庭都找到合適住房的條件是 x01≠ x02；或者 在 x01=x02的情況下 ， 必須有收入 y1y2。 但后者并不是達(dá)到平衡狀 態(tài)的必要條件 。 達(dá)到平衡的必要條件是市場(chǎng)對(duì)每一類家庭內(nèi)所有 家庭同等對(duì)待 ， 同時(shí) ， 兩類家庭中的每一個(gè)家庭都有住房居住 。 每一個(gè)家庭都找到合適住房時(shí)的租金稱為平衡租金 ， 兩類家庭的 平衡租金分別為 R1(d)和 R2(d)。 問(wèn)題是：這兩類家庭是否會(huì)混合居住 ?在距離市中心同樣的 位置上 ， 兩類家庭混合居住的條件是：兩類家庭的平衡租金 R1(d)， R2(d)須相等 。 現(xiàn)假設(shè)存在這樣一個(gè)位置 ， 距離市中心 為優(yōu) 。 因?yàn)閮深惣彝?duì)交通時(shí)間的厭惡程度不同 (k1k2)， 第一 類家庭的租金梯度線斜率大于第二類家庭 ， 如圖 4— 4所示 。 圖 4— 4兩類家庭時(shí)的住宅租金梯度線 圖 44中 ， 第一類家庭的租金梯度線斜率大 ， 第二類家庭 的租金梯度線斜率小 ， 二者有一相交點(diǎn) m。 在這個(gè)模型里 ， 沿 半徑方向最多只存在一個(gè)這樣的位置 ， 兩類家庭的平衡租金相 等 ， 能夠讓兩類家庭混合居住在一起 。 這個(gè)位置是兩類家庭居 住的分水嶺 。 在距離大于 m的位置上 ， R1(d)R2(d)；在距離小 于 m的位置上 ， 必然有 R1(d)R2(d)。 其經(jīng)濟(jì)學(xué)含義：第一類家 庭 ， 對(duì)交通有厭惡的家庭愿意支付高租金居住在市中心到 m之 間 ， 第二類家庭居住在 m點(diǎn)和城市邊緣之間 。 達(dá)到市場(chǎng)均衡的 條件是：租金最大化以及每一個(gè)家庭都有住房居住 。 即 )84()()74()()(202201121??????????cqrbRxmkyxmkymRmRa 當(dāng)城市為圓形時(shí) ， 兩類家庭的交界點(diǎn)和城市邊緣離市中心 的距離 ， 可以根據(jù)公式 (45)計(jì)算決定： 上述兩類家庭的模型可以進(jìn)一步推廣 ， 擴(kuò)展出一些公式 ， 用以說(shuō)明土地的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)和不同用途 、 不同家庭在空間上的分 化現(xiàn)象 。 )104()()94(211???????vqqqbvqnm 現(xiàn)假設(shè)不同家庭對(duì)住宅密度有不同的偏好 。 還是假設(shè)第一 類家庭交通成本較高 ， 同時(shí) ， 還要求住宅有較大的占地面積即 較低的容積率 。 這兩個(gè)假設(shè)剛好可以刻畫兩類收入水平不同家 庭之間的差異 。 高收人家庭特征：一是對(duì)交通厭惡程度高 ， k1k2；二是希 望占據(jù)較大的土地面積 ， q1q2。 即要求住市中心的大房子 。 從 長(zhǎng)期來(lái)看 ， 當(dāng)城市存量房老化 、 需要重建 ， 新開(kāi)發(fā)建設(shè)的選址 是由對(duì)土地的競(jìng)租結(jié)果決定的 。 由 R(d)=y－ kd－ x0， 兩類家庭 的競(jìng)租分別是 )114()()(202222101111?????????qcxdkydrqcxdkydr 式中 ， k， q的變化表示了交通消費(fèi)和土地消費(fèi)的變化 ， 如 隨收入的變化而變化 。 K1/q1。k2/q2表示兩類家庭不同的土地租 金梯度線的斜率 ， 哪一類家庭的斜率大 ， 該類家庭就會(huì)占據(jù)市 中心 。 如果兩類家庭的差別僅在于收入的差異 ， 則競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果完全 取決于土地消費(fèi)的收入彈性和交通消費(fèi)的收入彈性 。 當(dāng)土地消 費(fèi)的收入彈性較大 ， 而交通消費(fèi)彈性較小時(shí) ， 收入增長(zhǎng)會(huì)使家 庭增加較多的土地消費(fèi) ， 而交通消費(fèi)額只有較少的增長(zhǎng) ， 即是 k／ q相對(duì)減小 ， 租金梯度線斜率降低 。 此時(shí)收入的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致 家庭朝郊外方向搬移 。 相反 ， 當(dāng)土地消費(fèi)的收入彈性較小 ， 而交通消費(fèi)彈性較大 時(shí) ， 收入增長(zhǎng)會(huì)促使家庭增加較少的土地消費(fèi) ， 而交通消費(fèi)額 有較大的增長(zhǎng) ， 即是 k／ q相對(duì)增大 ， 租金梯度線斜率增大 。 此 時(shí)收入的增長(zhǎng)不會(huì)導(dǎo)致家庭朝郊外方向搬移 ， 高收人家庭仍占 據(jù)市中心 。 惠頓 (Wheaton， 1997)通過(guò)對(duì)舊金山家庭的實(shí)證分 析測(cè)算 ， 發(fā)現(xiàn)收入土地需求彈性系數(shù)和收入交通需求彈性系數(shù) 非常接近 。 應(yīng)用類似的彈性指標(biāo) ， 可以分析城市中其他條件如學(xué)校公 共設(shè)施的作用 ， 解釋發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)富有家庭的郊區(qū)化現(xiàn)象 。 由 “ 兩類家庭 ” 模型城市得出的結(jié)論，可以推廣到有多類家庭、 房地產(chǎn)租用者或購(gòu)買者的情形，所有房地產(chǎn)需求者的偏好和因 素都可以用 k， q的變化來(lái)描述。 在有多類型家庭的城市模型中 ， 前面總結(jié)的比較靜態(tài)結(jié)論 仍然成立 ， 土地供應(yīng)少 、 人口多 、 戶均占地面積大 ， 都會(huì)導(dǎo)致 城市邊緣 b和各類家庭交界點(diǎn) m的遠(yuǎn)擴(kuò) 。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于競(jìng) 租而產(chǎn)生空間分化 ， 分化的條件之一是房地產(chǎn)出租 (出售 )給出 價(jià)最高者；條件之二是每一類房地產(chǎn)需求者根據(jù)自己的偏好找 到生產(chǎn)或居住場(chǎng)所 ， 而城市邊緣的位置 b由城市規(guī)模和戶均占 地面積決定 。 城市住宅或土地租金的增長(zhǎng) ， 從經(jīng)驗(yàn)看 ， 受許多因素影響 。 李嘉圖模型認(rèn)為 ， 最重要的因素是人口增長(zhǎng)因素 。 這里先回顧 一下公式 (4— 3)和公式 (4— 5)， 公式 (4— 3)說(shuō)明了某地段的住 宅租金依賴于建筑成本 c、 該住宅用地以前的農(nóng)業(yè)用地租金 raq 和該位置相對(duì)于城市邊緣 b到市中心交通費(fèi)用的節(jié)省額 。 公式 (45)指出 ， 城市的邊緣離市中心的距離 b是與城市人 口有關(guān)的 。 并且 ， 對(duì)公式 (45)中的 n取偏微分 ， 則能得到下面 的表達(dá)式： 同樣 ， 消費(fèi)的集中也能產(chǎn)生好處 。 具體而言 ， 聚集經(jīng)濟(jì)效 益表現(xiàn)在下述幾個(gè)方面： ① 本地市場(chǎng)的潛在規(guī)模 。 居民和工業(yè)的大量集中產(chǎn)生了市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 。 人口規(guī)模的增長(zhǎng)為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)增加了潛在市場(chǎng) 。 當(dāng)?shù)? 市場(chǎng)由于運(yùn)輸費(fèi)用低廉比外地市場(chǎng)對(duì)企業(yè)更有吸強(qiáng)力 ， 而且由 于城市地區(qū)信息傳送便捷 ， 銷售的成本也降低 。 現(xiàn)代技術(shù)的發(fā) 展可使運(yùn)輸費(fèi)用大大降低 ， 企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)較以前更為廣闊
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