【文章內(nèi)容簡介】 大,即是指價格持續(xù)的大幅度的上漲和突然急劇下跌。以上介紹完泡沫之后,我們再來看看房地產(chǎn)泡沫指的是什么。由泡沫的定義我們知道,泡沫的產(chǎn)生需要載體,而房地產(chǎn)無非是最好的載體形式。房地產(chǎn)泡沫從本質(zhì)上來講實際上就是地價泡沫,是由房地產(chǎn)投機者預(yù)期的房地產(chǎn)價格一度高于市場的基礎(chǔ)價值,從而產(chǎn)生的一種現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為地價狂漲,進而產(chǎn)生泡沫,但是當(dāng)其漲到一定高度時又由于市場的需求量不斷下降進而又會引起房地產(chǎn)價格下跌,從而泡沫消失。另一方面,房地產(chǎn)泡沫并不完全等同于房地產(chǎn)過熱。經(jīng)過以上的分析,我們總結(jié)出房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該包括如下幾層意思:第一,房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格高于市場的基礎(chǔ)價值的部分。由于房地產(chǎn)存在很大的投機性,人們往往對其未來收益預(yù)期過高,進而引起其價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于理論價值從而產(chǎn)生泡沫。第二,房地產(chǎn)泡沫實質(zhì)上是地價泡沫。我們對房地產(chǎn)價格組成進行分析發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)價格包括土地價格和建造成本,建造成本包括材料費,人工費等,其成本漲幅不是很大,因此泡沫主要是由土地價格造成的。由于我國是人口大國,土地本來就稀缺,因此第10頁 華東理工大學(xué)碩士學(xué)位論文人們往往把土地價格抬的很高進而使得房地產(chǎn)價格嚴(yán)重偏離基礎(chǔ)價值進而產(chǎn)生泡沫。第三,房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟泡沫的一種,但并不完全等同。我們知道房地產(chǎn)泡沫被分成四個區(qū),如果房地產(chǎn)泡沫處于安全區(qū),那么不但不會產(chǎn)生泡沫反而能促進經(jīng)濟的發(fā)展。如果泡沬處于危險區(qū)或者嚴(yán)重危險區(qū)就有可能產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫,但也不是必然性,要看其能否持續(xù)不斷的上漲進而導(dǎo)致經(jīng)濟危機或者金融危機。第四,房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)過熱是兩個不同的概念。房地產(chǎn)過熱是指供求關(guān)系不平衡造成的,而房地產(chǎn)泡沫是由于人們對房地產(chǎn)價格的預(yù)期與房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價格嚴(yán)重偏離造成的。通過以上的分析,我們可以得出房地產(chǎn)泡沫的定義:房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)的價格在一定時期內(nèi)持續(xù)嚴(yán)重高于其基礎(chǔ)價值。其本質(zhì)一種地價泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)市場無泡沫時,房價一段時期內(nèi)會呈現(xiàn)一定的規(guī)律。而當(dāng)房價出現(xiàn)泡沫時,呈現(xiàn)出某種無規(guī)律性,我們無方法可循。統(tǒng)計檢驗方法就是用統(tǒng)計上的方法進行統(tǒng)計分析看其內(nèi)部是否存在某種規(guī)律性,常用的統(tǒng)計方法包括超常易變性檢驗,單位根檢驗和協(xié)整檢驗法等。超常易變性檢驗是有希勒(1981)提出來的,此種檢驗方法的理論依據(jù)為在一個完全有效的市場和人們的預(yù)期都是理性的情形下,人們能夠預(yù)見的未來收益的方差肯定大于資產(chǎn)當(dāng)前價格的方差,如果結(jié)果相反則說明假設(shè)不成立,那么市場就存在泡沫。此種檢驗方法最先應(yīng)用于股票市場。Hamilton and Whiteman(1985yi2^出用單位根和協(xié)整檢驗方法來檢驗房地產(chǎn)泡沫是否存在。如果房地產(chǎn)市場包含了投機,則房產(chǎn)價格的時間序列就是不平穩(wěn)的隨機過程。因為投機的出現(xiàn)因而引發(fā)了房地產(chǎn)的泡沫。協(xié)整檢驗就是用來判斷房產(chǎn)價格與由租金產(chǎn)生的收益之間是否存在長期的均衡關(guān)系,因為我們假定房產(chǎn)理論價格等于各期房產(chǎn)租金現(xiàn)值的和。如果他們之間沒有長期的均衡關(guān)系,即房價偏離了理論價值,則房地產(chǎn)市場存在泡沫。理論價格法是要建立一種模型,通過這個模型算出房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值,然后與市場的價值進行比較進而得出房地產(chǎn)泡沫。常用的方法為收益還原法和市場供求法,資本收益法。收益還原法是對資產(chǎn)未來收益進行合理估計值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值作為資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值,然后與市場的價格相比較算出泡沫度。華東理工大學(xué)碩士學(xué)位論文 第11頁日本學(xué)者許多都采用這種方法對日本泡沫度進行相關(guān)研究。有代表性的人物有中尾宏和野口悠紀(jì)雄。中尾宏(1996)用此種方法得出了東京商業(yè)用地的基礎(chǔ)價格,他用到了馬克思主義的相關(guān)理論(即地價是地租的資本化),得出從1983年開始東京商業(yè)用地就已經(jīng)大幅度脫離理論上的地價。野口悠紀(jì)雄(1987)[8]提出地價泡沫,充分考慮土地的成本,得到當(dāng)土地進行交易時的比較合理的收益率,直接計算了 “收益還原地價”。市場供求法是利用經(jīng)濟學(xué)中供需均衡的理論,選出供給的要素和需求的要素建立等式算出供需平衡時的均衡價格,此價格即為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價格。Abraham and Hendershott(:i994)[i3]從市場供需出發(fā),將房地產(chǎn)價格、房子建造成本、貸款利率等作為影響房地產(chǎn)市場供需的因素,建立數(shù)學(xué)模型,求出均衡時的價格,即是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值,再與房地產(chǎn)的實際價格相比較得出泡沫度。資本收益法是從房地產(chǎn)收益為零的角度求出房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。楊曉東(2008)等基于投機行為理論,建立了基于房地產(chǎn)內(nèi)在價值的泡沫度測定模型,分別對北京、上海等城市進行了實證分析,計算出房產(chǎn)市場中的泡沫程度,結(jié)果很好的反應(yīng)了當(dāng)時房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況。指標(biāo)指示法是根據(jù)某個指標(biāo)(如房價收入比)的值來判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。其它的指標(biāo)還有商品房空置率、實際的房價與理論的房價之比、房地產(chǎn)貸款比例與增長率等等。這種如毛勇等人[14]對房地產(chǎn)泡沫進行研究時就曾用商品房空置率這個指標(biāo)對其進行研究分析,分析結(jié)果證明在19962006年我國房地產(chǎn)市場存在泡沬。指標(biāo)指示法關(guān)注于宏觀經(jīng)濟和居民生活水平,其強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)于整個宏觀經(jīng)濟的聯(lián)系,并且看起來簡單明了,容易理解,對數(shù)據(jù)的要求較少,但是這個指標(biāo)沒有公認(rèn)的計算方法,也無法計算出泡沫度到底有多大,只能說明房地產(chǎn)市場上是否存在泡沫。本章介紹了與研究相關(guān)的各種理論知識。在研究房價分布時用到的冪律分布的概念,冪律分布參數(shù)值得估計和檢驗冪律分布的方法。在研究房價空間分布特點時用到的空間經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)知識。在研究房地產(chǎn)泡沫度時,用到的泡沫的概念,以及檢驗泡沫的方法,分別為統(tǒng)計檢驗發(fā),理論價格法和指標(biāo)指示法。本章還介紹了相關(guān)理論的研究發(fā)展情況。第12頁 華東理工大學(xué)碩士學(xué)位論文第3章上海房地產(chǎn)價格的分布直到最近幾年人們才開始研究房價的頻率分布情況,并且自提出以來這個研究主題便引起廣泛的關(guān)注。本小節(jié)中我們利用各大房地產(chǎn)網(wǎng)站(如安居客,搜狐網(wǎng)等)得到上海市二手房的價格,并對其分布情況進行研究。I. I 3 1 I q 1 ‘ ■ r—I 1 。 e o. ? \ ? .。 \。 \ : 。.7. 1廣 . ■ ■Q 。 \ : ■ * \ 04 \ 03 ? \ 。 。.2. \ 01 , ?』 ^ /X, ,
”1039。 w* 176。0 0,02 0 04 0 06 Price圖31 2011年上海房價的概率分布 圖32 PKS和PKSW檢驗Fig. 31 Probability Distribution Fig. 32 PKS and PKSW Test從圖31可以看出,2011年的上海的房地產(chǎn)價格很好的服從幕律分布,經(jīng)過前面章節(jié)介紹的確定尾指數(shù)的方法算得尾指數(shù)為4. 13。對其進行KS、KSW和CVM檢驗,結(jié)果顯示都通過檢驗,即不能拒絕原假設(shè)。認(rèn)為2011年上海房地產(chǎn)的價格服從冪律分布。具體檢驗結(jié)果見表31?！?。 ””。X ~1 ~~ 1/ 39。% . ,。、 . fX% .. ?? 。 \s. ?* *\、..39。t ? .. t ■?‘ ???*..。 。? , ?? ?? ?‘ ^ 、。?:務(wù),。j.167。,?！觥?I ?? : ? ?！?。. 。、^ j 1?1039。 18* io39。 ie39。 10* Id* 10* 1?！?lo* ie39。 ii39。uintprice uintprice uintpriceto 39。I — ^
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1039。, ... ..r — — 產(chǎn)》 lir*[ 1 y、 !,。 ,\ . / \ :39?！?\ S 。 : 176。?廣 。: r 。 。、。, 》 .。,Q 1? 、。?。 0 ? 。 Q 。 .V? “ 10 昔陀 。e ? , 。:,楊浦 。、 :。: 徐匯 、。:10, 10* 10* 10* 10* 10^ 10* 10. ID39。 1039。uintprice uintprice uintprice39。r ^“^j 39。I ? ^] 39。1 ~~^—~jk .. r/ \ t,39。39。 二, I . 39。4 \ :167。39。?。斤 \ ? 、 167。 f .?.0 。,。 I ^ 1 \】。?,基定 。 j i 。 .■?寶山 1 1 :I t ■?0 。 f ^itr,【 I 1 i —_^ i I。,!
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cQ ?。 。、??39。 宗明 :1039。 1039。uintprice圖33 2011年上海市各個區(qū)房價的冪律分布Fig. 33 District house price39。s powerlaw distribution of shanghai in 2011從圖33是對房子的地址劃分到各個區(qū)之后,分區(qū)對其價格進行檢驗。從上各圖可以看出,盡管2011年上海的房價總體服從冪律分布,但是各個區(qū)卻不一定都服從幕第14頁 華東理工大學(xué)碩士學(xué)位論文律分布。原因可能是由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺乏。因為我們的數(shù)據(jù)來自于各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的掛牌價格,每個區(qū)的數(shù)據(jù)量分布不均,可能有的區(qū)的數(shù)據(jù)比較少,因此對統(tǒng)計結(jié)果有一定的影響。但是,從表31可以看出,盡管有的區(qū)不能保證三種方法一定