【文章內(nèi)容簡介】 聯(lián)行 對次甲級寫字樓的評定標(biāo)準(zhǔn)和我們上文的分析，從本項目的位置、商業(yè)氛圍及配套、園區(qū)硬件、交通配套等方面條件來說，我們的經(jīng)營檔次要求符合 次 甲級寫字樓外裝修， 甲級 寫字樓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 。在經(jīng)營過程中，我們將從軟件方面來提升大廈的檔次 即通過專業(yè)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來提升大廈的形象和品質(zhì)。 3） 經(jīng)營功能設(shè)計及 目標(biāo) 客戶定位 樓層 功能分區(qū) 地下二層 人防和車庫 地下一層 設(shè)備間和員工餐廳及車庫 首層 大堂、商務(wù)中心 、小型超市、咖啡廳等 二 五 層 科技孵化器服務(wù)中心：多功能廳、大會議室、小會議室、展覽展示廳，入孵企業(yè)辦公場所 六 九 層 戰(zhàn)略合作伙伴辦公區(qū)及其它類企業(yè)辦公場所 根據(jù)區(qū)域市場需求特征分析，本項目的客戶定位于：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)， 工業(yè)設(shè)計、服裝設(shè)計 、廣告創(chuàng)意等。由于在大廈內(nèi)建立了科技孵化器，并借助我集團(tuán)在科技孵化器行業(yè)的品牌影響力，將來主要客戶將以高新技術(shù)企業(yè)、咨詢服務(wù)類和文化傳媒公司為主。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 15 本項目經(jīng)營關(guān)鍵因素及經(jīng)營基本設(shè)想 1) 本項目經(jīng)營關(guān)鍵因素 本項目并不臨街，因此商業(yè)招商幾乎 不可能，所以本大樓只能定位于純寫字樓經(jīng)營。在區(qū)位上受居住生活 區(qū)擠壓，并不臨城市一級 主干道，歷史形成的高端商業(yè)商務(wù)氛圍不足，主要容納不能承受周邊 商務(wù)區(qū)高租金的科技創(chuàng)新型中小企業(yè)，但中小企業(yè)對價格多十分敏感，這一慣性在一定時間內(nèi)仍會客觀存在；同時此項目存在自身布局不符合現(xiàn)代寫字樓要求的不足，若沒有品牌和概念的支撐，一定取得不了好的經(jīng)濟(jì)效益，也不一定利于大廈的品牌建設(shè)和保值增值；為了項目的長治久安還必須從低租金策略入手，保 證長期足夠的出租率支撐，這就要求產(chǎn)權(quán)方能在整租價格上給予大力支持；還要確定好經(jīng)營方向，找好概念與主題，必須貼近國家及北京市政府支持科技創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略要求，從而取得政策的大力支持。 另外，結(jié)合中外企業(yè)在大型地產(chǎn)商業(yè)實操管理上的經(jīng)驗，大廈經(jīng)營管理最好由一家有科技創(chuàng)新孵化器經(jīng)營管理經(jīng)驗的專家公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，這樣才能綜合考慮充分發(fā)揮項目自身優(yōu)勢，有效規(guī)避項目自身不足，不斷的提升寫字樓的專業(yè)品質(zhì)，同時，高質(zhì)量的物業(yè)管理，能有效的樹立寫字樓的品牌效應(yīng)，提高固定資產(chǎn)的保值增值能力，所以，決不能因為絕對地追求單位面積租金 收益而忽略整體，忽略長效，否則對大廈的安全、穩(wěn)定、和諧、長久經(jīng)營和整體品牌建設(shè)產(chǎn)生巨大的破壞。 2) 本項目開發(fā)經(jīng)營基本設(shè)想 根據(jù)大廈自身屬性，結(jié)合北京市、朝陽 區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃方向，本著以北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 16 品牌帶發(fā)展的思路，我集團(tuán)做如下設(shè)想： （ 1）我集團(tuán)對本項目經(jīng)營基本設(shè)想是 首先進(jìn)行孵化器相關(guān)配套設(shè)施及公共服務(wù)平臺進(jìn)一步建設(shè)完善，搭建完整的組織架構(gòu)，著手組建一只經(jīng)驗豐富、能征善戰(zhàn)的科技孵化器經(jīng)營團(tuán)隊。充分利用各級政府文化創(chuàng)意優(yōu)惠政策，與創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長型企業(yè)進(jìn)行廣泛地溝通接觸，吸引目標(biāo)企業(yè)入駐孵化器。爭取三年內(nèi)創(chuàng)建國家級 孵化器，最終建成以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心主體、市場定位明確、業(yè)態(tài)布局合理的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造分布多樣，錯落有致，布局全面而又別具一格的綜合型產(chǎn)業(yè)區(qū)。 （ 2）將我集團(tuán)在海運倉的文化創(chuàng)意中心移植到本項目，提升項目的科技含量和品牌起點，提高寫 字樓的號召力和競爭力，并取得政策資源優(yōu)勢，從而盡量提高出租率。 （ 3）寫字樓經(jīng)營采取主題組合策略，即位置較差的較低樓層 為入孵企業(yè)辦公場所和其附屬服務(wù)配套；位置相對較好的較高樓座引入戰(zhàn)略合作伙伴和其他企業(yè)。 （ 4） 強(qiáng)化 A 棟樓 物業(yè)管理，充分利用我集團(tuán)多年專業(yè)寫字樓管理經(jīng)驗，以及對東城區(qū) 域的熟悉，為產(chǎn)權(quán)方管理好大廈，力爭取得地區(qū)優(yōu)秀物業(yè)稱號。 （ 5）為做好 A 棟樓的 經(jīng)營，同時便于與產(chǎn)權(quán)方的溝通協(xié)調(diào)，貴方可以派駐有一定經(jīng)驗、熟悉情況的人員做為本大廈甲方駐場員，協(xié)助、監(jiān)督我們一同將 A棟樓 經(jīng)營好、管理好，合力打造一個高品質(zhì)辦公區(qū)品牌。 孵化器建設(shè)方案 1） 孵化器招商引資工作 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 17 組建一只熟悉科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的精干的招商引資隊伍，吸引全國乃至全球的優(yōu)秀企業(yè)入駐。一類是地方企業(yè)想到北京設(shè)立營銷、研發(fā)總部或者分支機(jī)構(gòu)的。一類是新興的科技創(chuàng)新型企業(yè)，為其提供周到的孵化服務(wù)，幫助其成長壯大。再一類是吸引大型成熟企業(yè)的成長型業(yè)務(wù)部門或子公司。 目標(biāo)：三年內(nèi)打造成為“國家級科技孵化器”或北京市重點項目。 2） 虛擬孵化 為創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)提供個性化虛擬孵化服務(wù) 。爭取一年內(nèi)吸引這樣的企業(yè)50 家，三年累計 150 余 家 。三年后這些企業(yè)從孵化器畢業(yè)，將在朝陽區(qū) 的土地上開出遍地創(chuàng)意之花。 3） 高新技術(shù)成 果轉(zhuǎn)化、技術(shù)合同登記及其他科技中介服務(wù) 立足園區(qū)，面向北京乃至全國，為中小企業(yè)提供各式各樣的科技中介服務(wù)。這些服務(wù)將使入孵企業(yè)充分享受到國家的各項產(chǎn)業(yè)支持政策，企業(yè)的發(fā)展也將如虎添翼。 4） 服務(wù)平臺 建立管理服務(wù)平臺、人才培訓(xùn)平臺、技術(shù)服務(wù)平臺、企業(yè)交流平臺、市場服務(wù)平臺等五個平臺。 管理服務(wù)平臺：通過內(nèi)部專家、外部顧問幫助企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，解決企業(yè)實際問題，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。 人才培訓(xùn)平臺：與北京各大院校和科研機(jī)構(gòu)合作，建立專業(yè)化科技人才培訓(xùn)基地。 技術(shù)服務(wù)平臺：籌措資金為中小企業(yè)建立公共技術(shù)服務(wù) 平臺。很多中小企業(yè)困于資金的局限，但要提高技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量又離不開部分大型高精尖的設(shè)備。北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 18 園區(qū)將通過政府支持、自籌資金采購在孵企業(yè)需要的部分高端設(shè)備，以低于市場價的優(yōu)惠價格供在孵企業(yè)使用，或者通過建立設(shè)備共享聯(lián)盟的方式來部分地解決這方面的需求。 企業(yè)交流平臺：通過園區(qū)網(wǎng)站廣泛聯(lián)絡(luò)園區(qū)內(nèi)企業(yè)。籌建朝陽區(qū) 高新技術(shù)企業(yè)商會和企業(yè)家俱樂部等民間組織。 市場服務(wù)平臺：建立采購銷售中心，為企業(yè)提供采購和市場銷售服務(wù)，降低企業(yè)成本，提升市場競爭力。 5） 創(chuàng)業(yè)投資 集團(tuán)將籌措孵化基金作為園區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的天使基金，并啟動銀 行資金、風(fēng)險投資等各類資金渠道。通過直接投資、股權(quán)投資、借款、擔(dān)保等多種方式為入園企業(yè)提供資金支持。 6） 合作平臺 與緊密聯(lián)系各政府相關(guān)主管部門、科研院所、行業(yè)組織，為科技創(chuàng)新島提供政策、咨詢、服務(wù)等全方位支持。與大專院校和科研機(jī)構(gòu)、海歸科技人才建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，把產(chǎn)學(xué)研產(chǎn)業(yè)鏈接進(jìn)園區(qū)，為科研院所提供科研成果轉(zhuǎn)化和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)、學(xué)生實踐創(chuàng)業(yè)的基地，同時為園區(qū)提供源源不斷的新技術(shù)、新成果來源。 與政府相關(guān)管理部門合作，邀請政府管理部門對園內(nèi)企業(yè)提供針對性的上門服務(wù)，集中辦理一些園區(qū)內(nèi)企業(yè)普遍的行政服務(wù)。條件成 熟時，與政府合作在園區(qū)內(nèi)建立派駐機(jī)構(gòu)，比如知識產(chǎn)權(quán)申報業(yè)務(wù)的辦理。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 19 四、 經(jīng)營收益預(yù)測 價格及出租率預(yù)測 1）區(qū)域周邊寫字樓的市場調(diào)查 A 棟樓 周邊寫字樓信息 序號 項目 地理位置 面積 價格 備注 1 泰康金融大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 60000 泰康置地 (北京 )投資有限公司 2 北控大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 31000 北控集團(tuán) 3 民生人壽大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 28600 自用 4 安聯(lián)大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 42021 北京安聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司 5 中基新東方大廈 北京朝陽區(qū)東三環(huán)北路 42 號 9000 即將拆遷 6 華藝寫字樓 朝陽區(qū)三四環(huán)間東三環(huán)中路 42 號 5000 即將拆遷 7 恒安大廈 朝陽區(qū)東三環(huán)北路 17 號 26000 興泰投資有限公司 8 中青大廈 朝陽區(qū)東三環(huán)北路 19 號 45000 中青高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 9 嘉盛中心 朝陽區(qū)東三環(huán)北路甲 19 號 100000 5 北京藍(lán)泉物業(yè)管理有限公司 10 雨霖大廈 （滿租） 朝陽區(qū) 向軍南里甲 5 15000 北京林氏物業(yè)管理有限責(zé)任公司 11 瑞昌商務(wù)會館 北京市朝陽區(qū)關(guān)東店北街核桃園30 號 7700 瑞昌 物業(yè)管理有限公司 12 復(fù)興 國際 朝陽區(qū)朝陽北路237 號 83000 上海復(fù)地投資管理有限公司北京分公司 13 京廣中心 朝陽區(qū)東三環(huán) 呼家樓 27000 14 財富中心 東三環(huán)北路 23 720210 香江國際 15 匯鑫寫字樓 東三環(huán)北路向軍 4192 京水房地產(chǎn) 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 20 北里 6 號 從市場調(diào)查情況看，周邊寫 字樓資源較多，已 形成成熟的商務(wù)氛圍。較高檔寫字樓的租金價格為 元 /天 /平方米 左右；中檔寫字樓的出租價格為 元 /天 /平方米 左右；中檔偏下寫字樓的出租價格為 元 /天 /平方米 左右。被調(diào)查寫字樓平均的可使用率為 70%，平均的出租率為 80%左右。 2） 寫字樓價格分析 根據(jù)對本區(qū)域內(nèi)可比項目初步調(diào)查分析，考慮到可比項目 的具體租金位置，物業(yè)檔次、裝修程度、物管水平、出租率及其項目本身 的個別因素 (如付款方式，銷售策略與水平，項目規(guī)模與出租單位的大小， 匹配的戶型 .臨街狀態(tài)、地勢、建筑新舊程度等因素 )，經(jīng)綜合修訂后計算出本項目的合理租金水平如下： 可比項目租金比照表 可比項目名稱 實際租金(元 /m2天