【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 聯(lián)行 對(duì)次甲級(jí)寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和我們上文的分析，從本項(xiàng)目的位置、商業(yè)氛圍及配套、園區(qū)硬件、交通配套等方面條件來(lái)說(shuō)，我們的經(jīng)營(yíng)檔次要求符合 次 甲級(jí)寫字樓外裝修， 甲級(jí) 寫字樓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，我們將從軟件方面來(lái)提升大廈的檔次 即通過(guò)專業(yè)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來(lái)提升大廈的形象和品質(zhì)。 3） 經(jīng)營(yíng)功能設(shè)計(jì)及 目標(biāo) 客戶定位 樓層 功能分區(qū) 地下二層 人防和車庫(kù) 地下一層 設(shè)備間和員工餐廳及車庫(kù) 首層 大堂、商務(wù)中心 、小型超市、咖啡廳等 二 五 層 科技孵化器服務(wù)中心：多功能廳、大會(huì)議室、小會(huì)議室、展覽展示廳，入孵企業(yè)辦公場(chǎng)所 六 九 層 戰(zhàn)略合作伙伴辦公區(qū)及其它類企業(yè)辦公場(chǎng)所 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)需求特征分析，本項(xiàng)目的客戶定位于：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)， 工業(yè)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì) 、廣告創(chuàng)意等。由于在大廈內(nèi)建立了科技孵化器，并借助我集團(tuán)在科技孵化器行業(yè)的品牌影響力，將來(lái)主要客戶將以高新技術(shù)企業(yè)、咨詢服務(wù)類和文化傳媒公司為主。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 15 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵因素及經(jīng)營(yíng)基本設(shè)想 1) 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵因素 本項(xiàng)目并不臨街，因此商業(yè)招商幾乎 不可能，所以本大樓只能定位于純寫字樓經(jīng)營(yíng)。在區(qū)位上受居住生活 區(qū)擠壓，并不臨城市一級(jí) 主干道，歷史形成的高端商業(yè)商務(wù)氛圍不足，主要容納不能承受周邊 商務(wù)區(qū)高租金的科技創(chuàng)新型中小企業(yè)，但中小企業(yè)對(duì)價(jià)格多十分敏感，這一慣性在一定時(shí)間內(nèi)仍會(huì)客觀存在；同時(shí)此項(xiàng)目存在自身布局不符合現(xiàn)代寫字樓要求的不足，若沒(méi)有品牌和概念的支撐，一定取得不了好的經(jīng)濟(jì)效益，也不一定利于大廈的品牌建設(shè)和保值增值；為了項(xiàng)目的長(zhǎng)治久安還必須從低租金策略入手，保 證長(zhǎng)期足夠的出租率支撐，這就要求產(chǎn)權(quán)方能在整租價(jià)格上給予大力支持；還要確定好經(jīng)營(yíng)方向，找好概念與主題，必須貼近國(guó)家及北京市政府支持科技創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略要求，從而取得政策的大力支持。 另外，結(jié)合中外企業(yè)在大型地產(chǎn)商業(yè)實(shí)操管理上的經(jīng)驗(yàn)，大廈經(jīng)營(yíng)管理最好由一家有科技創(chuàng)新孵化器經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專家公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，這樣才能綜合考慮充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避項(xiàng)目自身不足，不斷的提升寫字樓的專業(yè)品質(zhì)，同時(shí)，高質(zhì)量的物業(yè)管理，能有效的樹立寫字樓的品牌效應(yīng)，提高固定資產(chǎn)的保值增值能力，所以，決不能因?yàn)榻^對(duì)地追求單位面積租金 收益而忽略整體，忽略長(zhǎng)效，否則對(duì)大廈的安全、穩(wěn)定、和諧、長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)和整體品牌建設(shè)產(chǎn)生巨大的破壞。 2) 本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)基本設(shè)想 根據(jù)大廈自身屬性，結(jié)合北京市、朝陽(yáng) 區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃方向，本著以北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 16 品牌帶發(fā)展的思路，我集團(tuán)做如下設(shè)想： （ 1）我集團(tuán)對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)基本設(shè)想是 首先進(jìn)行孵化器相關(guān)配套設(shè)施及公共服務(wù)平臺(tái)進(jìn)一步建設(shè)完善，搭建完整的組織架構(gòu)，著手組建一只經(jīng)驗(yàn)豐富、能征善戰(zhàn)的科技孵化器經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。充分利用各級(jí)政府文化創(chuàng)意優(yōu)惠政策，與創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)進(jìn)行廣泛地溝通接觸，吸引目標(biāo)企業(yè)入駐孵化器。爭(zhēng)取三年內(nèi)創(chuàng)建國(guó)家級(jí) 孵化器，最終建成以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心主體、市場(chǎng)定位明確、業(yè)態(tài)布局合理的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造分布多樣，錯(cuò)落有致，布局全面而又別具一格的綜合型產(chǎn)業(yè)區(qū)。 （ 2）將我集團(tuán)在海運(yùn)倉(cāng)的文化創(chuàng)意中心移植到本項(xiàng)目，提升項(xiàng)目的科技含量和品牌起點(diǎn)，提高寫 字樓的號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力，并取得政策資源優(yōu)勢(shì)，從而盡量提高出租率。 （ 3）寫字樓經(jīng)營(yíng)采取主題組合策略，即位置較差的較低樓層 為入孵企業(yè)辦公場(chǎng)所和其附屬服務(wù)配套；位置相對(duì)較好的較高樓座引入戰(zhàn)略合作伙伴和其他企業(yè)。 （ 4） 強(qiáng)化 A 棟樓 物業(yè)管理，充分利用我集團(tuán)多年專業(yè)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)東城區(qū) 域的熟悉，為產(chǎn)權(quán)方管理好大廈，力爭(zhēng)取得地區(qū)優(yōu)秀物業(yè)稱號(hào)。 （ 5）為做好 A 棟樓的 經(jīng)營(yíng)，同時(shí)便于與產(chǎn)權(quán)方的溝通協(xié)調(diào)，貴方可以派駐有一定經(jīng)驗(yàn)、熟悉情況的人員做為本大廈甲方駐場(chǎng)員，協(xié)助、監(jiān)督我們一同將 A棟樓 經(jīng)營(yíng)好、管理好，合力打造一個(gè)高品質(zhì)辦公區(qū)品牌。 孵化器建設(shè)方案 1） 孵化器招商引資工作 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 17 組建一只熟悉科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的精干的招商引資隊(duì)伍，吸引全國(guó)乃至全球的優(yōu)秀企業(yè)入駐。一類是地方企業(yè)想到北京設(shè)立營(yíng)銷、研發(fā)總部或者分支機(jī)構(gòu)的。一類是新興的科技創(chuàng)新型企業(yè)，為其提供周到的孵化服務(wù)，幫助其成長(zhǎng)壯大。再一類是吸引大型成熟企業(yè)的成長(zhǎng)型業(yè)務(wù)部門或子公司。 目標(biāo)：三年內(nèi)打造成為“國(guó)家級(jí)科技孵化器”或北京市重點(diǎn)項(xiàng)目。 2） 虛擬孵化 為創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)提供個(gè)性化虛擬孵化服務(wù) 。爭(zhēng)取一年內(nèi)吸引這樣的企業(yè)50 家，三年累計(jì) 150 余 家 。三年后這些企業(yè)從孵化器畢業(yè)，將在朝陽(yáng)區(qū) 的土地上開出遍地創(chuàng)意之花。 3） 高新技術(shù)成 果轉(zhuǎn)化、技術(shù)合同登記及其他科技中介服務(wù) 立足園區(qū)，面向北京乃至全國(guó)，為中小企業(yè)提供各式各樣的科技中介服務(wù)。這些服務(wù)將使入孵企業(yè)充分享受到國(guó)家的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)支持政策，企業(yè)的發(fā)展也將如虎添翼。 4） 服務(wù)平臺(tái) 建立管理服務(wù)平臺(tái)、人才培訓(xùn)平臺(tái)、技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、企業(yè)交流平臺(tái)、市場(chǎng)服務(wù)平臺(tái)等五個(gè)平臺(tái)。 管理服務(wù)平臺(tái)：通過(guò)內(nèi)部專家、外部顧問(wèn)幫助企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，解決企業(yè)實(shí)際問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 人才培訓(xùn)平臺(tái)：與北京各大院校和科研機(jī)構(gòu)合作，建立專業(yè)化科技人才培訓(xùn)基地。 技術(shù)服務(wù)平臺(tái)：籌措資金為中小企業(yè)建立公共技術(shù)服務(wù) 平臺(tái)。很多中小企業(yè)困于資金的局限，但要提高技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量又離不開部分大型高精尖的設(shè)備。北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 18 園區(qū)將通過(guò)政府支持、自籌資金采購(gòu)在孵企業(yè)需要的部分高端設(shè)備，以低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格供在孵企業(yè)使用，或者通過(guò)建立設(shè)備共享聯(lián)盟的方式來(lái)部分地解決這方面的需求。 企業(yè)交流平臺(tái)：通過(guò)園區(qū)網(wǎng)站廣泛聯(lián)絡(luò)園區(qū)內(nèi)企業(yè)?；I建朝陽(yáng)區(qū) 高新技術(shù)企業(yè)商會(huì)和企業(yè)家俱樂(lè)部等民間組織。 市場(chǎng)服務(wù)平臺(tái)：建立采購(gòu)銷售中心，為企業(yè)提供采購(gòu)和市場(chǎng)銷售服務(wù)，降低企業(yè)成本，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 5） 創(chuàng)業(yè)投資 集團(tuán)將籌措孵化基金作為園區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的天使基金，并啟動(dòng)銀 行資金、風(fēng)險(xiǎn)投資等各類資金渠道。通過(guò)直接投資、股權(quán)投資、借款、擔(dān)保等多種方式為入園企業(yè)提供資金支持。 6） 合作平臺(tái) 與緊密聯(lián)系各政府相關(guān)主管部門、科研院所、行業(yè)組織，為科技創(chuàng)新島提供政策、咨詢、服務(wù)等全方位支持。與大專院校和科研機(jī)構(gòu)、海歸科技人才建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，把產(chǎn)學(xué)研產(chǎn)業(yè)鏈接進(jìn)園區(qū)，為科研院所提供科研成果轉(zhuǎn)化和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)、學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)業(yè)的基地，同時(shí)為園區(qū)提供源源不斷的新技術(shù)、新成果來(lái)源。 與政府相關(guān)管理部門合作，邀請(qǐng)政府管理部門對(duì)園內(nèi)企業(yè)提供針對(duì)性的上門服務(wù)，集中辦理一些園區(qū)內(nèi)企業(yè)普遍的行政服務(wù)。條件成 熟時(shí)，與政府合作在園區(qū)內(nèi)建立派駐機(jī)構(gòu)，比如知識(shí)產(chǎn)權(quán)申報(bào)業(yè)務(wù)的辦理。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 19 四、 經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè) 價(jià)格及出租率預(yù)測(cè) 1）區(qū)域周邊寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查 A 棟樓 周邊寫字樓信息 序號(hào) 項(xiàng)目 地理位置 面積 價(jià)格 備注 1 泰康金融大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 60000 泰康置地 (北京 )投資有限公司 2 北控大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 31000 北控集團(tuán) 3 民生人壽大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 28600 自用 4 安聯(lián)大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 42021 北京安聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司 5 中基新東方大廈 北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 42 號(hào) 9000 即將拆遷 6 華藝寫字樓 朝陽(yáng)區(qū)三四環(huán)間東三環(huán)中路 42 號(hào) 5000 即將拆遷 7 恒安大廈 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 17 號(hào) 26000 興泰投資有限公司 8 中青大廈 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 19 號(hào) 45000 中青高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 9 嘉盛中心 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路甲 19 號(hào) 100000 5 北京藍(lán)泉物業(yè)管理有限公司 10 雨霖大廈 （滿租） 朝陽(yáng)區(qū) 向軍南里甲 5 15000 北京林氏物業(yè)管理有限責(zé)任公司 11 瑞昌商務(wù)會(huì)館 北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)東店北街核桃園30 號(hào) 7700 瑞昌 物業(yè)管理有限公司 12 復(fù)興 國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路237 號(hào) 83000 上海復(fù)地投資管理有限公司北京分公司 13 京廣中心 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán) 呼家樓 27000 14 財(cái)富中心 東三環(huán)北路 23 720210 香江國(guó)際 15 匯鑫寫字樓 東三環(huán)北路向軍 4192 京水房地產(chǎn) 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 20 北里 6 號(hào) 從市場(chǎng)調(diào)查情況看，周邊寫 字樓資源較多，已 形成成熟的商務(wù)氛圍。較高檔寫字樓的租金價(jià)格為 元 /天 /平方米 左右；中檔寫字樓的出租價(jià)格為 元 /天 /平方米 左右；中檔偏下寫字樓的出租價(jià)格為 元 /天 /平方米 左右。被調(diào)查寫字樓平均的可使用率為 70%，平均的出租率為 80%左右。 2） 寫字樓價(jià)格分析 根據(jù)對(duì)本區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目初步調(diào)查分析，考慮到可比項(xiàng)目 的具體租金位置，物業(yè)檔次、裝修程度、物管水平、出租率及其項(xiàng)目本身 的個(gè)別因素 (如付款方式，銷售策略與水平，項(xiàng)目規(guī)模與出租單位的大小， 匹配的戶型 .臨街狀態(tài)、地勢(shì)、建筑新舊程度等因素 )，經(jīng)綜合修訂后計(jì)算出本項(xiàng)目的合理租金水平如下： 可比項(xiàng)目租金比照表 可比項(xiàng)目名稱 實(shí)際租金(元 /m2天