【文章內(nèi)容簡介】 采取一切措施（包括提起訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約規(guī)定的行為。 １６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。以上規(guī)則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。 １７、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用人負(fù)責(zé)： １） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無須向其在執(zhí)行職責(zé)時所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負(fù)責(zé)。 ２） 因下列原因造成 服務(wù)中斷，可免責(zé)任： a、 因任何設(shè)施，裝置必要之維修及保養(yǎng)； b、 臺風(fēng)、水災(zāi)、地震或其他不可抗力損害和毀滅； c、 無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺； d、 管理者的緊急避險行為； e、 管理者所無法控制的其他一切原因。 六、 管理費(fèi) １、 各業(yè)主需于每月的 1 日 ~5 日前預(yù)先在管理者指定的銀行存足應(yīng)繳的款項(xiàng)。首期管理費(fèi)從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書之日起兩個月后開始收取。 ２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。上述所提及的支付費(fèi)用包括（但不限于）： １） 公用水電費(fèi)； ２） 公共地方、公用設(shè)施的日常 維修保養(yǎng)； ３） 環(huán)境衛(wèi)生清潔、清潔工具材料費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及滅四害費(fèi)； ４） 保安管理、保安器材購置及保養(yǎng)費(fèi)用； ５） 綠化保養(yǎng)； ６） 節(jié)日裝飾； ７） 行政辦公費(fèi)用； ８） 購置及租賃所有必須的機(jī)械、器材及車輛等支出。 ９） 管理者報酬； １０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利； １１） 公共財(cái)產(chǎn)保險； １２） 稅費(fèi)； １３） 機(jī)電折舊費(fèi)用； １４） 法律訴訟費(fèi)用； １５） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。 七、 業(yè)主大會及業(yè)主委員會 １、 業(yè)主大會 １） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達(dá)到 50%以上時組織及召開海岸花園業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會； ２） 業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會 負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次業(yè)主大會。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會： a、 經(jīng)持有 20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后 10 日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時業(yè)主大會。 b、 業(yè)主大會每次召開至少提前 7 日通知，列明開會時間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。 c、 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人出席，業(yè)主大會的決定要有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過；如投票時投票數(shù)相同，則大會主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進(jìn)行，決定通過后應(yīng)予以公布。 d、 大會投票實(shí)行住宅房屋一戶一票制，建筑面積 100 平方 米以上的非住宅房屋，每 100 平方米建筑面積為一票，建筑面積 100 平方米以下的非住宅房屋，以其產(chǎn)權(quán)證為一票。 e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會前二日交予業(yè)主委員會（第一次業(yè)主大會交管理者）。 f、 業(yè)主大會的召開，每年不應(yīng)少于一次，第一次業(yè)主大會，可由管理公司召開。 ２、 業(yè)主委員會 １） 業(yè)主委員會委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員應(yīng)不少于 5 人，業(yè)主委員會主任和副主任由業(yè)主委員會委員在業(yè)主委員會內(nèi)選舉產(chǎn)生。 ２） 業(yè)主委員會有權(quán)聘任管理者及監(jiān)督管理者履行本公約和委托合同規(guī)定的職責(zé)。 ３） 業(yè)主委員會有如下職責(zé)： a、 召集和主持業(yè) 主大會，報告管理工作的進(jìn)展。 b、 修訂業(yè)主公約，提交業(yè)主大會通過。 c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。 d、 聽取業(yè)主及使用人的意見，監(jiān)督管理公司的表現(xiàn)。 e、 安排公開招標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。 ３、 業(yè)主委員會的組織及其權(quán)力可依據(jù)政府有關(guān)之法規(guī)。 本公約簽字后生效。叁方各執(zhí)壹份以便于遵守。 發(fā)展商： 廣州 市 陽光一百 房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章： 代表簽章： 地址： 電話： 電話： 年 月 日 年 月 日 管 理者： 陽光一百 物業(yè)管理公司 代表簽章： 電話： 年 月 日 第二章 陽光一百 海岸花園二次營銷 第一節(jié) 陽光一百 海岸花園的品牌戰(zhàn)略 陽光一百 海岸花園秉承 陽光一百 集團(tuán)聲譽(yù)卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹。本著“務(wù)實(shí)、科學(xué)、勤奮、效率”的開發(fā)原則進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。 一、 陽光一百 品牌的豐富和延伸 “ 陽光一百 ”作為家電行業(yè)的巨子，其商標(biāo)也被確認(rèn)中國馳名商標(biāo)，其品牌價值高達(dá) 30 多億，有著聲譽(yù)卓著的品牌形象。 陽光一百 海岸花園作為 陽光一百 集團(tuán)所開發(fā)的高尚住宅社區(qū)，由于一開始就在較高的平臺上進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的操作，加之全程營銷的合理導(dǎo)入，使得項(xiàng)目第一期商品住宅 8萬平方米，一面世就在一個月內(nèi)售罄，這就使得 陽光一百 品牌在房地產(chǎn)業(yè)得到恰到好處的豐富和延伸。 二、 陽光一百 海岸花園品牌維護(hù) 陽光一百 海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力： １、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實(shí)力； ２、 設(shè)計(jì)出一整套企業(yè)形象識別系統(tǒng)，通過媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳； ３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時時處處為消費(fèi)者著想，努力營造出一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán) 境。 第二節(jié) 陽光一百 海岸花園可持續(xù)發(fā)展 一、 階段開發(fā)之間的關(guān)系 陽光一百 海岸花園將整個項(xiàng)目 45 萬平方米的面積分作為三個階段開發(fā)。 第一期：開發(fā)項(xiàng)目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會所及部分公建配套設(shè)施。 第二期：開發(fā)地塊西部的七、八、九區(qū) 10 萬余平方米商品房，十二區(qū)宿舍樓（含菜市場），華師大附小 —— 陽光一百 小學(xué)區(qū)、河堤公園也同時開發(fā)。 第三期：為項(xiàng)目尾聲工程，開發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷售順利而且集團(tuán)公司主營業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運(yùn)作。） 之所以分為戰(zhàn)略三階段，是基于開發(fā)階段的關(guān)系考慮。 １、 首期開發(fā)近 8 萬平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項(xiàng)目品牌的影響力，提高整體的知名度。 ２、 從市場的接受情況來說， 8 萬平方米的建筑面積，可以直接面對目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目的購買要求，能從整體上試探市場對項(xiàng)目的反應(yīng)，為后續(xù)開發(fā)提供來自市場的反饋信息，從而使第二期的開發(fā)更貼近市場。 ３、 從時間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。 另外，規(guī)模開發(fā)靈活高效的營銷戰(zhàn)略的實(shí)施，是縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、降低成本的關(guān)鍵。二、三期的開發(fā)巧妙互動與合理銜接將是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。 二、 項(xiàng)目及公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 １、 項(xiàng)目的開發(fā)階段上看，首期開發(fā)是后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)，開發(fā)一區(qū)，成熟一片，首期銷售促進(jìn)第二期的開發(fā)。 ２、 陽光一百 海岸花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思想：建立了半地下停車場車位，按 30 年不落后的要求來設(shè)計(jì)；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計(jì)。 ３、 陽光一百 海岸花園是 陽光一百 房產(chǎn)公司成功地開發(fā)了十幾萬平方米的 陽光一百 新村后的又一開發(fā)力作，公司秉承不斷開發(fā)、求實(shí)經(jīng)營的思想進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)作，還在廣州、深圳經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，公司在可持續(xù)發(fā)展的道路上已邁出堅(jiān)實(shí)的步伐。 ４、 陽光一百 海岸花園的成功開 發(fā)，對 陽光一百 集團(tuán)公司來說盤活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會經(jīng)營的房地產(chǎn)的專業(yè)人士。 第三部分 軟性新聞 引論 軟性新聞的價值曾一度被人們所忽略，但隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場化進(jìn)程的加快，媒介宣傳在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，軟性新聞的價值愈來愈被人們所發(fā)現(xiàn)和重視，在商業(yè)宣傳活動中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說是“物美價廉”，它既具有新聞的及時性、準(zhǔn)確性、可靠性，又具有經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、巧妙、見效快等特點(diǎn)，往往能在特定的時期、特定的地點(diǎn)，對 特定的項(xiàng)目，起到特定的效果和作用，在許多商業(yè)性宣傳活動中被越來越多的商家所采用，屢見奇效。 瑞爾特人在項(xiàng)目營銷實(shí)戰(zhàn)的過程中，充分意識到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。這些軟性新聞稿的發(fā)布，對擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售發(fā)揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在 陽光一百 海岸花園營銷實(shí)施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內(nèi)借鑒。 軟性新聞集錦 陽光一百 海岸花園填沙工程已啟動 位 于 陽光一百 工業(yè)城和 廣州 水道間的 陽光一百 海岸花園房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過 陽光一百 房地產(chǎn)公司歷時半年多的市場調(diào)查和充分準(zhǔn)備， 3 月份已由市政府通過立項(xiàng)審批，并報市規(guī)劃國土局和水電局審批總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。 錄自《 陽光一百 報》 2021 年 4 月 25 日第一版 陽光一百 —— 萬科房地產(chǎn)合作簽約 7 月 4 日， 陽光一百 集團(tuán)房地產(chǎn)公司與深圳萬科集團(tuán)就“ 陽光一百 海岸花園”房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據(jù)協(xié)議，將由萬科對“ 陽光一百 海岸花園”進(jìn)行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣 陽光一百 海 岸花園。 陽光一百 海岸花園位于 廣州 市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側(cè)，占地面積 670 畝，計(jì)劃建設(shè)高雅的多層住宅和別墅。 萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣、平面設(shè)計(jì)等方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。 陽光一百 此次與萬科的合作，將借助萬科十多年積累的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、精致的名牌房地產(chǎn)產(chǎn)品，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育成為 陽光一百 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 錄自《 陽光一百 報》 2021 年 7 月 5 日第一版 宏觀向好 商機(jī)無限 —— 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場分析與展望 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)， 將成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并且可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。然而由于種種原因，我國房地產(chǎn)業(yè)雖起步時間不長，卻已波折起浮數(shù)次，今后市場走勢如何一直是經(jīng)濟(jì)界人士、企業(yè)投資管理者與消費(fèi)者十分關(guān)心的問題?，F(xiàn)對房地產(chǎn)市場作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢，并為開發(fā)商進(jìn)言對策。 一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與市場潛在需求 （一）目前居民對住宅潛在需求巨大 我國 2021 年人均居住面積為 米，與發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距；全國約有 400 萬戶居民的面積低于 5 平方米的標(biāo)準(zhǔn)線。這些都說明房地產(chǎn)市場存在巨大的潛在需求。與此同時， 居民儲蓄存款已達(dá) 萬億元左右，加上居民手中的現(xiàn)金和債券、股票，我國國民個人金融資產(chǎn)約有 6 萬億元，約占 2021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值的 82%，居民手中的現(xiàn)金和資本之多，與商品房大量積壓形成強(qiáng)烈反差。 （二）目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 2021 年全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢強(qiáng)勁。上半年“國房景氣指數(shù)”值達(dá) 點(diǎn)，比去年同期增加 點(diǎn)。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。市場總體表現(xiàn)仍是供大于求，并且地區(qū)優(yōu)劣差距懸殊。 二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的政策利 好支持 （一）是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一 房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營主體的房地產(chǎn)開發(fā)商對作為經(jīng)營客體的房屋和土地進(jìn)行綜合開發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家有權(quán)威部門計(jì)算，我國住宅建設(shè)的誘發(fā)系數(shù)為 ，即住宅建設(shè)每投入 1 萬元，相關(guān)部門產(chǎn)出 萬元。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業(yè)的作用。而從消費(fèi)需求看，政府強(qiáng)調(diào)必須把住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，不僅會刺激對房子的消費(fèi)而且會帶動對配套消費(fèi)品的購買。當(dāng)這種消費(fèi)普及到10%時，就會形成一種大眾效應(yīng)，購房消費(fèi)熱的形成又會帶動起整個經(jīng)濟(jì)的啟動。 （二）受益于住房制度改革 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，住房制度的改革將使我國每年新增住房的需求量保持在 680 萬 ~850 萬平方米之間。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年 8%的比例增長。 （三）銀行資金和按揭制度的支持 最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進(jìn)商品房銷售的金融配套措施，主要有： 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資規(guī)模加大，將達(dá) 3550 億元； 2021 年全國住房貸款規(guī)模將達(dá) 1000億元；允許所有商業(yè)銀行所在城市對所有普通商品房開辦個人住房抵押擔(dān)保貸款，同時延長貸款年限。還有，五次幅度不是 很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財(cái)手段的中國城鄉(xiāng)居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？ 三、商品房市場發(fā)展趨勢分析 （一）市場容量繼續(xù)迅速擴(kuò)大 2021 年，我國城市化水平為 29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于 30%時，城市化速度緩慢。 30%~70%之間是加速發(fā)展時期， 70%以上速度又趨緩慢。目前，我國正處在城市化加速時期，大量的農(nóng)村人口潮水