【文章內(nèi)容簡介】 育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1） 物業(yè)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應懂得以下兩點：（1） 遇到緊急情況時自己的職責任務(wù)；（2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 日常檢查（1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。（2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 讓用戶參與物業(yè)的消防管理（1） 組織物業(yè)人員開展消防演習。（2） 請消防支隊做有關(guān)知識講座。（3） 成立義務(wù)消防檢查隊，對物業(yè)消防設(shè)施進行檢查。 消防報警特殊處理程序 火警撲救義務(wù)消防隊員調(diào)度中心值班人員 通知 往現(xiàn)場消防119 報警 往現(xiàn)場 管理處主任 往現(xiàn)場報告 公司領(lǐng)導 掌握現(xiàn)場情況報告 往現(xiàn)場出事用戶 通知 （四）彩田梅園項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 在彩田梅園項目，我們將指導管理處對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作： 全面實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導入ISO14000環(huán)境管理體系實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證彩田梅園項目成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。 環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（1）環(huán)境部主要任務(wù)：負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求；負責制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出；負責對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負責接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。備注：彩田梅園環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實施，管理處負責對受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進行監(jiān)督和管理，具體外包分析和建議將進行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問工作中專項提供貴司。 （2）組織結(jié)構(gòu)管理處經(jīng)理清潔督查環(huán)境組主管用具保管保潔公司領(lǐng)班機動清潔工廣場清潔工大堂清潔工樓面清潔工外墻清潔工（3）16小時保潔制度物業(yè)實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。（4）噪音污染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標準，是噪音控制工作的重要目標。垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。（2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。（五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護高檔物業(yè)對機電設(shè)備維護管理要求甚高，為保障設(shè)備運行的安全、高效，我們將結(jié)合彩田梅園項目的實際情況，把金地在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。此外，我們將在彩田梅園項目的設(shè)備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設(shè)備管理與維護制定了以下管理方案。 機電設(shè)備管理的基本原則(1)、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用金地安全而高效的管理模式建立完善的設(shè)備管理維護體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設(shè)備運行操作規(guī)程。 制訂高標準的設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃。設(shè)備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設(shè)備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設(shè)備的維護保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。實施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。(2)、 建立完善的設(shè)備編碼及標示方案A、 根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》B、 制定含有設(shè)備編碼編號的《設(shè)備總覽表》。C、 依《設(shè)備總覽表》設(shè)立《設(shè)備卡》并執(zhí)行設(shè)備責任人制度。D、 對于標貼明顯的將導入金地視覺標示系統(tǒng)。E、 機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。(3)、 主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬A、 設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢。B、 工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學習、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。(4)、 建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ)、 任何工作做到有據(jù)可查。B、 以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。C、 完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應商事項以確保今后各設(shè)備系統(tǒng)維修需要和可靠運行。D、 利用金地物業(yè)公司強大的技術(shù)資源結(jié)合供應商技術(shù)力量對彩田梅園管理處形成有力的技術(shù)支持。(5)、 技術(shù)資料的管理A、 對于技術(shù)資料管理，遵守“二級制”模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。(6)、 有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理A、 定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。B、 設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。C、 設(shè)立與本物業(yè)相適應的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。(7)、 技術(shù)工種的管理因物業(yè)機電設(shè)備的特殊性、對技術(shù)工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配制。 設(shè)施、設(shè)備的維護管理物業(yè)的公共設(shè)施、機電設(shè)備的維護管理采用金地成熟完善的管理模式。A、 消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負責，設(shè)備的日常運行和使用由工程部門負責，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。B、 設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)、設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)由工程部負責，根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。C、 擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮金地物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長，技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。D、 建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責任人。E、 對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標貼明顯處將導入金地CI視覺標示系統(tǒng)，充分顯示金地的規(guī)范化管理模式。 增收節(jié)支，不斷提高管理水平(1)、 增收節(jié)支措施A、 經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。B、 努力學習業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。C、 加強成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。D、 加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。E、 物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。(2)、 提高公共設(shè)施，機電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。A、 提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強工程部工作的領(lǐng)導。B、 配備先進的維修工具和管理設(shè)備，實現(xiàn)管理微機化。C、 繼續(xù)完善配件的供應商體系。D、 配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。E、 加強公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導作用。F、 維修服務(wù)、公共設(shè)施、機電設(shè)備的管理參照國優(yōu)物業(yè)的標準進行運作。G、 建立激勵機制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。H、 實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程技術(shù)難題。I、 成立專業(yè)技術(shù)應急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。第四章 員工培訓與管理（一）員工的培訓1．培訓目標為把彩田梅園管理成武漢市物業(yè)管理名盤，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式的培訓，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預期的管理目標。具體目標如下：（1）確保每個員工年度培訓在200課時以上。（2）新員工培訓率100%，培訓合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工培訓網(wǎng)絡(luò)。（6）對員工進行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓。2．培訓方式（1）自學 自學是提高學識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓班、自考班，學習時間上給予安排和照顧。 （2）自辦培訓班 舉辦相關(guān)專業(yè)培訓班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 （3）外派學習培訓選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。 （4）理論研討或?qū)ｎ}討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗，提高水平。 （5）參觀學習組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。 （6）崗位輪訓 通過崗位輪訓，給員工提供晉升的機會；通過人才的橫向、縱向交流，達到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。3．確立和完善員工培訓網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團體合作”四個方面調(diào)查員工受訓程度，確定訓練需求，制定訓練計劃。訓練計劃包括：A、 按什么標準，達到什么目的（訓練目標）；B、 訓練程序、方法；C、 訓練對象（受訓區(qū)域、崗位、人員）；D、 訓練內(nèi)容（技能、意識、操守等）；E、 訓練地點、時間以及經(jīng)費預算；F、 效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者；G、 預備修正計劃。 （2）員工的訓練分兩個層次進行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓練中，注重管理職能的訓練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓練，形成員工訓練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個層次的訓練均進行“兩個W”的階段， 即“WHAT”：使訓練對象知道工作怎樣做，“WHY”：進而明白為什么這樣做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進行深層次的引導，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3）訓練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討 （FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標準水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。（4）培訓工作程序分析、比較、需求確定培訓計劃確定培訓計劃指定培訓人員準備培訓條件選定培訓方法設(shè)計培訓課程反 饋實施培訓計劃分析評估培訓效果評價培訓工作的有效性4．培訓計劃為確保各項管理工作能按質(zhì)按量完成，取得培訓應有的滿意效果，按培訓的需求，制定以下培訓計劃。（1）管理前期培訓序號培訓