【正文】 收費項目公開，“隨行就市”公布收費價格。6） 信息咨詢服務(wù)餐飲單位信息家政服務(wù)公司信息搬家公司信息家居裝飾公司信息禮儀公司及禮儀服務(wù)信息交通信息醫(yī)療信息舊貨處理信息等7） 商務(wù)服務(wù)中心提供打字、復(fù)印、傳真等商務(wù)服務(wù)。3）興趣班針對小區(qū)業(yè)戶的興趣，組織股市投資、園藝、舞蹈、書畫、電腦等興趣班。管理處組織專業(yè)的清潔人員對新居環(huán)境和家具物料進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。3） 搬家服務(wù) 業(yè)戶均可自行請助專業(yè)的搬家公司進(jìn)行搬家。2） 裝修服務(wù) 設(shè)立二次裝修管理小組，專責(zé)小區(qū)的二次裝修管理。（一）前期的業(yè)戶服務(wù)措施1） 方便業(yè)戶入住所采取的措施 設(shè)立業(yè)戶收樓入伙接待小組，合理安排相關(guān)程序，爭取業(yè)戶收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。（3）對于業(yè)戶沒有明確回復(fù)時間的，投訴處理人應(yīng)根據(jù)事件的輕重緩急在規(guī)定的時間內(nèi)回復(fù)顧客：A. 嚴(yán)重且緊急事件和不嚴(yán)重但緊急事件應(yīng)在2小時內(nèi)回復(fù)，對于嚴(yán)重但不緊急和不嚴(yán)重不緊急事件可在2個工作日內(nèi)回復(fù)；B. 若投訴無效，投訴處理人在1個工作日內(nèi)，將投訴無效的原因知會顧客并對業(yè)戶應(yīng)當(dāng)予以合理、耐心的解釋。整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點。（3）管理處每月（日）檢查，通過總結(jié)評比來獲取反饋信息。（8）檔案保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設(shè)施，檔案管理人員需及時進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求。（5）檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。（2）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲存，便于查找和利用。利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時登記，使用后立即歸還。 公眾制度(1) 彩田梅園業(yè)主管理委員會章程(2) 彩田梅園業(yè)主公約(3) 彩田梅園居民精神文明公約(4) 裝修管理規(guī)定(5) 用水管理規(guī)定(6) 用電管理規(guī)定(7) 煤氣使用管理規(guī)定(8) 出租房管理規(guī)定(9) 環(huán)境管理規(guī)定(10) 治安管理規(guī)定(11) 防火防風(fēng)管理規(guī)定(12) 商鋪管理規(guī)定(13) 業(yè)主（住戶）停車管理規(guī)定(14) 摩托車、自行車管理規(guī)定 崗位職責(zé)(1) 管理處經(jīng)理崗位職責(zé)(2) 財務(wù)會計崗位職責(zé)(3) 財務(wù)出納崗位職責(zé)(4) 綜合服務(wù)客服主管崗位職責(zé)(5) 綜合服務(wù)環(huán)境主管崗位職責(zé)(6) 綜合服務(wù)行政主管崗位職責(zé)(7) 工程主管崗位職責(zé)(8) 保安隊長崗位職責(zé)巡邏崗(9) 治安管理員崗位職責(zé)(10) 車場管理員崗位職責(zé)(11) 監(jiān)控室保安員崗位職責(zé)(12) 設(shè)備運行管理員崗位職責(zé)(13) 維修管理員崗位職責(zé)(14) 后勤管理員崗位職責(zé)(15) 檔案管理員崗位職責(zé)(16) 行政人事管理員崗位職責(zé)(17) 保潔管理員崗位職責(zé)(18) 綠化管理員崗位職責(zé)(19) 客戶服務(wù)管理員崗位職責(zé)備注：各崗位人員可根據(jù)具體情況設(shè)置，可一人兼職數(shù)崗。模擬入住，測定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改抄取水、電表底數(shù)確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修項目（附細(xì)則與圖紙）：發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績或過失報管理處實施并向全體員工通報各部門主管每次例行巡視檢查填寫優(yōu)績獎勵單或過失處罰單客戶服務(wù)中心統(tǒng)計、處理匯總、統(tǒng)計、分析后的信息反饋至主任處處理完畢，及時向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報，并在處理單上簽字發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題填寫督察問題處理單，交責(zé)任部門責(zé)任人采取正確行動處理問題：保安部主管、保安班長檢查、登記定崗值勤發(fā)現(xiàn)問題交保安主管編號、存檔應(yīng)急分隊及時處理做好記錄報 警通知管理處經(jīng)理（主任）記 錄緊急通知中央控制室視情況通知派出所、消防隊等相關(guān)單位：歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運行合格管理處無法維修，報公司視維修費用大小經(jīng)審批后實施填寫維修申報單發(fā)現(xiàn)運行故障申報維修日常巡視檢查組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場維修報工程主管、相關(guān)工程師至現(xiàn)場指導(dǎo)、監(jiān)督維修：環(huán)境主管巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計表，提出施工方案，安排人員施工、整改。，對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。（3）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強員工的“參與感”。(二)員工管理1．人性化管理具體的物業(yè)管理服務(wù)主要是由員工來實施的。、經(jīng)營理念和發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司特有的企業(yè)文化，使全體員工形成共同的價值觀和團隊意識，實現(xiàn)公司創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。13房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天公司設(shè)計安裝單位全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉彩田梅園管理、運行。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。 （2）員工的訓(xùn)練分兩個層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。 （5）參觀學(xué)習(xí)組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。2．培訓(xùn)方式（1）自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時間上給予安排和照顧。（3）管理人員持證上崗率100%。I、 成立專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。E、 加強公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。A、 提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。C、 加強成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。A、 消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負(fù)責(zé)，設(shè)備的日常運行和使用由工程部門負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格遵守各項制度和規(guī)程。B、 設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。(5)、 技術(shù)資料的管理A、 對于技術(shù)資料管理，遵守“二級制”模式。B、 以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。E、 機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。設(shè)備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。 機電設(shè)備管理的基本原則(1)、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用金地安全而高效的管理模式建立完善的設(shè)備管理維護體系。（2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費。（4）噪音污染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。 環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（1）環(huán)境部主要任務(wù)：負(fù)責(zé)物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出；負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 消防報警特殊處理程序 火警撲救義務(wù)消防隊員調(diào)度中心值班人員 通知 往現(xiàn)場消防119 報警 往現(xiàn)場 管理處主任 往現(xiàn)場報告 公司領(lǐng)導(dǎo) 掌握現(xiàn)場情況報告 往現(xiàn)場出事用戶 通知 （四）彩田梅園項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1） 物業(yè)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點：（1） 遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)；（2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。（5）實行24小時巡視 巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。相應(yīng)的治安防范措施（1）安保部的組織結(jié)構(gòu)固定崗門衛(wèi)崗機動崗保安部彩田梅園管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關(guān)進(jìn)行處理。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進(jìn)行解決。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。C、 服務(wù)性強。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作?？荚u小組成員依據(jù)工作的內(nèi)容的不同，以不同的標(biāo)準(zhǔn)對各部門進(jìn)行考核。從考評考績辦法本身來看，標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、充分量化的測評分?jǐn)?shù)經(jīng)過多次測算、模擬，已達(dá)到了共識，同時考核辦法程序清晰，操作性強。(1)目標(biāo)考核與過程考核的結(jié)合“業(yè)績?yōu)橹?，量化考核”是考評的原則。(1)考評考績的目的保證高質(zhì)量的完成工作，使分配機制更趨合理，使人事任用更趨客觀；增強溝通、充分調(diào)動員工的積極性；建立一支高素質(zhì)的員工隊伍。(1)經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象的利益敏感動機，然后由這類動機去引導(dǎo)對行為自我約束。保證管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。管理處員工實施獎罰制度，獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。(4)管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。 協(xié)調(diào)機制是指運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。日常管理的人員編制：崗位/職務(wù) 人數(shù)管理處經(jīng)理 1財務(wù)內(nèi)勤（出納） 1會計 1工程主管 1綜合服務(wù)主管 1安管主管（隊長） 1客服助理 5維修員 8行政人事管理員 1后勤管理員 1安管員 34廚工 1合計 56（二）運行機制為保障物業(yè)管理機構(gòu)高效運作，必須