不動產經濟學8資土城(編輯修改稿)
2025-06-16 04:47 本頁面
【文章內容簡介】 現(xiàn)金流量 24 第二節(jié) 不動產投資 ? 動態(tài)方法考慮貨幣的時間價值，從而對項目凈效益的判斷比較準確，同時能夠把各個可行方案或項目進行排序和比較。缺點是計算相對復雜。 25 第二節(jié) 不動產投資 凈現(xiàn)值 (Net Present Value) 凈現(xiàn)值是指在整個建設和生產服務年限內各年凈現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率計算的現(xiàn)值之和。 其中 ,NCFt = 第 t期凈現(xiàn)金流量 K = 項目資本成本或投資必要收益率，為 簡化假設各年不變 n = 項目周期（指項目建設期和生產期） 決策標準： NPV ≥0 項目可行 NPV大的方案優(yōu)于 NPV小的方案 tKnttKntnttt C O F tC I F tKN C FN P V)1(0)1(0 0)1( ???? ? ?? ????? 26 項 目 0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 170000 39800 50110 67117 62782 78972 ? ? ? ?? ? ? ? ? ?4 9 93 22 1 99 3 21 7 00 0 0%1017 8 79 2%1016 2 78 2%1016 7 11 7%1015 0 11 0%1013 9 80 01 7 00 0 05432????????????????N P V凈現(xiàn)值 (Net Present Value) 27 第二節(jié) 不動產投資 內部收益率 (IRRInternal Rate of Return) IRR是指項目凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率或現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量現(xiàn)值相等時的折現(xiàn)率： ? 決策標準： ☆ 備選方案 IRR高于項目的投資最低收益率或長期貸款利率，投資項目可行； ☆ 備選方案 IRR低于項目的投資最低收益率或長期貸款利率，投資項目不可行； ☆ IRR高的方案比 IRR低的方案好。 ??? ???nttt I R RN C FN P V00)1( 28 ? ? ? ?? ? ? ? ? ?01787921627821671171501101398001700005432?????????????I R RI R RI R RI R RI R RN P V?采用財務計算器或 EXCEL軟件或試測法求出 ?IRR=% 第二節(jié) 不動產投資 內部收益率 IRR 29 第二節(jié) 不動產投資 提高不動產投資效率的主要途徑 ? 合理控制不動產投資規(guī)模和速度 ? 優(yōu)化配置不動產投資結構 ? 合理配置不動產投資空間的分布 ? 科學化進行不動產投資決策 30 不動產投資 1 第一節(jié) 基本投資原理 2 第二節(jié) 不動產投資 3 第三節(jié) 項目分析 ? 31 住宅項目投資分析的基本思路 項目投資立項 市場研究 市場預測 市場定位 經濟評價 方案比選及決策 外在環(huán)境研究 市場特征研究 投資者競爭力研究 需求水平預測 項目風險預測 開發(fā)類型 目標市場和客戶范圍 開發(fā)時機 營銷方式（價格定位） 開發(fā)規(guī)模 融資方式 開發(fā)進度 靜態(tài)指標評價 動態(tài)指標評價 表層分析（定位子） 過渡層分析（定調子） 里層分析（定盤子） 結論（定性分析） 32 投資的 表層分析 ， 主要是基于項目基本特征的描述和分析 ， 選擇項目的投資區(qū)位 ， 即 “ 定位子 ” 。
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